Vuokranantajien tuottosuhtautumisessa ilmenee merkittäviä maakunnallisia eroja Suomessa, ekonomisti Eemeli Karlsson bloggaa.
Asunto- ja vuokramarkkinat ovat Suomessa hyvin eriävät, joten on ymmärrettävää, että tuottomittareihin suhtaudutaan poikkeavasti, riippuen alueesta. Ei esimerkiksi olisi mitenkään perusteltavissa, että sekä Kainuussa että Uudellamaalla arvonnousupotentiaali olisi tärkein mittari. Kainuussa väestön on ennustettu vähenevän lähes viidenneksellä vuoteen 2040 mennessä, kun samaan aikaan Uudellamaalla väestön odotetaan kasvavan viidenneksellä. Toisessa asuntojen kysyntä vähenee, toisessa kasvaa.
Kainuussa tulisi siis korostua yhä vahvemmin kassavirta, kun Uudellamaalla voidaan jo pohtia arvonnousupotentiaalia – vuokranantajan tulee kuitenkin muistaa, että arvonnousu ei ole itsestäänselvyys. Blogi pohjautuu Vuokranantajakyselyyn (2024), jossa kysyttiin suosituinta tuottomittaria uutta sijoitusasuntoa ostettaessa.
Perinteinen vuokratuottoprosentti kaikista suosituin
Vuokranantajilla suosituin tuottomittari on vuokratuottoprosentti, jota käyttää 24,5 %. Vähiten mittaria seurataan Uudellamaalla (18,8 %) ja eniten Päijät-Hämeessä (40,0 %). Yleisesti vuokratuottoprosentti kiinnostaa Päijät-Hämeen lisäksi enemmän idässä ja Lapissa.
Käytettäessä vuokratuottoprosenttia on kuitenkin muistettava, että pääomarakenne eli velan ja oman pääoman määrä jätetään huomioimatta, kuten myös korkokulut. Kaava siis olettaa, että asunto ostetaan velattomana. Siitä huolimatta tunnusluku on käyttökelpoinen erityisesti silloin, kun asuntosijoittaja selaa paljon asuntoja ja haarukoi ostettavia kohteita. Kun potentiaalisia kohteita on löytynyt, on aika siirtyä tarkempaan tarkasteluun ja laskelmiin.
Vuokranantajat varautuvat riskeihin laskemalla kassavirtaa
Vuokratuottoprosentin jälkeen toiseksi suosituin on euromääräinen kassavirta, jota hyödyntää 21,6 % vastaajista. Tämä on hyvä painaa mieleen, sillä toden totta vuokranantajat näyttävät arvostavan kassavirtaa enemmän kuin esimerkiksi oman pääoman tuottoa tai arvonnousupotentiaalia. Tämä tarkoittaa, että vuokranantajat pyrkivät hallitsemaan riskejä jo uutta sijoitusasuntoa etsittäessä kassavirtalaskelmien muodossa.
Kirkas kärkisija kassavirran arvostuksessa menee Etelä-Pohjanmaalle (36,4 %) ja toinen sija naapuriin Pohjanmaalle (30,0 %). Lieneekö tausta alueen vahvassa yrittäjyydessä ja kassavirran tärkeyden ymmärtämisessä? Toisessa ääripäässä ovat Lappi (14 %) ja mielenkiintoisesti seuraavina sekä Varsinais-Suomi (17 %) että Pirkanmaa (19 %).
Lappi on selvästi keskittänyt vastauksensa kahteen: jo mainitun vuokratuottoprosentin lisäksi nettotuottovaatimukseen (nettovuokratuoton suhde asunnon velattomaan hintaan), jonka vastasi 17 % lappilaisista. Toiseksi eniten tätä suurempien asuntosijoittajien paljon käyttämää tunnuslukua arvostetaan Satakunnassa (12 %). Etelä-Karjalassa (0,0 %) ja Päijät-Hämeessä (1,4 %) keskitytään selvästi muihin tuottomittareihin.
Arvonnousupotentiaali korostuu Uudellamaalla ja Pirkanmaalla
Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingin ensimmäistä sijaa hallussa pitävän Tampereen kehitysnäkymät loistavat vastauksissa, sillä arvonnousua arvostetaan kaikkein eniten Pirkanmaalla (21,5 %). Vastaajat ovat tosin jakaantuneet maakunnassa hyvin tasaisesti noin 20 prosentin tienoille vuokratuottoprosentin, oman pääoman tuottoprosentin, kassavirran ja arvonnousupotentiaalin kesken.
Suhteellisesti lähes saman verran vuokranantajia nostaa arvonnousupotentiaalin tärkeimmäksi mittariksi Uudellamaalla (21,1 %). Vähemmän yllättäen kolmantena tulee ”kasvukolmion kolmas” eli Varsinais-Suomi, mutta arvonnousun valitsee jo hieman pienemi osa (15,1 %), kun tärkeämmiksi nousevat sekä vuokratuottoprosentti että kassavirta. Mikäli arvonnousupotentiaalin haluaa valita tärkeimmäksi mittarikseen, on hyvä, että nämä kolme maakuntaa nousevat selvästi muiden edelle niiden kasvavan asuntokysynnän vuoksi.
Arvonnousun valitsee tärkeimmäksi mittariksi hyvin harva erityisesti Satakunnassa (2 %), Etelä-Pohjanmaalla (3 %) ja Kanta-Hämeessä (4 %). Toki löytyy asuntoja, joiden arvo voi nousta esimerkiksi Porissa, mutta viime vuosien muuttotappiopaikkakuntana suurin osa asunnoista menettää arvoaan ja ymmärrettävästi vastaajat painottavat kuukausittaista korkeaa kassavirtaa. Mainittakoon vielä, että Vuokranantajien helmikuussa julkaistussa vuokramarkkinakatsauksessa Porin laskennallinen vuokratuottoprosentti on 8,1 eli varsin korkea.
Tärkeimmän tuottomittarin tukena ovat muut mittarit
Vuokranantajakysely 2024 valottaa, kuinka maakunnalliset erot tuottopreferensseissä tulevat ilmi. Vaikka asuntosijoittamisen perusperiaatteiden ei tulisi vaihdella liikuttaessa maakunnasta toiseen, on ymmärrettävää, että kysyttäessä tärkeintä tuottomittaria syntyy maakunnallisia eroja. Lisäksi eittämättä on hyväksyttävää, että vuokranantajilla on erilaisia strategioita ja niissä painotetaan erilaisia tekijöitä.
Kuitenkaan kyselyn ”valitse tärkein tuottomittari” -lähestymistapa ei anna täyttä kuvaa siitä, miten monipuolisesti sijoittajat hyödyntävät eri mittareita sijoitusasuntoja arvioidessaan. Yksi saattaa valita tärkeimmäksi vuokratuottoprosentin, mutta siirryttäessä kassavirtalaskelmaan huomaakin yhtälön olevan liian haastava. Toinen saattaa todeta oman pääoman tuottoprosentin olevan aavistuksen verran liian alhainen, mutta analysoi arvonnousupotentiaalin olevan merkittävä.
Mikäli kysymyksenasettelu olisi ollut ”Valitse kaikki käyttämäsi mittarit uutta sijoitusasuntoa harkitessasi”, on todennäköistä, että kaikkien mittareiden suosio olisi kasvanut huomattavasti. Ainakin näin sen tulisi olla, aivan kuten orkesterin sointi syvenee ja rikastuu, kun kaikki soittimet tuovat oman ainutlaatuisen äänensä yhteiseen harmoniaan.
Lopuksi – kiitos vielä kaikille Vuokranantajakyselyyn vastanneille! Sekä myös kevään barometriin vastanneille, jonka tulokset julkaistaan huhtikuun neljännellä viikolla!
