Asuntosijoittaminen sekä siihen liittyvät transaktiot ja toiminnot ovat digitalisoituneet viimeisten vuosien aikana isoin harppauksin. Kehitys on osa isompaa kokonaisuutta, jossa koko arkemme digitalisoituu. Koronapandemian vaikutuksesta digiloikkia on tehty nopeutetusti jokaisella elämän osa-alueella ja ihmiset ovat välillä pakostakin joutuneet siirtymään digimaailmaan.
Tässä blogitekstissä käydään läpi keskeisimpiä asuntosijoittamiseen liittyviä digimuutoksia ja pyritään pohtimaan hieman myös sitä, miltä tulevaisuuden palvelut asuntosijoittamiseen liittyen voisivat näyttää. Toivottavasti teksti antaa lisäksi pontta niille lukijoille, jotka eivät vielä ole täysimääräisesti hyödyntäneet digiratkaisuja asuntosijoitustoiminnassaan!
Paperista bitteihin ja kaupat kotisohvalta
Kokeneempi lukijakunta varmasti muistaa ajan, jolloin arvopaperipörssin osakekirjat olivat paperisia: Osakekirjoja siirreltiin parhaimmillaan rekoittain pankista toiseen. Yritysten arvopaperit siirtyivät digitaaliseen arvo-osuusjärjestelmään 1990-luvun alkupuolella, mutta asunto-osakeyhtiöiden osakekirjoja alettiin digitoimaan niin sanottuun osakehuoneistorekisteriin vasta vuonna 2019. Digitointi on edelleen käynnissä ja taloyhtiöillä on vuoden 2023 loppuun asti aikaa siirtää osakeluettelot huoneistotietojärjestelmään. Arvopaperimarkkinat tarjoavat hyvän vertailukohdan asuntomarkkinoihin myös kaupankäynnin näkökulmasta: Suomessa yksityishenkilöt ovat voineet käydä kauppaa arvopapereilla puhelimitse jo yli neljäkymmentä vuotta. Tietokoneella yksityishenkilö on voinut tehdä osto- ja myyntitoimeksiantoja yli kaksikymmentä vuotta. Suomessa etäkauppoja asuntojen osalta alettiin tehdä vuonna 2018 digitaalisen asuntokaupan alustan (DIAS) kautta. Tänä päivänä noin kolmannes asuntokaupoista tehdäänkin digitaalisesti.
Sähköisen allekirjoituksen osalta ensimmäiset kansainväliset lait astuivat voimaan vuonna 2000. Suomessa laki sähköisistä allekirjoituksista annettiin vuonna 2003. Sähköistä allekirjoitusta on ryhdytty hyödyntämään täysimääräisesti vasta viimeisen viiden vuoden aikana. Tänä päivänä se on kuitenkin monelle ainut tapa, jolla asiakirjoja allekirjoitetaan. Asuntomarkkinat ovat tulleet tämänkin trendin osalta jälkijunassa johtuen pääasiassa siitä, että itse asuntokaupat tehtiin aina pankissa. Ja aina paperimuodossa. Sähköisen allekirjoituksen palvelut ovat monipuolistuneet ja nykyään onkin tarjolla useita palveluntarjoajia, tiettyihin tarkoituksiin (esim. vuokrasopimuksen allekirjoitus) myös veloituksetta.
Asuntojen välitystoiminta on myös siirtynyt vahvasti digimaailmaan, vaikka toki perinteisiäkin toimijoita vielä löytyy. Kattavat ”tee-se-itse”-tyyppiset välityspalvelut auttavat kokemattomampaakin asuntosijoittajaa hoitamaan myynti- ja vuokravälityksen kustannustehokkaasti itse. Koronapandemian pakottamina myös perinteiset välitysliikkeet ovat tehneet digiloikkia, muun muassa asuntojen virtuaaliesittelyjen muodossa. Kaikille asuntosijoittajille ovat varmasti tulleet myös tutuksi virtuaaliset yhtiökokoukset, jotka alkavat nyt jo sujua ilman sen suurempia kommelluksia.
Tänään ja tulevaisuudessa
Yksityiset asuntosijoittajat ovat luoneet itselleen vuosien saatossa mitä erilaisempia ”järjestelmiä” asuntosijoitustensa hoitoon, raportointiin sekä analysointiin liittyen. Aikaisemmin on saatettu pitää edistyneenä sijoittajaa, jos hän on tehnyt laskelmansa Excelissä ja tallentanut kuitit tietokoneensa kovalevylle. Monet saattavat (yllättävää kyllä) edelleenkin käyttää pelkästään kynää ja paperia, jolloin arkistojärjestelmän ylläpitäminen käy vähintäänkin työlääksi. Kukin asuntosijoittaja taaplaa tyylillään ja pääasia tietenkin on, että lakisääteiset velvoitteet tulevat hoidettua ja että järjestelmä toimii sitä käyttävälle. Nykyään on kuitenkin saatavilla edullisia ja jopa ilmaisia ratkaisuja, jotka varmasti helpottavat asuntosijoittajan päivittäistoimintaa. Muun muassa Flatfolder Oy tarjoaa helpon ja vaivattoman tavan hoitaa asuntosijoituksia: Asuntosijoittajille suunnattu Flatfolder sisältää automaattisen vuokranseurannan, sähköiset allekirjoitukset, asiakirjapankin, veroilmoitustiedot, analytiikkaa sekä paljon muuta. Markkinoilla on muutama vastaavanlainen toimija, mutta tuotesisällöt eriävät toisistaan riippuen palveluntarjoajasta. Asuntosijoittajan kannattaakin tutustua markkinoilla oleviin palveluihin ja päättää itse, mikä niistä on paras.
Diginatiivin asuntosijoittajan arkipäivä voisi näyttää tänä päivänä karrikoidusti tältä: Aamukahvin lomassa sijoittaja allekirjoittaa uuden vuokrasopimuksen sähköisesti ja ennen lounasta myy yhden sijoitusasunnoistaan digitaalisesti. Iltapäivällä sijoittaja kiertää virtuaalinäytöillä ja jättää yhdestä asunnosta tarjouksen. Iltaan mennessä tarjous on hyväksytty ja sijoittajalla on parin päivän päästä edessä uudet etäkaupat. Ennen nukkumaanmenoa sijoittaja vielä tarkistaa yhdellä vilkaisulla, että nykyiset vuokralaiset ovat maksaneet vuokransa ajallaan.
Tulevaisuudessa oppiva tekoäly tulee automatisoimaan ja helpottamaan asuntosijoittamiseen liittyviä toimenpiteitä entisestään. Jo tällä hetkellä on kyetty mallintamaan ja ennustamaan asuntojen vuokra- ja myyntihintoja neuroverkkojen avulla. Verrataan tätä vielä kerran arvopaperipörssissä tapahtuvaan kaupankäyntiin: Osa investointipankkien käymästä kaupasta on tapahtunut jo pidemmän aikaa kokonaan bottien toimesta. Voisivatko tulevaisuudessa myös asunnon esittelyt tai pienet huoltotoimenpiteet tapahtua robottien toimesta? Esimerkiksi Forum Virium Helsinki on testannut robotteja postinjakeluun sekä hoivakodeissa sosiaaliseen kanssakäymiseen, joten emme ehkä olekaan kovin kaukana siitä, että vastaavia innovaatioita hyödynnetään asuntomarkkinoilla.
Teknologia tarjoaa jo tänä päivänä merkittäviä apuvälineitä asuntosijoitustoimintaan. Asuntosijoittaminen ja vuokranantajana toimiminen vaatii kuitenkin ammattitaitoa koskien lainsäädäntöä, verotusta sekä markkinoita, unohtamatta arvokasta kanssakäymistä vuokralaisten ja muiden sidosryhmien kanssa. Näitä ominaisuuksia ei teknologia ja tekoäly ole ihan vielä korvaamassa.
Kirjoittaja: Jaakko Kohtamäki
Kirjoittaja on yksityinen asuntosijoittaja, asuntosijoittamisen ja kiinteistöalan asiantuntija sekä asuntosijoittajille suunnattua toiminnanohjausjärjestelmää rakentavan Flatfolder Oy:n hallituksen puheenjohtaja.