IMF julkaisi tällä viikolla ennakkotiedon tammikuussa julkaistavasta maaraportista. Raportissa varoiteltiin Suomen julkisen talouden kestävyydestä ja velkaantumisen kasvusta. Raportissa viitattiin myös kotitalouksien velkaantumista pohtineen työryhmän raporttiin. IMF:n asiantuntijaryhmä esittää, että työryhmän ehdotukset toteutetaan sellaisenaan. Lisäksi IMF kiinnittää huomiota taloyhtiölainojen verokohteluun.
Ymmärretäänkö taloyhtiölainojen verokohtelu oikein?
Taloyhtiölainojen verokohtelu on monimutkainen järjestely. Vuokranantajalle verot tulevat maksuun joka tapauksessa. Se, milloin ne maksetaan, määräytyy pitkälti sen mukaan, miten taloyhtiö päättää käsitellä remonttilainan lyhennyksiä eli rahoitusvastikkeita kirjanpidossaan. Verovähennyskelpoisuus vuokratuloista muodostuu, jos taloyhtiö tulouttaa tilinpäätöksessään rahoitusvastikkeet. Jos vuokratuloista on tehty vähennyksiä, verot tulevat maksuun asuntoa myytäessä. Jos puolestaan taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikesuoritukset eli suoritukset menevät taseen puolelle, niitä ei voi vähentää vuokratuloista, vaan suoritukset lisätään osaksi hankintahintaa.
Tämä tuntuu olevan asia, jota ei täysin ymmärretä. Vaikuttaa siltä, ettei IMF:n asiantuntijaryhmä ole saanut koko kuvaa verokohtelusta. Verot tulevat maksettavaksi joka tapauksessa. Kysymys on enemmänkin verotuksen siirtämisestä. Julkisesta keskustelusta saa tältä osin väärän kuvan. Se todennäköisesti johtuu siitä, ettei järjestelmää ei riittävän hyvin tunneta.
Taloyhtiölainojen verokohtelu on verrattavissa osakesäästötilin verotukseen tai kiinteistöjen poistojärjestelmään
Osakesäästötili tulee voimaan ensi vuoden alusta. Osakesäästötilin sisällä tehtävistä tapahtumista ei makseta veroa. Osakkeita voi ostaa ja myydä ja osakesäästötilille kerryttää osinkoa maksamatta näistä veroja. Vero tulee maksettavaksi, kun tililtä nostetaan rahaa ulos.
Osakesäästötilissä on kysymys verotuksen siirtämisestä. Eli sitä voisi verrata taloyhtiölainojen verotuskäytäntöön. (Tämä ei ole koko totuus, koska rahastoituja pääomavastikkeita ei vuokratulosta voi vähentää.)
Rahoitusvastikkeen vähentäminen verotuksessa on puolestaan verrattavissa kiinteistöjen poistojärjestelmään. Taloyhtiössä toimivilla osakkailla ei ole mahdollisuutta hyödyntää poistoja. Vähennyskelpoisuus johtuu myös siitä, että taloyhtiö on verovelvollinen ja kaavamaisesti näin osakkaille tulee vähennyskelpoisuus. Jos sitä halutaan muuttaa, pitää verojärjestelmään luoda jälleen lisää poikkeuksia.
Taloyhtiölainoista puolet korjauslainoja, puolet uudiskohteiden rahoittamista
Taloyhtiölainoista karkeasti puolet ovat korjauslainoja, joilla rahoitetaan esimerkiksi putkiremontteja ja julkisivujen korjauksia ja puolet on uudiskohteiden rahoitukseen. Viime vuosina on rakennettu paljon. Asuntoja on valmistunut paljon. Tarjonnan lisääntyminen on hidastanut hintojen ja vuokrien nousua. Osittain korkea asuntotuotannon määrä on ollut mahdollista, koska taloyhtiölainat ovat olleet toimiva keino asuntorahoitukseen.
Vanhoissa kohteissa uudet rajaukset ja verojärjestelmän rukkaaminen johtaisi pahimmillaan tarpeellisten korjausten lykkäämiseen, huonokuntoisempiin kiinteistöihin ja asuntoihin sekä asumisviihtyvyyden heikkenemiseen tilanteessa, jossa väestö vanhenee ja kotona pitäisi voida asua entistä pidempään. Kehitys veisi aivan väärään suuntaan.
Taloyhtiölainat ovat toimiva keino asuntorahoitukseen – kulutusluotot johtavat ylivelkaantumiseen
Taloyhtiölainoilla on saatu paljon hyvää aikaiseksi. Erityisesti kasvavissa kaupungeissa on pystytty tarjonnalla vastaamaan kysyntään, jolla hinnat ja vuokrat ovat pysyneet kurissa.
Taloyhtiölainoista ei ole raportoitu ongelmia tai rahoittajien luottotappioita. Taloyhtiölainojen marginaalit ovat myös painuneet hyvin alas, mikä on nostanut niiden kysyntää omistusasujien näkökulmasta. Myös suomalaisten kotitalouksien varallisuus on merkittävästi noussut. Suomalaisten talletustileillä on yli 90 miljardia euroa.
Ennen kuin tehdään suuria muutoksia, pitää tehdä kattavat vaikutusarviot seurauksista. Rakentaminen on jo lähtenyt hiipumaan. Tämä jo itsessään vähentää taloyhtiölainojen käyttöä, mutta tarve siirtyy entistä enemmän korjauslainoihin. Jos rakentaminen vähenee, vuokrat ja asuntojen hinnat lähtevät nousuun kaupungeissa, millä olisi huono vaikutus Suomen työllisyydelle ja talouskehitykselle. Ylivelkaantumisen ehkäisyssä pitää suitsia kulutusluottojen kasvua, missä on ehdottomasti suurimmat ongelmat ja traagisimmat ihmiskohtalot.
Suomen Vuokranantajien selvitysten mukaan yksityisillä vuokranantajilla on maltillisesti velkaa ja velkoja lyhennetään säntillisesti. Yksityisten vuokranantajien velka suhteessa asuntojen arvoon (LTV) on keskimäärin noin 40 prosenttia.
Tämä kuvastaa, että asuntosijoittajat minimoivat riskejä jo nyt mahdollisimman paljon. Olisi erikoista, jos politiikassa valittaisiin tie, jolla rangaistaan yksityisiä vuokranantajia, jotka tuovat Suomen asuntomarkkinoille joustavuutta ja vakautta. Suomessa vuokratuloja saavia ihmisiä on yli 300 000 ja yksityiset vuokranantajat omistavat Suomen vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista noin 60 prosenttia. Suomessa pitäisi kannustaa yksityisiä vuokranantajia sijoittamaan lisää asuntoihin, ei vaikeuttaa yksityisten asemaa raivaamalla lisää tilaa suurille toimijoille.
Kirjoittaja: Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdejohtaja Tuomas Viljamaa