Asuntosijoittamisen strategian valinta vaatii tavoitteiden asettamista ja omien vahvuuksien tuntemista. Blogisarjan viimeisessä osassa Ville Valkonen kuvaa erilaisia strategioita.

Kuten blogisarjan aiemmissa osissa kirjoitin, jokainen joutuu asuntosijoittamisen strategiaa valitessaan itse sovittamaan yhteen omat tavoitteet, elämäntilanteen ja käytettävissä olevan rahan ja ajan. Kehikoksi voi kuitenkin poimia jonkun koetellun strategian. Tässä tunnettuja erilaisia vaihtoehtoja:

• Osta ja pidä. Pitkään pitoaikaan perustuva, suhteellisen passiivinen strategia. Valitulla yhdistelmällä painotetaan joko vuokratuottoa tai arvonnousua.  
• Osta, remontoi, myy eli flippaus. Nopeaan arvonnostoon ja pääoman kiertoon perustuva strategia. 
• Osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista. Eräs tyypillisimpiä strategioita. Kahden edellisen yhdistelmä, jossa seuraavia ostokohteita rahoitetaan arvonnousun tuomilla lisävakuuksilla. 
• Suuremmat ostot ja omistusasujille eteenpäin. Suuremmille sijoittajille sopiva strategia: nippualennuksesta otetaan hintahyöty irti. Tässä strategiassa hyödynnetään sijoittajien ja omistusasujien erilaista markkinaa. 
• Uudiskohteet. Näihin voi sijoittaa perinteisemmin, jolloin pääsee eroon remonttiriskeistä. Toinen vaihtoehto on esimerkiksi myydä uutuudenkarhea asunto heti kohteen valmistuttua. Monet omistusasujat tahtovat nähdä valmiin asunnon, ja sijoittajana voit ottaa kannettavaksi rakennusaikaisen riskin ja vaivan. 
• Asuntojen muokkaus. Tässä strategiassa erikoistutaan esimerkiksi muuttamaan huoneistojakoa tai remontoimaan omakotitaloista useita vuokra-asuntoja. Usein arvo ja vuokra per neliö nousevat asuntokoon pienentyessä. 
• Rakennuttaminen. Tämä on kokeneempien ja suurempien sijoittajien vaihtoehto. Luodaan uutta asuntokantaa. 
• Ulkomaat. Jos sinulta löytyy sopiva kumppani tai erityistuntemusta jostain kauempaa, voi löytyä markkina, jossa muut eivät parveile. Riskit toki usein loikkaavat uudelle tasolle, mitä eksoottisemmille markkinoille siirrytään. 
• Kalustettu vuokraaminen ja lyhytaikainen vuokraaminen. Kalustettujen asuntojen vuokramarkkinat ovat erilaiset kuin kalustamattomien. Usein vuokrasuhteet ovat lyhytaikaisempia. Airbnb lähestyy majoitustoimintaa ja vaatii aktiivisuutta, mutta vuokratuotot nousevat korkeiksi. 
• Loma-asunnot. Näidenkin kysyntä ja tarjonta eroaa asuntomarkkinasta merkittävästi, mutta vastaavasti tuotoissa voi päästä eri tasolla. 
• Erilaiset kiinteistörahastot. Tämä on passiivisin kiinteistösijoittamisen muoto. Joku muu tekee työt puolestasi. Analyysiin voi silti soveltaa osin samoja oppeja kuin yksittäisiin asuntoihin. 
• Autopaikat. Näissäkin pätee osittain sama alueanalyysi kuin asunnoissa. Hallinnointi vaatii asuntoa huomattavasti vähemmän vaivaa. 

Katsotko sinne, minne muut eivät katso?

Jos tekee mitä kaikki muut tekevät, pääsee samanlaisiin tuloksiin. Se ei välttämättä ole huono asia, koska keskimääräisetkin tuotot ovat tuottoja. Jos tahtoo erityislaatuisia tuloksia, täytyy tehdä jotain mitä muut eivät tee.

Vastavirtasijoittamisessa voi esimerkiksi hakea asuntoja, joita muut eivät hae – vaikkapa suurempia perheasuntoja. Vaihtoehtoisesti voi sijoittaa alueille, jonne muut eivät sijoita, vaikkapa seutukaupunkeihin tai kehyskuntien lähiöihin.

Opettele aseesi – monia taitoja tarvitaan kaikissa strategioissa

Strategia on vain lähtökohta. Viivat kartalla tai hienot filosofiat eivät yksinään johda yhteenkään voittoon. Säntillinen toteutus ratkaisee paljon joka strategiassa.

Vaikka tässä blogisarjassa olen hakenut inspiraatiota sodankäynnin metaforista, asuntosijoittaminen on kaukana sodankäynnistä. Se on ennen kaikkea ihmisten palvelemista ja yhteistyön tekemistä.

Kaikissa eri asuntosijoittamisen tavoissa asiakasymmärrys ja palveluasenne ovat kaikkein tärkeimpiä kulmakiviä. Vuokranantaminen on koti-nimisen palvelun tarjoamista ja vuokralainen on asiakas. Hänelle pitää tuottaa lisäarvoa, jotta hän on valmis siitä maksamaan. Rehti ja ystävällinen toiminta palkitaan.

Laskukaavojen ymmärrys, vuokranantamisen ja taloyhtiöiden lainsäädännön hallinta, tiedonhakutaidot ja neuvotteluosaaminen ovat kaikissa strategioissa hyödyllisiä. Analyysitaitoja tarvitaan niin flippauksessa, Airbnb-majoittamisessa kuin pitkäaikaisessa vuokrauksessa.

Myös kassanhallinta on tärkeää kaikissa strategioissa. Jos joutuu pakotettuna tekemään vaikkapa myyntipäätöksen, voi sijoitus mennä mönkään, vaikka pohjimmiltaan olisi kyse hyvästä kohteesta. Monet kokeneet konkarit korostavatkin kassavirran kriittisyyttä.

Harva asia on taistelussa yhtä tärkeää kuin pään kylmänä pitäminen. Asuntosijoittamisen tulee perustua järkiperäiseen analyysiin. Hyviä työkaluja tähän ovat esimerkiksi sijoituspäiväkirja, etukäteen kirjoitettu sijoitussuunnitelma, keskeisten lukujen reunaehdot ja eri vaiheiden muistilistat.

Strategia on elävä

Strategia on vain yleishahmotelma suunnitelmasta. Tarkempi suunnittelu on aina tarpeen. Harva suunnitelma kuitenkaan toteutuu pilkulleen kuten on etukäteen mietitty. Jos maailma muuttuu – kuten se aina muuttuu – muutu mukana. Periaatteissa on voimaa, mutta niin on joustavuudessakin. 

Onnea asuntosijoittamiseen!

Blogisarjan aikaisemmat osat:
Asuntosijoittamisen strategioista, osa 1: Aseta tavoitteet
Asuntosijoittamisen strategioista, osa 2: Tiedä enemmän

Lisänäkemyksiä löytyy muun muassa seuraavista:

• Suomen Vuokranantajat on asuntosijoittajien ja vuokranantajien oma järjestö. Koulutuksia, neuvontaa, verkostoitumista, edunvalvontaa.
• Asuntosijoittajien ja vuokranantajien tarinoita voit lukea esimerkiksi Vuokranantaja-lehdestä: vuokranantajat.fi/lehti
• Sijoitusoven suositus 10 kirjasta asuntosijoittajille
• Asuntosalkunrakentajan blogi
• Ostan asuntoja -blogi
• Asuntopehtoorin blogi
• Bigger pockets -blogi

Ville Valkonen kouluttaa asuntosijoittamisesta – ilmoittaudu mukaan

Ville Valkonen
Yhteiskuntasuhdepäällikkö
Suomen Vuokranantajat