Taloyhtiö voi käsitellä osakkailta keräämiään vastikkeita ja lainaosuussuorituksia kahdella eri tavalla. Jos osakkaiden maksamat suoritukset tuloutetaan, ne näkyvät tuloslaskelmassa taloyhtiön tuloina. Jos osakkaiden maksusuoritukset rahastoidaan, ne kirjataan taseessa olevaan oman pääoman rahastoon. Taloyhtiön näkökulmasta tärkeintä on välttää maksamasta yhteisöveroa kun taas asukasosakkaan näkökulmasta asialla ei yleensä ole mitään merkitystä.   

Kirjanpitokäsittelyn merkitys sijoittajaosakkaan näkökulmasta

Sijoittajaosakas voi vähentää tuloutetut vastikkeet suoraan vuokratuloista. Rahastoidut vastikkeet tulee puolestaan lisätä asunnon hankintamenoon ja ne otetaan huomioon asuntoa myytäessä. Toisin kuin julkisuudessa näkyy joskus väitettävän, tuloutetut vähennyskelpoiset vastikkeet eivät ole asuntosijoittajan ilmainen lounas, vaan kyse on verotuksen ajallisesta siirtymisestä.

Havainnollistetaan asiaa esimerkin avulla. Siiri Sijoittaja on ostanut muutama vuosi sitten uudiskohteen 40 000 euron myyntihinnalla ja 100 000 euron velattomalla hinnalla. Hän on maksanut vuosien aikana yhtiölainaa tuloutettuina vastikkeina yhteensä 10 000 euroa, jonka myötä vuokratuloista maksettavat verot ovat vähentyneet 3000 eurolla. Jos Siiri nyt saa asunnon myydyksi samalla 100 000 euron velattomalla hinnalla, tulee hänelle kuitenkin verotettavaa luovutusvoittoa 10 000 euron edestä. Luovutusvoitosta Siiri joutuu maksamaan 3000 euron verot, vaikka asunnon arvo ei ole noussut lainkaan. Esimerkissä on oletettu, että Siirin pääomatulot ovat vuosittain alle 30 000 euroa.

Kirjanpitokäsittelyn merkitys asukasosakkaan näkökulmasta

Oman asunnon myyntivoitto on kokonaan verotonta, mikäli asuntoa on käytetty yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheen vakituisena kotina. Asukasosakas ei myöskään joudu maksamaan omassa asunnossa asumisestaan laskennallisen asuntotulon veroa (toisin kuin vielä 70- ja 80-luvulla). Kun omistusasumisesta ei näin ollen yleensä aiheudu mitään suoria tuloverovaikutuksia, ei vastikkeiden kirjanpitokäsittelyllä ole asukasosakkaan näkökulmasta merkitystä.

Sen sijaan pääomavastikkeiden tulouttamisesta voi olla hyötyä asukasosakkaalle hänen myydessä asuntoaan. Sijoittajaosakkaat ovat yleisesti kiinnostuneempia sellaisista yhtiöistä, joissa on vakiintunut käytäntö turhien rahastointien välttämisestä. Silloin kun asunnosta kiinnostuneita ostajia on markkinoilla enemmän, on sen markkinahinta myös korkeampi.

Taloyhtiöllä useita keinoja tilinpäätöksen järjestelyyn

Taloyhtiön näkökulmasta tärkeintä on huolehtia siitä, ettei yhtiö tee verotettavaa voittoa. Vastikkeiden kirjanpitokäsittelyn lisäksi yhtiöllä on kuitenkin useita muitakin tapoja järjestellä tilinpäätös siten, ettei yhtiö joudu maksamaan yhteisöveroa. Näitä ovat edellisten tilikausien tappioiden vähentäminen, korjausten kirjaaminen kuluiksi sekä poistojen ja asuintalovarauksen tekeminen.

Vastikkeiden rahastoinnista päätetään yleensä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Ylimääräistä ja perusteetonta rahastointia on syytä välttää. Yleinen ja hyväksi todettu käytäntö onkin usein rahastoida lainaosuussuoritukset ja tulouttaa kuukausittain maksettavat pääomavastikkeet.

Kolumni on julkaistu alun perin kiinteistolehti.fi-sivustolla 22.2.2024