Alkaneella vuosikymmenellä meitä ovat koetelleet poikkeukselliset tilanteet ja olemme eläneet monella tapaa vaikeaa ajanjaksoa. Keväällä 2020 koronapandemia ilmestyi pitkäaikaiseksi riesaksemme ja 2022 taas Ukrainan sota toi lisää huolta elämäämme.

Korona

Korona aiheutti merkittävää turbulenssia osakemarkkinoilla. Kurssit syöksyivät jyrkästi keväällä 2020, mutta toisaalta osakekurssit palasivat aikanaan ennalleen. Moni koki osakemarkkinan heilunnan konkreettisesti salkussaan. Myös Ukrainan sodan vaikutus oli ja on ollut vastaavanlainen, ensin jyrkkä lasku ja aika näyttää, jääkö siitä pysyviä vaikutuksia pörssiosakkeiden arvoihin Suomessa ja suomalaisille sijoittajille. Mutta osakemarkkina ei ollut aihe, minkä riskeistä olen ajatuksiani tässä jakamassa, vaan asuntojen vuokraamiseen liittyvät riskit. Osakemarkkina vaan on helppo ja konkreettinen vertailukohta tässä asiassa.

Korona vaikutti osaltaan asuntojen vuokraukseen. Eri paikkakunnilla eri tavoin, mutta sieltä täältä saimme tai jouduimme kuulemaan viestejä haasteista vuokraamisen suhteen. Itsekin törmäsin tähän asiaan vuodenvaihteessa 2020/2021, kun huomasin vuokrauskysynnän olevan pehmeämpää kuin koskaan aiemmin minun vuokranantajahistoriassa. Vuokrausajat pitenivät ja muutamassa uudessa sopimuksessa vuokrataso laski, mikä oli minulle aivan uusi kokemus tällä markkinalla. Onneksi omien havaintojen mukaan niissä asunnoissa, joita vuokraan, vaikutus jäi lyhytaikaiseksi ja vuokratasot on palanneet nousuun uusissa sopimuksissa.  Ukrainan sodan suhteen en ole havainnut mitään vaikutusta, sattumalta olen saanut tehdä kolme vuokrasopimusta tätä kirjoittaessa viimeisen viikon sisällä ja kaikissa yhteinen nimittäjä oli vuokrausajan lyhyys eli uusi asiakas löytyy taas nopeasti. 

Korona jätti varmasti jälkensä vuokrausmarkkinaan, ja matkailun hiipuessa airbnb-asunnot olivat suurin kärsijä. Kun matkailu ei vetänyt, niin monet  airbnb-asunnot jollakin aikavälillä – kellä nopeammin, kellä ei ehkä ollenkaan – löytyivät pitkäaikaisvuokrauksesta.  Tämä aiheutti tarjonnan lisääntymistä, ja jokainen arvaa sen seuraukset. Toinen kysyntään negatiivisesti vaikuttanut asia oli opiskelijapaikkakunnilla etäopiskeluun siirtyminen.

Mutta voitaneen kuitenkin summata, ettei koronasta jäänyt asuntomarkkinoihinkaan pysyviä negatiivisia vaikutuksia. Maailma palailee normaaliin, ehkä hieman pidempikestoisen kurimuksen jälkeen, kuin mitä odotettiin. Matkailun volyymi kasvaa koronariskien hellittäessä, opiskelu jatkuu lähiopetuksena ja näin opiskelijat palaavat yliopistokaupunkien katukuvaa piristämään.

Pandemiat vuokranantajan riskinä? Kyllä, mutta siitä on selvitty. Riski on koronan uusi, pahempi versio tai joku muu pandemia. Mutta korona-aika osoitti, että asuntomarkkina oli siinäkin tilanteessa vakaampi sijoitustapa kuin moni muu vaihtoehto.

Ukrainan sota

Ukrainan sodan vaikutus, mikäli sellaista tulee, tulee hitaammin kuin koronan. Sodan seurauksena maailmankirjat ovat kirjaimellisesti menneet sekaisin ja tämän yksi seuraamus on raaka-aineiden, energian ja tarvikkeiden hinnan nousu. Tämä aiheuttanee jossakin määrin myös rakentamisen hintojen nousua. Hintojen nousu tietysti pienentää vuokratuottoja, jos vuokrat eivät nouse samassa suhteessa, ja toki on huomioitava myös ylläpitokulujen mahdolliset muutokset. Uudiskohteiden hinnan nousu voi vaikuttaa positiivisesti jo olemassa olevan asuntokannan arvoihin, mutta kääntöpuolella on sitten epätoivottu ylläpitokustannusten nousu lämmitysenergian, sähkön ja taloyhtiöiden käyttämien palvelujen hintojen noustessa.  Hintojen nousu ruokkii inflaatiota ja jos se karkaa liian suureksi, koronnostoilla sitä voidaan ohjata. Toisaalta korkotason muodostumiseen vaikuttavia seikkoja on sen verran paljon, että siitä voisi kirjoittaa kokonaan oman kirjoituksen. Ehkä ja toivottavasti koronnostoille ei kuitenkaan ole tarvetta ainakaan merkittävässä määrin. Talouden epävarmuus on kuitenkin tiettyjen lähteiden mukaan aiheuttanut ainakin uudiskohteiden ostajissa epävarmuutta. Mutta hidastuva uudisrakentaminenkaan ei ole välttämättä yksiselitteisesti vuokranantajille hallitsematon riski. Voi olla, että se pitää osaltaan vuokra-asuntokysynnän vahvana. Asioilla on aina puolensa.

Sodat vuokraustoiminnan riskinä? Ukrainan sodan vaikutus Suomen asuntomarkkinoihin on ollut lievä. Voi spekuloida, onko Suomen NATO-jäsenyydellä tai sen puuttumisella vaikutusta ulkomailta tulevan pääoman kiinnostukseen, mutta tällä hetkellä se tuntuu hieman kaukaa haetulta. Myös ulkomainen pääoma näyttää edelleen olevan kiinnostunut Suomen kiinteistömarkkinoista, ainakin tuoreiden talousuutisten mukaan. Sotatoimien kohdistuessa Suomeen vaikutus olisi tietysti valtava, ja etenkin isoimmat kaupungit olisivat erityisessä vaarassa. Mutta kuten meille on vakuuteltu, emme ole erityisen uhan kohteena.

Poliittiset riskit

Kotimaan poliittiset riskit ovat aina vaanimassa vuokranantajaa. Esitetyt muutokset, kuten taloyhtiölainojen  vapaavuosien rajaaminen uudiskohteissa, ei minun ajatusmaailmassani ole minkäänlainen erityinen riski,  sen kanssa voi elää. Kassavirta voi olla pienempi aluksi, mutta toisaalta taloyhtiölainan loppuaika kuittaa sen. Velkakatto on myös ihan hyväksyttävissä. Pääomavastikkeen vähennyskelpoisuuden rajoittaminen tai poistaminen sen sijaan olisi merkittävä negatiivinen muutos vuokra-asuntomarkkinaan ja sen kokonaisvaikutus voi olla monelle muullekin kuin vuokranantajille negatiivinen. Pitää vain toivoa, etteivät hallitus ja eduskunta järjestä niin epämieluisaa yllätystä kansalaisille. Pitkän aikavälin poliittinen riski on kovalla kädellä toteutunut myös siten, että vuokratulojen veroprosentti on ajan saatossa kivunnut 25 prosentista nykyiseen suurimmillaan 34 prosenttiin. Hallitukset vaihtuvat, mutta vuokranantajaa verotetaan aina vaan enemmän.

Entä asumistuet? Usein kritisoidaan, että asumistuet vievät yhteiskunnan vararikkoon ja tuet siirtyvät vain ahneiden vuokranantajien loputtomaan rahasäkkiin. Ensinnäkin tuet tuovat saajalleen tukea elämiseen. Monelle tukikausi voi olla suht lyhyt ajanjakso elämässä, ja vaikka tuki määritellään muun muassa saajan tulojen ja asumismenojen mukaan, voi hyvin ajatella, että sitä tarvitaan muihinkin elämisen kustannuksiin kuin vuokraan. Tuen saaja käyttää saamansa tuen haluamallaan tavalla. 

Miten asumistukimenoja saataisiin sitten alennettua? Minusta ratkaisu siihen on, että kannustetaan työllistymään, työllisyys saadaan nousuun ja sitä kautta tuensaajien määrää vähentyy ja saatujen tukien määrä pienenee. Yhteiskunnassa tulee aina olemaan myös tukea tarvitsevia  ja tuet ovat pääosin sinänsä perusteltuja, mutta poliittisilla ratkaisuilla voidaan vaikuttaa tukien loppusummaan. Vuokranantajankin etu on, jos asiakas pärjää mahdollisimman hyvin omillaan ja tuet ovat vain rajatulle määrälle siihen oikeutettuja. Asumistuen nimi voitaisiin myös muuttaa elämisen tueksi, niin se avaisi paremmin kansalaisille sitä näkemystä, että tuki on yleisesti elämisen kuluihin, vaikka asuminen sitä tietysti myös on.

Poliittiset riskit? Tämä on vuokranantajalle konkreettinen riski. Voimme vain toivoa poliittisilta päättäjiltä viisaita päätöksiä, koska mitä ilmeisimmin useimmiten yhteiskunnan ja vuokranantajan kannalta samat linjaukset ja päätökset ovat lopulta parhaita.

Kysynnän riittävyys

Yksi riskeistä on vuokra-asuntojen kysynnän riittävyys. Pienempien kaupunkien osalta voi yksittäisen suuren työnantajan vaikutus olla merkittävä, hyvässä ja pahassa. Se tuo oman leimansa vuokranantajuuteen maakuntakeskusten ulkopuolella. Yksittäinen erikoinen kysyntämuutos oli takavuosina Savonlinnassa tapahtunut opettajakoulutuksen siirto muualle. 800 poistuvaa opiskelijaa varmasti tuntui aikansa markkinoilla, mutta näihin vaan joutuu sopeutumaan tavalla tai toisella. Kysyntäongelmia voi tietysti tulla myös isompaan kaupunkiin, jos yksinkertaisesti uudiskohteita rakennetaan enemmän kuin markkina vetää.

Hintatasot… Jo 90-luvun puolivälistä lähtien olen kuullut väitteitä, miten nykyinen hintataso on täysin kestämättömällä pohjalla. Aikansa kun tätä hoetaan, ehkä joku lyhytaikaisempi tai miksei pitempikin alempien arvostustasojen kausi on mahdollinen. Mutta koska tähän väitteeseen väistämättä turtuu vuosikymmenten ajan virren ollessa sama, en pidä tätä päällimmäisenä riskinä. Jos syystä tai toisesta korkotaso asettuisi pitemmäksi aikaa nykyistä selvästi korkeammalle tasolle, on sen heijastuminen negatiivisesti asuntojen arvoihin suuri riski.  

Entä löytyykö asuntoihin jokin uusi teknologinen ratkaisu, joka vie perinteisen asumisen historiaan? En usko. Airbnb on tietysti tavallaan tällainen meille tuttu, ei enää niin uusi, mutta kuitenkin asuntomarkkinaa  uudistanut palvelu, jolla merkittävä vaikutus. Mutta senkin vaikutus on vain positiivinen. En suostu uskomaan perinteiselle asumiselle löytyvän sellaista vaihtoehtoa, että se hetkauttaa vuokra-asuntomarkkinoita. Päinvastoin, voi perustellusti olettaa vuokra-asumisen suosion kehittyvän suotuisasti kaupungistumisen myötä sen tarjotessa joustavuutta elämiseen.

Tämä kysynnän taso, asuntojen hinnat ja ihmisten valintojen muutokset suuressa kuvassa eivät edes kuulosta riskeiltä, vaan enemmänkin mahdollisuuksilta.

Lopputulemana voi siis ajatella, että asuntosijoittaminen on matalariskinen sijoitusmuoto. Vuosikymmeniä on menty ilman, että vuokranantajien on täytynyt suuremmassa määrin huolestua jostakin makrotason ongelmasta.  Jos sijoittamisen riskiä kuvataan viisarinäytöllä, on asuntosijoittamisen viisari varmaankin siellä vasemmalla reunalla. Toisaalta melko turvallisena pidetyt lyhyen koron rahastotkin ottivat osumaa 2008 finanssikriisissä, joten aina on mustan joutsenen mahdollisuus ja joku sellainen riski koettelee ankarasti vuokranantajia, jota tässä kirjoituksessa ei edes tullut mietittyä. Eihän ennen vuotta 2020 juurikaan mietitty globaalin pandemian riskiä ja laajamittaista sotaa Euroopassa pidettiin epätodennäköisenä.

Tässä on siis oma jinxaus-riskinsä ja pahimmillaan kirjoitus vanhenee huonosti ja kirjoituksen muistavat pääsevät jo lähitulevaisuudessa ottamaan esille sen, miten ennustukset tai näkemykset menivät totaalisen väärin. Mutta sen riskin otan, kun ei tässä tämän isompiakaan uhkakuvia ole ilmassa.

24.3.2022, mark my words!

Markku Pennanen on asuntosijoittaja, vuokranantaja ja Suomen Vuokranantajien Pohjois-Karjalan aluepäällikkö.