Liiallinen sääntely johtaisi uusiin päänsärkyihin

24.2.2020

Valtiovarainministeriön ehdotukset kotitalouksien velkaantumisen hillitsemisestä etenivät viime viikolla eduskunnan keskusteluun. Keskustelussa painottui pikavippien sääntelyn tarve sekä positiivisen luottorekisterin kiirehtiminen. Kansanedustajat tunnistavat myös hyvin, ettei asuntorahoituksessa juuri ole ollut ongelmia. Taloyhtiölainojen sääntelyn maltillinen kiristäminen on tarpeellista, mutta sen sijaan velkakatolla olisi epätoivottuja seurauksia, kirjoittaa Tuomas Viljamaa.

Eduskunnassa käsiteltiin viime keskiviikkona kotitalouksien velkaantumista. Keskustelu oli erittäin hyvätasoinen ja keskittyi pääasiassa pikavippien sääntelyn tarpeeseen ja henkilökohtaisten tragedioiden purkamiseen esimerkiksi henkilökohtaisen konkurssin mahdollistamalla. Skandinaaviseen hyvinvointiyhteiskunta-ajatteluun pitää mahduttaa ajatus siitä, että ihmisille mahdollistetaan uusi alku.

Positiivista luottorekisteriä kiirehdittiin useissa puheenvuoroissa. Tämä on erittäin tärkeä hanke. Tällä hetkellä näyttää, että positiivinen luottorekisteri on mahdollinen aikaisintaan 2023. Positiivinen luottorekisteri on tärkeä väline nimenomaan ylivelkaantumisen ehkäisyssä. On myös tärkeää, että pikavippien valvontaa parannetaan entisestään.

Maltillisemmin keskusteltiin muista kotitalouksien velkaantumistyöryhmän esityksistä. Kansanedustajat tunnistavat hyvin, ettei asuntorahoituksessa juuri ole ollut ongelmia.

Tämä onkin hyvin perusteltua, sillä asuntorahoituksen kokonaisuus täyttää terveen merkit: Suomalaiset lyhentävät lainojaan säntillisesti. Suomessa on Euroopan edullisimmat asuntolainat. Merkittävä muutos asuntorahoituksen kentällä viime vuosina on, että taloyhtiölainojen osuus kotitalouksien velkaantumisessa on noussut huomattavasti viime vuosina. Osittain syynä on se, että viime vuosina uudiskohteita on valmistunut enemmän kuin vuosikymmeniin ja taloyhtiölainat ovat osoittautuneet hyviksi asuntorahoituksen välineiksi. Kolikon toinen puoli on siinä, että samaan aikaan henkilökohtaisten asuntolainojen kanta ei ole kasvanut juuri nimeksikään. On hyvä huomata, että kotitalouksien suorien lainojen ja kotitalouksien taloyhtiölainojen välillä on selkeä yhteys, joten niitä on tärkeä tarkastella samassa yhteydessä. Taloyhtiölainojen marginaalit ovat Suomen Pankin tilastojen mukaan edelleen laskeneet, joten kovin suuria riskejä hyvällä sijainnilla olevaan taloyhtiöön kohdistuvaan velkaan ei rahoitusmarkkinoilla nähdä.

Kun arvioidaan kokonaistilannetta, kannattaa myös huomioida, että Suomen asuntokannan arvo on noin 300-350 miljardia. Tällä hetkellä kotitalouksilla on lainaa noin 118 miljardia euroja, joten luototussuhde asuntorahoitukseen on edelleen hyvin maltillinen. Tämä pitäisi tunnistaa paremmin.

Toki viime päivien uutiset taloyhtiöiden vaikeuksista saada lainaa ovat huolestuttavia. Vaikka kokonaisuus näyttää useilla mittareilla terveeltä, on aivastuksia syytä kuunnella tarkasti. Samasta syystä, vaikka taloyhtiölainojen kokonaisuus näyttää terveeltä ja asuntosijoittajien toiminta suuressa mittakaavassa hyvinkin vastuulliselta, on taloyhtiölainojen säänteleminen perusteltua ennaltaehkäisyn vuoksi.

Taloyhtiölainojen säänteleminen on siis myös Suomen Vuokranantajien näkökulmasta kotitalouksien velkaantumistyöryhmän ehdotuksista kannatettava ehdotus. Saattaa olla tilanteita, joissa kuluttaja ei täysin ymmärrä taloyhtiölainojen ehtoja. Kuluttajansuojan näkökulmasta niihin tarvitaan lisää selkeyttä. Tilanteessa, jossa asunnon velattomasta hinnasta esimerkiksi 75 prosenttia on yhtiölainaa ja lyhennysvapaata on yli 5 vuotta, voi asunnon omistajan olla käytännössä mahdotonta hahmottaa maksuerää lyhennysvapaan päättymisen jälkeen. Tämä tarkoittaa haasteita oman talouden sopeuttamisessa. Käytännössä yleisin taloyhtiölainaosuus on nykyään 70 prosenttia velattomasta hinnasta ja lyhennysvapaatkin ovat lyhentyneet.

Suomen Vuokranantajat on esittänyt, että taloyhtiölainan osuus rajataan suurissa kaupungeissa 70 prosenttiin ja muualla 60 prosenttiin. Lyhennysvapaat voisi rajata 1-2 vuoteen. Tämä rajaisi ja selkeyttäisi taloyhtiölainojen kokonaisuutta selkeästi myös kuluttaja-asiakkaiden näkökulmasta, mutta mahdollistaisi edelleen asuntotuotannon. Tätä kireämpi sääntely voisi olla haitallista asuntotuotannon kannalta: taloyhtiölainat ovat kiistatta toimineet erinomaisena asuntorahoitusvälineenä, mistä kertoo asuntotuotannon korkea määrä viime vuosina. Näin ne ovat olleet osaltaan helpottamassa asuntotilannetta.

Eriarvoistuvat asuntomarkkinat tai nousevat vuokrat eivät ole kenenkään etu

Velkaantumistyöryhmän ehdotuksista kannatettavia ovat siis pikavippien sääntelyyn, positiiviseen luottorekisteriin ja taloyhtiölainojen maltilliseen rajoittamiseen keskittyvät ehdotukset.

Sen sijaan työryhmän ehdottama ns. velkakatto tarkoittaisi sitä, että lainan saaminen ja asunnon ostaminen tulee aiempaa vaikeammaksi. Muutokset osuisivat rankimmin ensimmäistä omaa kotia hankkiviin tai asuntosijoittamista aloittaviin henkilöihin.

Ehdotukset vahvistaisivat asuntomarkkinoiden jakoa asunnonomistajiin ja vuokra-asujiin. Vuokra-asumisen kysyntä kasvaisi, kun omistusasunnon hankkiminen varsinkin pääkaupunkiseudulla vaikeutuisi. Myös asuntosijoittamisen aloittaminen vaikeutuisi. Toisaalta muutokset vaikuttaisivat vain vähän muun muassa niihin vuokranantajiin, joilla on jo enemmän asuntovarallisuutta. Muutokset toisivat tilaa myös isoille sijoittajille sekä kansainvälisille sijoittajille vuokra-asuntomarkkinoilla.

On olemassa riski, että erityisesti enimmäisvelkasuhteen liian kireä säätäminen nostaisi vuokra-asumisen kysyntää entisestään ja vuokrat lähtisivät näin jälleen nousuun. Viime vuosina vuokrien nousu on ollut joka puolella Suomea erittäin maltillista, mikä on helpottanut esimerkiksi muuttamista työn perässä.

Asuntorakentaminen on kääntynyt hiipuvaan suhdanteeseen luonnostaan. Jos asuntojen rakentaminen hidastuu entisestään sääntelyn vuoksi, nostaa se asuntojen hintoja ja vuokria. Erityisesti Helsingissä asumisen korkea hinta puhuttaa jatkuvasti.

On olemassa riski, että vuokrien huomattavan nopea nousu johtaisi keskusteluun vuokrasääntelystä, jos ja kun halutaan keksiä yksinkertainen (ja huono) ratkaisu vuokrien nousuun. Käytännössä vuokrasääntely tarkoittaisi kuitenkin suhteellisen toimivien vuokramarkkinoiden tuhoa. Vuokrasääntelystä on valitettavan huonoja kansainvälisiä esimerkkejä muun muassa Tukholmasta ja Berliinistä. Vuokrasääntely olisi katastrofi myös asuntotuotannon kannalta. Esimerkkien valossa myös omistusasuntojen hinnat lähtisivät entistä voimakkaampaan nousuun, mikä vaikeuttaisi tilannetta entisestään.

Valtiovallan on erittäin tärkeä keskittyä sääntelyyn, mikä toimii oikein, mutta samalla huolehtia, että on edelleen kannustimia asuntotuotantoon. Liian kireä sääntely väärässä paikassa johtaa pahimmillaan ongelmiin toisaalla. Asunnon hankkiminen on myös merkittävä sosiaalisen nousun väline ja vähentää eriarvoisuutta. Enimmäisvelkasuhteen säätäminen toisi lisää mutkia ensiasunnon hankintaan. Olisi todella surullista, jos kotitalouksien velkaantumisesta lähtenyt keskustelu johtaisi siihen, että tämä perinteinen varallisuuden kasvattamisen muoto, omistusasunnon hankkiminen tai vuokra-asuntoihin sijoittaminen, vaikeutuisi. Suomennettuna tämä johtaisi asuntomarkkinoilla eriarvoisuuden lisääntymiseen.

Tällöin yritys ehkäistä flunssaa johtaisi todella uudenlaiseen päänsärkyyn.

Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdejohtaja Tuomas Viljamaa.

Lue lisää:
Mitä hyvää taloyhtiölainoissa?

Ehkäistäänkö kotitalouksien ylivelkaantumista vai vaikeutetaanko perheiden kodin hankintaa?

Tietoa blogista

Blogissa julkaistaan vuokranantajan arkea koskettavia asiantuntijakirjoituksia ja eri vuokranantajien tarinoita vuokrauksen onnistumisista ja haasteista. Tervetuloa lukemaan ja keskustelemaan! Mikäli sinulla on tarinoita kerrottavana, laita viestiä osoitteeseen: tiedotus@vuokranantaja.fi