Kilpailu- ja kuluttajavirasto on päättänyt esittää 22 miljoonan euron seuraamusmaksun määräämistä kuudelle isännöintialan yritykselle sekä Suomen Isännöintiliitolle. Oikeusprosessi on vielä kesken, mutta asia varmasti puhututtaa monessa taloyhtiössä jo nyt. Mitä yksittäinen osakas voi asiassa tehdä?
Kilpailu- ja kuluttajavirasto on päättänyt esittää 22 miljoonan euron seuraamusmaksun määräämistä kuudelle isännöintialan yritykselle sekä Suomen Isännöintiliitolle. KKV katsoo, että yritykset ja Isännöintiliitto sopivat vuosina 2014–2017 keskenään isännöintipalvelujen hinnoista ja pyrkivät siten korottamaan valtakunnallisesti isännöintitoimialan hintatasoa. Kyse on siten KKV:n mukaan hyvin vakavasta kilpailulainsäädännön rikkomisesta.
On syytä huomioida, että kyse on tässä vaiheessa kuitenkin vasta viranomaisen esityksestä. Tilanne on siis hieman samankaltaisen kuin rikosoikeudenkäyntien alkaessa: nyt pöydällä on vasta ”syyttäjän syyte”. Asian ratkaisee markkinaoikeus ja mahdollisesti vielä sen jälkeen korkein hallinto-oikeus. Lopullinen päätös on siten tiedossa todennäköisesti vasta useamman vuoden päästä. Liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä pelkästään KKV:n esityksen myötä kannattaa siis välttää.
Mitä yhtiön tai yksittäisen osakkaan kannattaa tehdä?
Vaikka prosessi on kesken, kartellitutkinnan myötä isännöintipalvelujen hinta puhututtaa varmasti monessa taloyhtiössä. Yksittäisen osakkaan ja taloyhtiön näkökulmasta tilanteeseen voi reagoida nyt seuraavasti:
- Taloyhtiön hallitus voi kilpailuttaa isännöinnin
Asunto-osakeyhtiön hallitus voi ja sen kannattaneekin tarkastella isännöintisopimuksen sisältöä ja veloitusperusteita sekä palkkioiden kehitystä erityisesti vuodesta 2014 eteenpäin. Tarvittaessa yhtiön hallitus voi kilpailuttaa isännöinnin. Asunto-osakeyhtiölain nojalla hallitus valitsee isännöitsijän, joten yhtiökokous ei voi edes halutessaan päättää isännöitsijän vaihtamisesta.
2. Jos haluat vaikuttaa, kannattaa pyrkiä taloyhtiön hallitukseen
Asunto-osakeyhtiön asioihin pystyy vaikuttamaan ylivoimaisesti parhaiten hallituksen jäsenenä. Kannustankin lämpimästi kaikkia vuokranantajaosakkaita harkitsemaan hallitukseen hakemista. Vuokranantajaosakkaiden kokemus useasta taloyhtiöstä tuo myös vertailupohjaa ja kokemusta erilaisista isännöintisopimuksista, josta voi olla erityistä hyötyä esimerkiksi kilpailutettaessa isännöitsijätoimistoja.
3. Osakas voi käyttää kyselyoikeutta yhtiökokouksessa
Yksittäisen osakkaan kannalta asunto-osakeyhtiölain mukainen osakkaan kyselyoikeus yhtiökokouksessa käsiteltävinä olevista asioista on hyvä keino tutustua yhtiön asioihin tarkemmin. Kun kevään varsinaisissa yhtiökokouksissa käsitellään tilinpäätöstä, yksittäisellä osakkaalla on oikeus kysyä esimerkiksi isännöintisopimuksen sisällöstä sekä isännöinnin veloituksista. Isännöitsijällä ja hallituksella on tällöin lakisääteinen velvollisuus vastata yhtiön taloudellista asemaa koskeviin kysymyksiin. Jos osakkeenomistajan kysymykseen voidaan vastata vain sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät ole kokouksessa käytettävissä, vastaus on annettava kahden viikon kuluessa kirjallisesti. Vastaus on toimitettava kysymyksen esittäneelle osakkeenomistajalle ja muulle osakkeenomistajalle, joka sitä pyytää.
Asunto-osakeyhtiön tai sen osakkaan oikeus vahingonkorvaukseen
Tässä vaiheessa fiksuinta on keskittyä siis miettimään oman taloyhtiön isännöinnin laatua ja tarvittaessa myötävaikuttaa isännöinnin kilpailuttamiseen. Vaikka somekeskusteluissa nousee esiin kysymyksiä vahingonkorvauksista, on niiden osalta syytä laittaa jäitä hattuun ja odottaa, miten prosessi etenee.
Kilpailuoikeudellisista vahingonkorvauksista on säädetty oma lakinsa, joka tuli voimaan vuoden 2016 lopussa. Lain tarkoituksena on ollut varmistaa, että kilpailusääntöjen rikkomisen johdosta vahinkoa kärsineet voivat saada täyden korvauksen kärsimästään vahingosta. Tavoitteena on ollut myös vähentää vaikeuksia vahingon todistamisessa.
Yksittäinen osakaskin on ainakin teoriassa voinut kärsiä vahinkoa kartellin seurauksena esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen korkeamman hinnan myötä. Ottaen huomioon vahingon todennäköisesti pieni määrä ja näyttöön liittyvät ilmeiset haasteet, pidän yksittäisten osakkaiden nostamia vahingonkorvauskanteita asiassa todennäköisesti joka tapauksessa epätarkoituksenmukaisina.
Kiinteistöliitto on asunto-osakeyhtiöiden edunvalvoja, joka ohjeistaa taloyhtiöitä asiassa. Kiinteistöliitto on kerännyt tietoa asiaan liittyen omille sivuilleen. Mahdollisten vahingonkorvausvaatimusten osalta kannattaa joka tapauksessa tässä vaiheessa odottaa lainvoimaista tuomiota siitä, onko epäiltyä kartellia ollut olemassa.
Kartelliepäily on isännöintialan ja koko kiinteistöalankin kannalta erittäin valitettava. On kuitenkin syytä huomioida, että epäilyn kohteena on vain pieni joukko yrityksiä, joten koko alan leimaamista kannattaa välttää. Korostan myös edelleen, että kyse on vasta epäillystä kartellista.
Hyvä isännöitsijä on asuntosijoitusten tuoton kannalta erittäin arvokas voimavara. Kannustankin kaikkia sijoittajaosakkaita varmistumaan siitä, että sijoituskohteiden yhtiöiden isännöinti on järjestetty laadukkaalla tavalla. Ja jos omaan taloyhtiöön on löytynyt hyvä isännöitsijä, hänelle kannattaa jakaa kiitosta: alan myrskyn keskellä positiivinen palaute hyvästä työstä on varmasti tervetullutta.
Tarik Ahsanullah
Päälakimies
Suomen Vuokranantajat ry