Sijoittajat eivät ole tungeksineet asuntokaupoilla tai pankkien lainatiskeillä, koska laskelmat ovat viime aikoina näyttäneet piinallisen hyvin asuntosijoittamisen realiteetit.

Kauppalehti uutisoi helmikuun alussa, että ”Sijoittajan excel on kerta kaikkiaan rikki” (Kauppalehti 5.2.2024). Uutisessa kerrottiin, miten virkeämmän loppuvuoden jälkeen asuntokauppa on taas alkuvuonna ollut totaalisen jäässä ja sijoittajat loistavat poissaolollaan. 

Havainto sijoittajien puuttumisesta markkinoilta on oikea. Suomen Vuokranantajien jäsenilleen tekemän kyselyn mukaan viimeisen 12 kuukauden aikana sijoitusasunnon ostaneiden osuus on pudonnut kahden vuoden aikana 10 prosenttiyksiköllä vuoden 2022 32,2 prosentista tämän vuoden 22,3 prosenttiin. 

Samaa tarinaa kertovat myös Suomen Pankin tilastot. Uusia sijoitusasuntolainoja nostettiin vaisusti koko viime vuoden ajan, eikä ihmeempää piristymistä nähty edes loppuvuonna kiinteistönvälittäjien raportoidessa asuntokauppamäärien kasvusta. Siinä missä vielä kaksi vuotta sitten uusia sijoitusasuntolainoja nostettiin joulukuussakin lähes 180 miljoonalla eurolla, vuoden 2023 joulukuussa määrä oli 85 miljoonaa euroa. Uusien sijoitusasuntolainojen määrän raju pieneneminen on kääntänyt myös koko sijoitusasuntolainakannan laskusuuntaan.  

Sijoittajat eivät ole tungeksineet asuntokaupoilla tai pankkien lainatiskeillä, koska laskelmat ovat viime aikoina näyttäneet piinallisen hyvin asuntosijoittamisen realiteetit. Jos sijoitusasuntolainan kokonaiskorko on lähes samalla tasolla tai jopa korkeammalla kuin asunnosta saatava vuokratuotto, monen sijoittajan laskelmat näyttävät punaista. Asunnosta saatava vuokra ei läheskään kaikissa tilanteissa riitä kattamaan vastikkeen lisäksi myös korkoa ja lainanlyhennystä, mikä on omalta osaltaan heikentänyt ostohaluja. Epävarmuutta ovat lisänneet haasteet vuokralaisen löytämisessä. Erityisen hyvin yhtälö on näkynyt pääkaupunkiseudulla, jossa asuntojen hinnat suhteessa vuokratasoon ovat korkeimmat. 

Katse kristallipalloon

Vaikka moni ennuste asuntokaupan piristymisestä tai viitekorkojen kehityksestä on viime aikoina mennyt pahemman kerran pieleen, uskallan minäkin povata orastavia merkkejä paremmasta olevan jo ilmassa. Asuntosijoittajalle erityisen kovaa myrkkyä on ollut nopeasti noussut korkotaso. Markkinat ennakoivat korkohuipun olevan jo takanapäin ja EKP:n seuraavaksi alkavan laskea ohjauskorkoa maltillisesti. Jos ja kun korkotason laskusta saadaan varmuutta, se varmasti avittaa asuntokauppaa ja rohkaisee myös sijoittajia lainanhakuun. 

Uuden sijoituskohteen ostamista harkitsevan asuntosijoittajan tuottoyhtälöä ovat parantaneet myös asuntojen hintojen lasku ja päätös varainsiirtoveron alentamisesta. Tilastokeskuksen mukaan vanhojen asunto-osakkeiden nimellishinnat laskivat viime vuonna pääkaupunkiseudulla vajaat kahdeksan ja muualla maassa vajaat viisi prosenttia verrattuna edelliseen vuoteen. On mahdotonta ennustaa, onko asuntojen hintojen lasku jo täysin takanapäin. Kun toteutuneeseen hintojen laskuun yhdistää ansiotason nousun ja korkealla olleen inflaation, ovat asuntojen reaalihinnat suhteessa tuloihin kuitenkin tällä hetkellä todellisuudessa ennätysalhaalla.

Asuntosijoittajalle vuokratuoton ohella merkityksellistä on myös mahdollisuus arvonnousuun. Osalle se on jopa vuokratuottoa tärkeämpi parametri. Jos voi olettaa sijoituskohteen arvon nousevan, ei alhainen vuokratuotto tai hetkellinen negatiivinen kassavirta ole este hyvälle sijoitukselle. Myös tältä osin näkymä tulevaan on ainakin suurissa kaupungeissa rohkaiseva. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla, jota on koronavuosien jälkeen vaivannut erityisesti pienten asuntojen sitkeä ylitarjonta, markkinoiden tasapainoa korjaavat lähivuosina paitsi odotukset voimakkaasta väestönkasvusta, myös asuntorakentamisen määrän suoranainen romahtaminen. Kysynnän ja tarjonnan tasapainottuminen luo uskoa myös vuokrakysynnän nousuun. 

Pieniä viitteitä näistä valonpilkahduksista näkyy myös Suomen Vuokranantajien jäsenilleen tekemästä kyselystä. Vaikka aikeet hankkia uusi sijoitusasunto ovat laskeneet vuodesta 2022 noin kahdeksan prosenttiyksikköä, viime vuoteen verrattuna on nähtävissä jo reilu parin prosenttiyksikön nousu. Kyselyyn vastanneista yli 40 prosenttia ilmoittaa aikovansa hankkia uuden sijoitusasunnon seuraavan vuoden aikana vähintäänkin sopivan kohteen ilmaantuessa. Lisäksi yli puolet kertoo, ettei koe uuden sijoitusasunnon löytämistä lainkaan haastavaksi.

Onko sijoittajan excel sitten rikki, jos se ei rohkaise lähtemään asuntokaupoille? Minusta päinvastoin, nyt jos koskaan on hyvä pitää kiinni omista sijoituskriteereistään ja tehdä päätöksiä niiden mukaisesti. Uskon kuitenkin, että monella paikkakunnalla sijoittajan excel on alkanut jo vihertää, ja ostohousuja sovitellaan takaisin jalkoihin. 

Blogi on julkaistu alun perin viisasraha.fi-sivustolla 14.2.2024