Yksityisten vuokranantajien mahdollinen ”rankaiseminen” tuntuu kohtuuttomalta

3.6.2019

Asuntosijoittajia ja vuokranantajia hämmentää uudessa hallitusohjelmassa tieto siitä, että Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Tuomas Viljamaa avaa blogissa, miksi tämän toteuttaminen olisi haitallista.

Hallitusohjelman perustelutekstissä on kirjaus, jonka mukaan ”osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin”. Kirjaukset jättävät kysymysmerkkejä: onko hallitusohjelman taustalla oleva tilannekuva liian synkkä?

Taloyhtiölainoja lyhennetään säntillisesti ja määrä on laskussa

Kiinteistöliiton tekemän tuoreen selvityksen mukaan taloyhtiöt lyhentävät lainojaan verrattain nopeasti niin uudiskohteissa kuin vanhoissa kohteissa.

Asuntorakentamisen määrä lähti hienoiseen laskuun vuodenvaihteessa. Uusien asuntojen lupa- ja aloitusmäärät ovat laskeneet alkuvuoden aikana. Suomen Pankin juuri julkaisemien asuntoyhteisöjen lainatilastojen mukaan usean vuoden ajan jatkunut asuntoyhteisöjen uusien lainojen euromääräinen kasvu on tasoittunut. Asuntoyhteisöt nostivat 0,4 mrd. euron edestä lainoja huhtikuussa 2019, mikä on lähes viidenneksen vähemmän kuin vuotta aiemmin. Vuoden alusta lukien uusia lainoja on nostettu 1,9 mrd. euron edestä, mikä on 0,1 mrd. euroa vähemmän kuin vuonna 2018 vastaavana aikana.

Asuntoyhteisölainoista noin 60 prosenttia on taloyhtiölainoja. Jos ennusteet rakentamisen vähenemisestä jatkuvat samaa tahtia, vähenevät myös nostetut taloyhtiölainat.

Asuntosijoittamisen verotus jo nyt muita sijoitusmuotoja kireämpää

Asuntosijoittaminen on yksi monista sijoitusmuodoista. Suomessa vain yksityisiä vuokranantajia verotetaan täyden pääomatuloverokannan mukaan. Käytännössä aivan kaikille muille pääomatulomuodoille paitsi vuokratuloille on keksitty joku apparaatti tai väline, jolla loivennetaan verokantaa ja vähennetään pääomatuloveroja.

Arvopaperisijoittajilla on vakuutuskuoret ja osakesäästötili tulossa, yhtiöllä on kevennetyt osingot, yrittäjillä yrittäjävähennys, metsätalouden harjoittajilla (ehkä parhaiten rinnastettavissa yksityisiin vuokranantajiin) on metsävähennys, metsän verovapaa myynti lapselle sekä vielä myös metsälahjavähennys. Sijoitusmuotoja pitäisi arvioida neutraalisti. 

Tuntuu erikoiselta, että Rinteen hallitus haluaisi rankaista yksityisiä vuokranantajia yhtiölainan lyhennyksen osuuden vähentämisestä. Yhtiölainan vähentämisessä on kyse tulonhankkimisvähennyksestä. Vähennysoikeutta ei ratkaise maksutapa vaan se, miten osakkaan yhtiölle maksama summa käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kun osakkailta liikkuu rahaa pääomavastikkeen tai laina- tai hankeosuussuorituksen muodossa taloyhtiön tilille, yhtiö kirjaa nämä summat omassa kirjanpidossaan joko taseeseen eli rahastoi ne (ei voida vähentää vuokratulosta) tai tuloslaskelmaan (voidaan vähentää vuokratulosta).

Lyhennysten vähennyskelpoisuus perustuu siihen, että ne tuloutetaan taloyhtiössä verotettavaksi tuloksi. Rahastoitu maksusuoritus lisätään osakkeiden hankintahintaan ja se tulee huomioiduksi vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoverotuksen yhteydessä. Kiinteistöistä voi tehdä 4 prosentin kaavamaisen poiston vuosittain ja vähentää näin kuluja. Asunto-osakkeen omistajalla ei ole mahdollisuutta tehdä poistoja.

Vähennysoikeuden poisto johtaisi ongelmiin

Käytännössä vähennysoikeuden poistaminen johtaisi vain moniin ongelmiin. Rakentaminen vähenisi ja työllisyys laskisi. Tilanteessa, jossa hallitus tavoittelee työllisyysasteen nostoa 75 prosenttiin, tuntuisi se hyvin huonolta ratkaisulta. Kohdeltaisiinko uudiskohteita ja vanhoja kohteita samalla tavalla? Vanhoissa kohteissa tuollainen tarkoittaisi väistämättä tarpeellisten korjausten lykkäämistä sekä asuntokannan rapistumista ja asumisviihtyvyyden heikkenemistä.

Rakentamisen väheneminen tarkoittaisi myös suoraan sitä, että asuntojen hinnat ja vuokrat lähtisivät jälleen voimakkaaseen nousuun kasvavissa kaupungeissa. Myös riskejä hinnoiteltaisiin vuokriin aivan eri tavalla sisään. Hallitusohjelman asuntopoliittisen osion kirjaukset, että ”tarvetta on monipuoliselle markkinaehtoiselle asuntorakentamiselle” jäisivät korulauseiksi, kun käytännön toimet vain supistaisivat yksityisten markkinoiden asuntotarjontaa.

Yksi toimiva tapa toteuttaa kirjaus olisi seuraava: Poistetaan vuokratulojen verotus. Kaikki voittaisivat. Asuntotarjontaa syntyisi niin voimakkaasti, ettei valtion tarvitsi tukea asuntotuotantoa. Asuntoja syntyisi runsaasti lisää, vuokrat pysyisivät aisoissa, kasvavien kaupunkien työmarkkinoille saataisiin tekijöitä ja esimerkiksi pääkaupunkiseutu saisi merkittävää globaalia kilpailuetua asumisen hinnassa, kun kilpaillaan kaikista kovimmista kansainvälisistä osaajista. Tätä kannattaisi kokeilla.

Tarkemman selvityksen jälkeen hallitus varmasti huomaa, ettei yksityisten vuokranantajien verotuksen kiristäminen tuolla tavalla ole järkevää.

Kuva: Vuokrien vuosinousu 2010-luvulla Tilastokeskuksen mukaan. Myös yksityisten asuntosijoittajien rooli asuntomarkkinoilla on samaan aikaan ollut merkittävä.

Kuva: Valmistuneet asunnot 2010-luvulla Tilastokeskuksen mukaan.

Tietoa blogista

Blogissa julkaistaan vuokranantajan arkea koskettavia asiantuntijakirjoituksia ja eri vuokranantajien tarinoita vuokrauksen onnistumisista ja haasteista. Tervetuloa lukemaan ja keskustelemaan! Mikäli sinulla on tarinoita kerrottavana, laita viestiä osoitteeseen: tiedotus@vuokranantaja.fi