Miltä tilanne asuntomarkkinoilla tänä vuonna näyttää? Blogissamme tilannetta analysoi asuntosijoituskirjailija ja Suomen Vuokranantajien hallituksen jäsen Marko Kaarto.
Alkuun mainittakoon, että edessäsi on pitkähkö artikkeli, joten täytäthän kahvikupin ja varaathan hitusen enemmän aikaa tälle aivodopamiinille. Esittämäni ajatukset edustavat vain omia henkilökohtaisia ajatuksia eivät siten edusta miltään osin edustamiani yhdistyksiä tai yrityksiä.
Uusien asuntojen kauppa kyntää syvällä, niin syvällä, että voidaan puhua täydellisestä romahtamisesta ennennäkemättömällä tavalla. Viime vuonna tehtiin välittäjien kautta noin 5 900 uuden asunnon kauppaa, joka on noin 46 prosenttia vähemmän kuin edellisenä vuotena 2021. Valistunut silmä kuitenkin huomaa, että koronan jälkeinen vuosi 2021 oli erinomainen asuntokauppavuosi. Itse asiassa se vuosi oli paras viimeisen kymmenen vuoden aikana, kun tarkastellaan kokonaiskauppamääriä eli sekä vanhoja että uusia asuntoja.
Tämän vuoksi onkin järkevämpää tarkastella esimerkiksi viiden vuoden keskiarvoja, kun tutkitaan nykytilannetta. Uusien asuntojen kauppamäärä laski viime vuonna myös viiden vuoden keskiarvoon nähden 45 prosenttia. Jopa tämä viiden vuoden keskiarvo saattaa johdattaa kokemattoman silmän väärille urille, sillä viime vuoden alkuvuonna asuntokauppa kävi vielä hyvin, uusienkin asuntojen osalta. Vasta loppuvuonna eli viimeisellä kvartaalilla alkoi reilumpi uudiskohteiden alamäki.
Kuluvasta vuodesta on näillä näkymin tulossa synkkä uudiskaupan vuosi. Ainakin kulunut ensimmäisen kvartaali on karua luettavaa. Uusia asuntoja myytiin 79,5 prosenttia vähemmän tämän vuoden ensimmäisellä kvartaalilla (tammi-maaliskuu) 5 vuoden keskiarvoon nähden KVKL:n (Kiinteistövälitysalan keskusliitto) tilastojen mukaan. KVKL:n tilastot kattavat noin 35 prosenttia kaikista tehdyistä uusien asuntojen kaupoista. Tämä johtuu siitä, että osa gryndereistä/rakennusliikkeistä myy itse asuntonsa, eivätkä ne tämän vuoksi käytä erillistä kiinteistönvälittäjää myynnin apuna eivätkä myöskään toimita kauppatietoja KVKL:älle.
Vertailun vuoksi on hyvä palata myös hieman taaksepäin finanssikriisiin ja silloin tehtyihin uusien asuntojen kauppamääriin. Vuonna 2007 tehtiin reilu 9 000 uuden asunnon kauppaa, seuraavana vuotena 2008 tehtiin reilu 6 900 uuden asunnon kauppaa eli noin 23 prosenttia vähemmän edellisvuoteen verrattuna. Vuonna 2009 uusien asuntojen kauppamäärät nousivat kolmisen prosenttia edellisestä vuodesta ja vuonna 2010 lähdettiinkin sitten jo uuteen nousuun ja vuonna 2010 tehtiin jo noin 14 prosenttia enemmän uuden asunnon kauppoja kuin vuonna 2009.
Kauppamäärien lisäksi kannattaa seurata ennakkovarausasteita
Ongelmaksi on tällä hetkellä muodostunut, ettei ennakkomarkkinoinnissa saada riittävää ennakkovarausastetta, jotta rakentamispäätöksen voisi tehdä. Lähtökohtaisesti rahoittajat (pankit) edellyttävät noin 50–60 prosentin ennakkovarausastetta, jotta rakentaja saa kohteelleen taloyhtiölainan.
Yhtenä merkittävänä tekijänä ennakkovarausasteiden mataluuteen voidaan pitää sijoittajien poistumista uudiskohdemarkkinoilta. Aikaisemmin sijoittajat käytännössä ostivat hankkeen lähes kaikki pienet asunnot ja tämä varmisti hankkeiden käynnistäminen eli saatiin riittävä ennakkovarausaste. Tähän asiaan on oleellisesti vaikuttanut noussut korkotaso, joka kääntää uudiskohteiden tuotto-odotukset liian mataliksi. Palataan korkotason vaikutukseen vielä tarkemmin myöhemmin tässä blogitekstissä.
Uusien asuntojen romahtaneet kauppamäärät ovat aiheuttaneet ylitarjontatilanteen markkinoille. Teknologian tutkimuskeskus VTT:n mukaan Suomeen tarvitaan 600 000–700 000 uutta asuntoa seuraavan kahdenkymmenen vuoden aikana. Se tarkoittaa 30 000–35 000 uuden asunnon vuosituotantoa. Vuonna 2021 aloitettiin peräti noin 47 000 ja vuonna 2022 noin 40 000:n asunnon rakentaminen. Rakennusteollisuuden (RT) kevään 2023 suhdannekatsauksen mukaan asuntoaloitusten määrä laskisi tänä vuonna vain noin 27 000 asuntoon.
Kun ajatellaan kysynnän ja tarjonnan suhdetta uusien asuntojen osalta, täytyisi uusien asuntojen hintojen joustaa alaspäin. Tilanne on sikäli nurinkurinen, että rakennuskustannukset ovat nousseet merkittävästi. Näin ollen uusien rakennettavien asuntojen hintojen täytyisi rakennuttajan näkövinkkelistä nousta ylöspäin.
Tilannetta ei myöskään auta se, että uusia asuntoja valmistuu vielä tänä vuonna merkittävästi lisää jo valmiina olevien myymättömien asuntojen lisäksi. Esimerkiksi maaliskuussa oli Helsingissä myynnissä 1 918 uutta asuntoa, mikä on noin 46 % enemmän kuin edellisenä vuotena vastaavana ajankohtana. Tähän kun lisätään myös vanhojen asuntojen noin puolitoistakertainen tarjolla oleva määrä edellisvuoteen verrattuna, ei tarvitse ihmetellä miksi asuntokauppa on tahmeaa Helsingissä.
Erityisen haastavassa tilanteessa on PK-seutu, mutta ei muissakaan suuremmissa kaupungeissa mene hyvin, varsinkaan pienten asuntojen osalta. Esimerkiksi PK-seudulle ja Tampereelle on valmistunut vuosien 2015–2021 aikana noin 31 000 yksiötä.
Seuraavana on Q1/2023 uusien asuntojen kauppamäärät suuremmissa kaupungeissa 5-vuoden keskiarvoon peilaten vastaavana ajankohtana:
Helsinki -88,9%
Espoo -88,3%
Tampere -84,7%
Vantaa -80,2%
Oulu -81,3%
Jyväskylä -74,3%
Turku -51,9%
Lähde: KVKL, hintaseurantapalvelu
Kuinka monta vapaarahoitteista omistusasuntouudiskohdekerrostaloa tiedät PK-seudulla, missä olisi tehty rakentamispäätös tämän vuoden puolella ilman erityis-/takalaitasopimuksia? Näitä ei ole montaa. Kauppamäärien lisäksi kannattaakin seurata myös ennakkomarkkinointien varausasteiden kehittymistä ja kohteiden RS-hinnoittelua, jos haluaa muodostaa kuvaa tulevasta, eli milloin uudiskohdemarkkina jälleen roihahtaisi liekkiinsä.
Monta tummaa pilveä taivaalla
Käynnistämisvaikeuksien ja valahtaneiden kauppamäärien taustalla on useita negatiivisia asioita, joilla saattaa olla vaikutusta uusien asuntojen kauppamäärien kehittymiseen.
Erityisen merkittäviä tekijöitä asuntomarkkinoita ajatellen ovat työllisyys ja rahoitusolosuhteet. Työllisyys on toistaiseksi pysynyt hyvällä tasolla. Toisaalta Talouselämän selvityksen mukaan maaliskuussa 630 rakennusalan yritystä oli ajautunut konkurssiin vuoden 2022 alusta laskien. YT-neuvotteluita on ollut jo useimmilla alan toimijoilla. Vaikka rakennusala eli rakentaminen ja rakennustuoteteollisuus työllistävät Suomessa noin 250 000 henkilöä, tällä tuskin on merkitystä kokonaiskuvaan asuntojen kysynnässä.
Korkotaso puolestaan on noussut voimakkaasti, mikä on nostanut rahoituksen kokonaiskuluja, sijoittajien tuottovaateita ja toisaalta myös pienentänyt oman kodinostajan ostovoimaa. Korkohuiput nähtäneen vasta tulevana syksynä. Tällä hetkellä vaikuttaisi siltä, että korkohuipuissa käväistäisiin yli 4 prosentissa. Huomioitavaa on, että 12 kk:n euribor meni viime vuonna yli 2 prosentin syyskuussa ja joulukuussa vasta yli 3 prosentin. Korkotaso puree siis vasta viiveellä. Vasta ensi vuoden vaihteessa kaikilla lainanottajilla kokonaiskorko on merkittävästi suurempi ja purevampi, kun korontarkistuspäivä on ohitettu.
Myöskään uusi lakimuutos, joka tulee voimaan heinäkuun alusta tuskin helpottaa rakentajien painajaisunta. Uusi laki rajaa uusien taloyhtiölainojen enimmäislainoitusasteen 60 prosenttiin, laina-ajan enintään 30 vuoteen ja taloyhtiölainan lyhennysvapaat enintään 1 vuoteen talon valmistumisesta laskien. Oman vaikutuksensa soppaan tuo myös oman kodin korkovähennysoikeuden päättyminen kokonaisuudessaan viime vuonna (2022).
Erityisen haastava tilanne on PK-seudulla, jossa asuntojen hinnat ovat kalliimpia. Helsingissä ei ole lainkaan erikoista, että lainaa omaan asuntoon saattaa olla jopa 200 000 euroa yhtä henkilöä kohden. Jos oman asunnon marginaali on ollut aikaisemmin 0,5 % + markkinakorko 0 % on yhtälöstä selvinnyt tasalyhenteistä lainaa käyttäessä lähes pelkillä lyhennyksillä. 20 vuoden laina-ajalla maksuerä on ollut kuukausitasolla noin 907 euron luokkaa. Seuraavana korontarkistuspäivänä muutos on merkittävä, jos todellinen vuosikorko nousee esim. 4,5 prosenttiin (marginaali + markkinakorko). Tämä tarkoittaa sitä, että tasalyhenteisessä lainassa kuukausierä nousee 1 548 euroon eli 641 euroa enemmän kuin aikaisemmin.
Tähän yhtälöön, kun lisätään voimakkaan inflaation vuoksi kohonneet vastikekulut, sähkölaskut, bensalaskut, ruokalaskut ja niin edelleen päädytään nopeasti jopa 800 euron lisäkuluun kuukausitasolla. Kuinka monella asunnonomistajalla jäi aikaisemmin Helsingissä säästöön tai sijoitettavaksi 800 euroa kuukaudessa? Yleinen hintojen nousu on viimeksi ollut näin nopeaa 1980-luvulla. Palkansaajien ostovoima putosi viime vuonna eniten yli 60 vuoteen.
Uusien asuntojen vastikkeista (hoitovastikkeet ja pääomavastikkeet) mainittakoon vielä se asia, että suurimmassa osassa taloyhtiöitä ne nousevat vasta kevään yhtiökokouksien jälkeen. Tähän saakka nousevaa korkotasoa on paikkailtu monessa taloyhtiössä ylimääräisillä vastikkeilla ja mahdollisilla puskureilla. Tässäkin nouseva kulutaso puree vasta takautuvasti. Taloyhtiölainat eivät ole yhtä joustavia kuin yksittäisen henkilön ottama asuntolaina, jossa lisäaikaa tiukan paikan tullen voi ostaa itselleen esimerkiksi laittamalla lainan lyhennysvapaalle määräajaksi.
Vuoden jälkipuolisko voi avata asunnon ostajalle mielenkiintoisen aikaikkunan
Pankit ovat myös tiukentaneet lainanantoa. Lainaa ei saa tälle hetkellä erityisen helposti ja lainaehdoissa saattaa olla kovenantteja (erityisehtoja) oli sitten kyseessä rakennusliike, kuluttaja tai sijoittaja. Asuntokauppaa jarruttaa myös oman asunnon myynnin haastavuus, etenkin pienestä asunnosta suurempaan vaihdettaessa. Ensin täytyisi saada myytyä oma vanha asunto ennen kuin voi ostaa uuden tilalle. Tämä voi olla jopa kovenanttina rahoittajan puolelta asuntokaupan toteutumiselle. Tällä ketjuuntumisella on merkittävää vaikutusta asuntokauppojen toteutumisille.
Tilanne on myös rakennusliikkeelle hankala, koska julkisesti uusien asuntojen hintoja on haastavaa laskea, koska tämä aiheuttaisi epämiellyttävän tilanteen jo asunnon aikaisemmin esim. ennakkomarkkinoinnissa hankkineelle ostajalle. Miten itse suhtautuisit, jos kuulisit, että vastaavan asunnon saisi nyt samasta talosta 20 000 euroa halvemmalla kuin mitä itse siitä olit maksanut esim. 10 kuukautta sitten. Uuden kerrostalon rakentaminenhan kestää kokonaisuudessaan ennakkomarkkinointivaiheesta laskien noin 1,5 vuotta. Tämän vuoksi rakennusliikkeet pyrkivätkin erityyppisiin ratkaisuihin hinnan laskemisen sijaan, kuten tarjoamalla esimerkiksi muutamien vuosien ilmaiset vastikkeet tai vastaavaa.
Kokonaisuutta ei myöskään helpota, että julkisesti Suomen suurimmat rahoittajat ja kiinteistönvälitysliikkeet tuntuvat ennustavan kilpaa, kuinka paljon asuntojen hinnat laskevat tänä vuonna. Ennusteiden mukaan asuntojen hinnat laskisivat tänä vuonna keskimäärin noin 4–6 prosenttia ja PK-seudulla jopa muutaman prosentin enemmän. Jatkuva negatiivinen uutisointi ja asuntojen hintojen lasku vähentää asunnon ostohalukkuutta: voi syntyä ajatus, että ostankin hieman myöhemmin, kun hinnat laskevat vielä lisää.
Kokonaistilanne yhdistettynä asuntojen hintojen laskuun voi laukaista myös vähemmän tunnetun ilmiön eli uuden asunnon ostajan ”hätäjarrun”, toisin sanoen uuden asunnon kaupan perumisen.
Uuden asunnon kaupanhan voi perua, jos yksikin kauppahintaerä on vielä maksamatta eli omistus-tai hallintaoikeus ei ole vielä siirtynyt myyjältä ostajalle. Kaupan perumista ei tarvitse perustella myyjälle lainkaan, koska kyse on asuntokauppalaista. Myyjän on palautettava ostajalle kaikki jo maksetut kauppahintaerät ostajan tätä vaatiessa. Tilanne on grynderille myrkyllinen, etenkin jos samasta kohteesta tulisi loppusuoralla useampia kauppojen peruuttamisia. Kaupan peruuttaminen voi ostajan näkökulmasta olla jopa ”riskienhallintakeino”, jos oma taloustilanne on heikentynyt merkittävästi rakennusaikana esimerkiksi nousseiden korkotasojen tai muiden kustannuksien vuoksi tai jopa työttömyyden yllättäessä. Näissä tapauksessa vetäytyminen kaupasta voi olla hyvinkin perusteltua ja järkevää, vaikkakin ostaja joutuu maksamaan myyjälle sopimussakon. Myös voimakkaasti laskevat hinnat voivat aiheuttaa sen erikoisen tilanteen, että olisi taloudellisesti järkevämpää maksaa sopimussakko kuin pitää nykyinen hankinta.
Ilmaista irtaantuminen ei kuitenkaan ole. Uuden asunnon myyjällä on asuntokauppalain mukaan oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta. Asuntokauppalain mukaan asuntokaupan peruuttaminen on siis sopimusrikkomuksen kaltainen tilanne, jonka seurauksena ostajan on korvattava myyjälle syntynyt vahinko. Vahingonkorvausoikeudessa sääntönä on ollut, että vahinkoa kärsineen tulee todistaa aiheutunut vahinko ja vahingon määrä. Näin ollen kaupan peruuttamistilanteessa myyjän vastuulla on todistaa, että kaupan peruuttamisesta on aiheutunut myyjälle vahinkoa sekä aiheutuneen vahingon määrä.
Kaupan peruuttamisesta aiheutuneita kuluja voivat olla muun muassa myyntiesite- ja myynti-ilmoituskustannukset, uudelleen myymisestä maksettava välityspalkkio, kustannukset ostajan pyynnöstä asuntoon asennetuista yksilöllisistä muutos- ja lisätöistä, joilla on arvoa lähinnä ostajalle sekä yhtiövastikkeet, jotka myyjä on joutunut maksamaan kaupan peruuntumisen tai purkamisen jälkeen, mutta ennen asunnon uudelleen myymistä. Esimerkiksi kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa KRIL 4536/81/08 ostajien maksettavaksi kaupan peruuttamisen johdosta tuli 2 % kauppahintaosuuden lisäksi 3039,18 euron suuruinen välityspalkkio.
Vaikka nykytilanne näyttääkin juuri nyt usealla mittareilla katsottuna varsinkin uusien asuntojen osalta hyvinkin synkältä, on myös positiivisuutta ilmassa. Inflaatio vaikuttaisi hiljalleen taantuvan ja korkotasokin vakiintuvan seuraavan vuoden aikana. Myös vanhojen asuntojen kauppamäärät vaikuttaisivat piristyvän suotuisaan suuntaan ja pörssissä nähtiin mahdollisesti pohjat jo viime vuoden lokakuussa, joten valoa on tunnelin päässä! Kuluvan vuoden jälkipuolisko voikin avata nykyisillä hintatasoilla mielenkiintoisen aikaikkunan sekä oman kodin ostajan että sijoittajan näkökulmasta katsottuna.
”Osta, kun veri virtaa kaduilla, myy fanfaarien soidessa”, on maailman parhaaksi sijoittajaksikin tituleerattu Warren Buffett aikoinaan todennut. Tämä yksinkertainen ohje on toiminut vuosikymmenten ajan, vain harva sitä kuitenkaan on noudattanut.
Marko Kaarto
Asuntosijoituskirjailija ja Suomen Vuokranantajien hallituksen jäsen.