Blogin toisessa osassa päälakimiehemme Tarik Ahsanullah valottaa oman alkutaipaleensa strategioita sekä avaa asuntosijoittamisen keskeisiä näkökulmia.
Sijoittaminen on kiinnostanut itseäni jo pienestä pitäen. Ensimmäiset omat osakkeet ostin jo alaikäisenä. Varmasti osittain myös näistä syistä päädyin Suomen Vuokranantajille töihin ja itsekin asuntosijoittajaksi. Minulle asuntosijoittaminen itsessään ei kuitenkaan ole mikään valtaisa intohimo. Sen sijaan näen sen erittäin mielenkiintoisena ja järkevänä osana toimintaani piensijoittajana. Omaan eläkeikääni on n. 40 vuotta aikaa, enkä ole lainkaan vakuuttunut eläkejärjestelmämme kestävyydestä 2060-luvulla. Oma tavoitteeni on sijoittaa siten, että n. 30 vuoden kuluttua voin käyttää useamman velattoman sijoitusasunnon tulovirtaa omiin tarpeisiini.
Miksi asuntosijoittaminen sopii tähän tavoitteeseen hyvin? Miksi päädyin osakesijoittajana myös asuntosijoittajaksi, vaikka Helsingin pörssin keskimääräinen tuotto on noin kolme prosenttiyksikköä vuokramarkkinoita korkeampi?
Kassavirta
Osinko-osakkeet ovat kiinnostaneet minua koko sijoitusurani ajan konkreettisen tulovirran vuoksi. Alun perin tavoitteenani oli kerryttää sellainen osinkosalkku, jonka tuotoilla voisin matkustella mukavasti muutaman kerran vuodessa. Sijoitusuran aikana tähtäin on liikkunut koko ajan eteenpäin, mutta mahdollisuus käyttää sijoituksia tulovirtana tulevaisuudessa on pysynyt keskeisenä tausta-ajatuksena.
Asuntosijoittamisen kuukausittainen tulovirta on houkuttelevaa, erityisesti jos kohteen kassavirta on kokonaisuudessaan positiivinen. Tällöin sijoitustilin saldo kasvaa automaattisesti kuukausi kuukaudelta. Jatkuva tasainen kassavirta mahdollistaa myös oman sijoitustoiminnan kassanhallintaan erilaisia vaihtoehtoja. Kääntöpuolena asuntosijoittamisesta aiheutuu tietysti myös jatkuvasti menoja, joten puskureiden on oltava kunnossa.
Luonnollisesti osakesalkkuakin voi myydä esimerkiksi osissa ja rakentaa itselleen siten tulovirran. Tällöin kuitenkin altistaa itsensä enemmän markkinavoimille. Mitä jos 2050-luvulla on vuosituhannen pisin pörssiromahdus? 2050-luvulla uskon ihmisten kuitenkin edelleen asuvan myös vuokralla ja vuokrien olevan merkittävästi hoitovastikkeita korkeammalla tasolla.
Hintavakaus, arvonnousu ja inflaatiosuoja
Moni pörssisijoittaja tunnistaa ne tunteet, joita esimerkiksi yli 5 prosentin kurssilasku yhden päivän aikana aiheuttaa. Osta ja unohda -strategiaa on helpompi noudattaa poutasäällä kuin hurrikaanin keskellä. Asuntomarkkinoilla hintavaihtelu (volatiliteetti) on merkittävästi osakemarkkinoita vähäisempää, jolloin tilapäinen hintojen lasku ei välttämättä näy asuntosijoittajalle mitenkään. Toki tämä toimii myös toisinpäin: tenbäggereitä on lähes mahdotonta löytää asuntomarkkinoilta, ellei puhuta useiden vuosikymmenten aikajänteestä.
Asunnot ovat ihmisen perustarpeita – hyödykkeitä, joita kulutetaan kaikissa markkinatilanteissa. Pidän asuntoja myös hyvänä inflaatiosuojana ja tilastot tukevat tätä. Uskon, että tulevina vuosina on yhä vaikeampaa löytää sellaista arvonnousupotentiaalia, jota on nähty esimerkiksi Kalliossa viimeisen 20 vuoden aikana. Sen sijaan tasaisesti inflaation ainakin parilla prosentilla ylittävään arvonnousuun on suomalaisilla asuntomarkkinoilla uskoakseni hyvä mahdollisuus päästä. Minulle arvonnousu ei kuitenkaan ole mikään keskeinen osa asuntosijoittamista. Tärkeämpää on jatkuva ja pitkällä tähtäimellä kasvava kassavirta.
Velkavipu
On selvää, että asuntosijoittamisen houkuttelevuuteen liittyy keskeisesti mahdollisuus käyttää edullista velkarahaa. Velan edullisuus johtuu asunnoista sijoituskohteena; myös rahoituslaitokset luottavat asuntosijoittamisen vakauteen sijoitusmuotona. Luonnollisesti edullisen velkavivun käyttömahdollisuus edellyttää myös sen, että oma henkilökohtainen talous on vahvalla pohjalla.
Velkavivulla on mahdollisuus päästä korkeaan oman pääoman tuottoon suhteessa riskiin. Tämä lause on keskeisin perustelu itselleni aloittaa sijoittaminen myös suoraan asunto-osakkeisiin. Minusta suomalaisen yksityissijoittajan on vaikeaa löytää parempaa oman pääoman sijoitusta riski-tuotto-suhteeltaan kuin asunto jostain kasvukolmion kärjistä.
Asuntosijoittaminen onkin Suomessa oiva palanen monen yksityissijoittajan salkkuun. Hyvä tapa on aloittaa kohteiden selaaminen itselle kiinnostavalta alueelta ja lukea aloittelevan asuntosijoittajan opas. Ja muista: vaikka paras aika aloittaa asuntosijoittaminen olisi ollut eilen, on tänään toiseksi paras aika. Huomisesta kukaan ei tiedä mitään, on vain eritasoisia arvauksia. Olemalla pois markkinoilta on menetetty paljon enemmän tuottoja kuin pysymällä markkinoilla myös turbulenssien aikana. Hyviä, ja toisaalta huonoja, diilejä on mahdollista tehdä kaikissa markkinatilanteissa.
Tarik Ahsanullah
Helsinkiläinen asuntosijoittaja ja Suomen Vuokranantajien päälakimies