Monesti taloyhtiöissä on asukkaina osakkaiden lisäksi myös vuokralaisia, joten taloyhtiön arjessa tulee huomioida myös vuokralaiset.

Asukkaat yhtiökokoukseen

Yhtiökokous ei ole vain osakkaita varten. Asunto-osakeyhtiölain mukaan myös vuokralaiset ja muut asukkaat on kutsuttava yhtiökokoukseen, jos yhtiössä on vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat, ja yhtiökokouksen esityslistalla on käsiteltävänä jokin seuraavista asioista:

1) yhtiössä noudatettavat järjestyssäännöt
2) yhtiön yhteisten tilojen käyttö tai
3) sellainen remontti, joka vaikuttaa olennaisesti vuokralaisen tai asukkaan huoneiston taikka yhteisten tilojen käyttöön.

Ilmoitus yhtiökokouksesta tulee viimeistään kahta viikkoa ennen tällaista yhtiökokousta asettaa nähtäville yhtiön rakennuksissa yleisesti käytettäville ilmoitustauluille tai toimittaa jokaiseen huoneistoon, jossa asuu vuokralainen tai muu asukas.

Vuokralaisillakin on yhtiökokouksissa puheoikeus, mutta ei äänioikeutta. He voivat siten tuoda esiin omat näkemyksensä päätettävinä olevista asioista ja jopa tehdä päätösehdotuksia, mutta äänestykseen he eivät voi osallistua. Jos osakas on valtuuttanut vuokralaisen edustamaan itseään yhtiökokouksessa valtakirjalla, tällöin hän on toki oikeutettu osallistumaan yhtiökokoukseen ja käyttämään sekä puhe- että äänivaltaa aivan kuten kuka tahansa muukin valtuutettu.

Hallintaanotto on myös vuokralaisen asia

Jos taloyhtiössä päädytään vuokralla olevan huoneiston hallintaanottoon, asia koskettaa yhtälailla sekä asunnon omistajaa että vuokralaista. Menettelyyn ryhdyttäessä sekä hallituksen varoitus että tiedoksianto yhtiökokouksen tekemästä hallintaanottopäätöksestä tulee aina antaa todisteellisesti tiedoksi osakkaan lisäksi myös vuokralaiselle tai muulle asunnon käyttöoikeuden saaneelle lain edellyttämällä tavalla.

Kun huoneisto otetaan yhtiön hallintaan, osakkaan ja vuokralaisen välillä solmittu vuokrasuhde lakkaa suoraan lain nojalla hallintaanoton ajaksi. Taloyhtiöllä on velvollisuus vuokrata huoneisto hallintaanoton ajaksi käyvästä vuokrasta. Jos hallintaanotto ei ole johtunut vuokralaisen menettelystä, taloyhtiön tulee tarjota huoneistoa vuokrattavaksi ensisijaisesti siellä jo asuvalle osakkaan vuokralaiselle. Kyse on tällöin kuitenkin täysin uudesta, taloyhtiön ja vuokralaisen välisestä vuokrasuhteesta, jossa vuokran suuruus ja vuokraehdot neuvotellaan vuokranantajana olevan yhtiön ja vuokralaisen välillä.

Vahingonkorvausvastuu ei siirry

Toisinaan vuokralaiset, kuten muutkin asukkaat, aiheuttavat vahinkoja taloyhtiössä. Yhtiössä saattaa herätä kysymys siitä, kuka maksaa korjaukset, jos esimerkiksi osakkaan vuokralainen nukahtaa suihkuun ja vesivahinko kastelee asuntoja pahimmillaan monta kerrosta alaspäin. Vuokranantaja ei kuitenkaan vastaa vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista.

Mahdollisissa vahinkotilanteissa vahingonkorvauksia tulee vaatia nimenomaan vahingonaiheuttajalta itseltään eli tällaisessa tapauksessa vuokralaiselta. Tämä kanta on vahvistettu myös korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2016:33, jossa vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä makaamaan lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä.

Teksti on julkaistu alunperin joulukuun 2022 Kiinteistölehdessä.