Mitä yhteistä on Googlen osakkeilla ja minkä tahansa suomalaisen kaupungin vuokra-asunnolla? Varmasti paljonkin, mutta niiden tuotot eivät lähtökohtaisesti kulje käsi kädessä. Ja juuri siksi kannattaa vuokratuottoja hajauttaa osakkeisiin ja päinvastoin. 

Kysyttäessä syitä sijoittamiselle ja säästämiselle vastaus on usein varautuminen vanhuudenpäiviä varten tai pahan päivän varalle. Enenevässä määrin syynä on myös taloudellinen riippumattomuus. Moni vuokranantaja aloittaa vuokranantajuuden jättämällä ensimmäisen oman kotinsa vuokralle ja huomaa tämän tuovan mukavasti tuottoa. Tämän jälkeen ostetaan ensimmäinen tyylipuhdas sijoitusasunto ja homman lähtiessä rullaamaan alkaa asuntosalkku hiljalleen kasvaa. Moni käyttääkin positiivisen kassavirran uusien asuntokohteiden ostamiseen ja ura kiinteistömogulina on valmis: palkkatyöt vaihtuvat päätoimiseen tuottojen ja varallisuuden hallinnointiin. 

Riskien hallinnasta puhuttaessa vastaukset tulevat kuin apteekin hyllyltä: vuokralaisten haastattelut, luottotietojen tarkastamiset, vuokranantajavakuutukset, vuokravakuudet, sijainti-sijainti-sijainti ja niin edelleen. Korkojen nousuakin vastaan voi suojautua ottamalla kiinteäkorkoista lainaa. Kaikki riskit ovat hanskassa, vai mitä? 

Kyllä ja ei. Kaikki meistä ovat joskus kuulleet toppuuttelevan sanonnan, ettei kaikkia munia kannata laittaa samaan koriin. Siinä on perää. Mitä jos asuntojen hinnat alkavat laskea tai vuokramarkkinat sakkaavat ja alkaa tulla tyhjiä kuukausia enemmänkin? Näistä alkaa pääkaupunkiseudulla olla merkkejä, kuten pitkän linjan sijoittaja Tomi Salo kertoi omista kokemuksistaan Viisas Raha -lehden haastattelussa tammikuussa 2022. 

Jos yksinkertaisesti elämässä tulee nopea tarve riihikuivalle käteiselle, ovat osakkeet hyvä vaihtoehto, sillä rahat saa myyntinapin painalluksesta käyttötilille parissa päivässä. Pankilta vapautunutta asuntovakuutta vastaan velan nostaminen maksaa ja kestää, mutta on toki nopeampi ja kannattavampi tapa kuin asunnon myynti kiireessä. 

Tästä syystä suosittelen jokaiselle vuokranantajalle osakkeista ja indeksirahastoista koostuvan puskurin rakentamista. Vastaavasti suosittelen jokaista osakesäästäjää hajauttamaan edes osan varallisuudestaan eri omaisuusluokkiin. 

Kuinka iso osakepaino pitäisi vuokranantajalla olla? 

Siinä missä moni meistä pitää puskurina käteistä parin-kolmen kuukauden palkan verran tilillä, olisi loput mielestäni hyvä allokoida tuottamaan. Olisi kuitenkin vastuutonta antaa yleispätevää ja tarkkaa vastausta sopivasta osakepainosta, koska jokaisen tilanne on erittäin yksilöllinen. Rahan tarve, sijoitushorisontti ja riskinottokyky ovat varsin yksilöllisiä. 

Yksi nyrkkisääntö pitkän aikavälin sijoitusallokaation rakentamiseksi on säätää osakepaino lukuun sata miinus oma ikä.  Loput olisi tasaista kassavirtaa tuovia omaisuuseriä, joiden arvo ei heilahtele kovin voimakkaasti, kuten velkakirjoja ja sijoitusasuntoja. Tosin jälkimmäiseen luokkaan voivat osakesäästäjäpuristien mielestä kuulua myös tylsät ja vakaat osinkoyhtiöt. 

Edellä mainittua nyrkkisääntöä noudattamalla pystyy hyötymään osakkeiden korkeasta tuotto-odotuksesta mahdollisimman kauan, jolloin korkoa korolle -ilmiö pääsee jylläämään kunnolla. Osakkeissa mielestäni varsin mukavaa on vaivattomuus; yhtiön johto ja työntekijät huolehtivat inflaatiosta ja markkinatilanteeseen reagoinnista puolestani. Osin tästä syystä osakkeet ovat eri omaisuusluokista pärjänneet kohtalaisen hyvin inflatorisessa ympäristössä, vaikkakin hintaheilahtelu on tuolloin koholla. 

Jos omalla kohdalla osakkeet tai (osake)indeksirahastot eivät tunnu sopivalta lisältä asuntosalkun kylkeen, kannattaa niitä mielestäni hankkia jälkikasvulle säännöllisillä ostoilla. Tällöin auttaa heitä saamaan lentävän lähdön ennen ensimmäisen asunnon hankintaa. 

Lopuksi muutama vuokranantajalle tuttu osake korkean inflaation ympäristöön 

Jokaisella osakkeita tähyävällä ikuisuuskysymys on mitä nyt kannattaa ostaa? Lähestyisin teemaa tällä ajatusleikillä: Mitkä toimialat tai yhtiöt pitävät arvonsa ja ovat suhteellisen turvassa lähiajan tyrskyiltä ja myrskyiltä? Missä määrin niiden osakekurssi ja vuokramarkkinat korreloivat? Pystyykö yhtiö siirtämään inflaation omiin hintoihinsa? 

Voi siis olla järkevämpää ostaa sellaisia osakkeita, joilla ei ole tuon taivaallista tekemistä oman asuntoportfolion kanssa. Tällaisia voivat esimerkiksi olla lääkeyhtiöt, metsäalan yhtiöt tai elintarvikeyhtiöt. Helsingin pörssistä näitä ovat esimerkiksi Orion, Stora Enso ja Olvi. 

Paljon remontointia tekeville voivat Kesko ja Puuilo olla hyviä tapoja saada osinkojen muodossa ”cash backia” ostoistaan. Mikäli omissa vuokrakohteissa on sähkösaunat, tulee luonnollisesti mieleen Harvia ja Fortum. Vakuutusten osalta Sampo (omistaa IF:n) ja sijoituslainojen osalta Nordea, Aktia ja Ålandsbanken ovat monelle vuokranantajalle tuttuja. 

Yksi vähemmän tunnettu tapa suojautua inflaatiolta sekä korkojen nousulta on ostaa vakuutusyhtiöiden ja pankkien osakkeita. Inflaation noustessa ohjauskorkoja nostetaan. Korkojen noustessa pankkien korkokate kasvaa, jolloin pankkien tuotot kasvavat ja loppujen lopuksi osingot kasvavat. Karkeasti voi ajatella korkojen nousun tulevan lainakannasta suoraan läpi tulokseen ja osinkoon. 

Finanssisektorin osakkeet ovatkin viimeisen vuoden aikana nousseet reippaasti, joten kiinnostusta vaikuttaa olleen vaikka koronnostoaikeista ovat keskuspankkiirit vasta viime viikkoina kommunikoineet. 

Ehkä etupainotteinen kurssinousu on ollut ammattisijoittajien hiljainen signaali koronnostoista – pörssikurssit kun tyypillisesti ennakoivat taloutta noin vuoden eteenpäin. 

Jos haluat tietää lisää osakesijoittamisesta, harkitse Osakesäästäjien jäsenyyttä. Sivuiltamme löydät ilmaiseksi materiaalia, jonka avulla voit kartoittaa taloudellisen tilanteesi ja hahmotella itsellesi sopivan osakepainon ja sijoitustyylin. 

Kirjoittaja on Suomen Osakesäästäjien toimitusjohtaja. Edellä mainittua ei pidä tulkita sijoitussuositukseksi. Kirjoittaja omistaa edellä mainituista osakkeista Harviaa, Sampoa, Nordeaa ja Aktiaa sekä yhden osakkeen Fortumia, jotta pääsee yhtiökokoukseen syömään johdon kanssa pullaa koronaturvallisuuden parannuttua.