Asuntopolitiikan ABC: kaupungistuminen ja asuntotuotanto

17.5.2019

Hallitusohjelmaneuvotteluissa asetetaan myös Suomen asuntopolitiikan suunta vuosille 2019-2022. Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö Tuomas Viljamaa valottaa blogisarjassa asuntopoliittisen keskustelun perusteita. Sarjan kolmannessa ja viimeisessä osassa syvennytään kaupungistumiseen ja asuntotuotantoon.Viljamaa kysyy myös, onko valtion asuntorahaston kestävyys uhattuna.

Kaupungistuminen ja asuntotuotanto

Tänä vuonna valmistuu noin 40 000 asuntoa. Se on pitkällä aikavälin keskiarvoon nähden edelleen todella paljon. VTT laski muutama vuosi sitten skenaarioita asuntotuotantotarpeelle. Kaupungistuminen ja ilmastonmuutos ajaa tarvetta kaupunkien täydennys- ja tiivistysrakentamiselle. Jotta kasvavaan kysyntään voidaan vastata, tarvitaan noin 35 000 asuntoa vuodessa.

Hallituksen pitäisi asettaa tavoitteeksi rakentaminen seuraavan neljän vuoden aikana, jotta kaupungistumisen luomaan kysyntään voidaan vastata. Valtion pitää ensisijaisesti jatkaa raideinfran kehittämistä Suomessa, jotta asuntorakentamiselle syntyy mahdollisuuksia.

Valtio onkin parhaimmillaan mahdollistajana, koska omat edellytykset ovat rajalliset. Valtion korkotukivaltuuksia on viime vuosina pidetty elvytystasolla, mutta silti valtion tukeman tuotannon osuus on hyvin marginaalinen. ARA-tuotantoa käynnistyi vuonna 2017 yhteensä 8 600 asuntoa, joista noin 3 500 asuntoa oli niin sanotuja normaaleja vuokra-asuntoja. Ottaen huomioon, että viime vuosina ollaan oltu voimakkaassa rakentamisen korkeasuhdanteessa on tämäkin osuus erittäin korkea.

Suomalaisessa asuntopoliittisessa keskustelussa puhutaankin aivan liikaa valtion tukemasta ARA-tuotannosta suhteessa kokonaisuuteen. Vaikka ARA-korkotukivaltuuksia on pidetty todella korkeana ja valtion takausvastuut ovat kymmenessä vuodessa käytännössä tuplaantuneet, tuetun tuotannon suhteellinen osuus koko kerrostaloasuntotuotannosta on vähentynyt merkittävästi. Niin sanottujen tavallisten ARA-vuokra-asuntojen suhteellinen osuus on kokonaisuudessa hyvin pieni.

150 000 asunnon rakentamisen kustannus on tulevina vuosina kymmeniä miljardeja euroja. On selvää, että yksityisten investointien rooli on täysin avainasemassa, jotta kasvaviin kaupunkeihin saadaan asuntoja, ja jotta asuntojen hinnat ja vuokrat eivät karkaa pilviin. Siksi valtion on ensisijaisesti pyrittävä edistämään kaupunkien liikennehankkeita.

On selvää, että muun muassa johtuen ikääntymisestä erityisasumisen tarpeet lisääntyvät. Koska tavallisten , pitäisi tuotantotuet suunnata vain erityisasumisen tarpeisiin.

Tavallisten ARA-vuokra-asuntojen kohdentumista pienituloisemmille pitäisi myös parantaa, jotta tuki kohdistuisi oikein. ARA ja ympäristöministeriö pitää aloittaa valmistelu vaihtoehdoista, joilla voidaan parantaa ARA-asuntojen kohdentumista eniten tarvitseville ihmisille.

Myös syrjäyttämisvaikutusten pienentämiseksi ARA-kantaa kannattaa kohdentaa ennen kaikkea pienituloisille ja muille sellaisille ryhmille, joiden on vaikea saada vuokrattua asuntoa vapaarahoitteisilta markkinoilta. Hyvätuloisten asumisen tukeminen on huonoa politiikkaa.

 

Valtion asuntorahaston kestävyys uhattuna?

Asia, josta asuntopoliittisessa keskustelussa ei ole puhuttu juuri ollenkaan on valtion vastuiden kasvu. Valtion asuntorahaston takauskanta on viimeisen kymmenen vuoden aikana käytännössä tuplaantunut lähes 15 miljardiin. On olennaista ymmärtää, että takauskannan suuruus on iso tekijä, jos ja kun korot nousevat. Tällöin valtion korkotukimenot nousevat merkittävästi. On olemassa riski, että korkojen noustessa korkotukimenot kasvavat niin, että Valtion asuntorahasto hupenee kokonaan, jolloin vastuita joudutaan hoitamaan suoraan valtion budjetista. Kun korot jonain päivänä lähtevät nousuun, nostaa se korkotukimenojen määrää, mikä tietysti lisää asuntorahastosta maksettavia menoja. Ongelma on lisäksi se, että nyt alhaisten korkojen aikana on tehty useita sellaisia päätöksiä (omavastuukorkojen alennukset), jotka eivät lyhyellä aikavälillä ns. maksa mitään, mutta joiden todellisia kustannuksia päätöshetkellä ei tiedetä ja toisaalta, joilla ei myöskään lyhyellä aikavälillä ole kannustinvaikutuksia.

Ottaen huomioon, että asuntorahaston tulot tulevat aravalainoista ja niiden korkotuotoista, ei rahastolla aravalainojen takaisinmaksun jälkeen ole kestävää tulonlähdettä. Joka tapauksessa 10-20 vuoden aikajänteellä joudutaan päättämään, mitä rahaston suhteen tehdään: 1) siirretäänkö rahoitusta budjetista rahastoon, 2) keksitäänkö uusi tulonlähde vai 3) lakkautetaanko rahasto ja kaikki asuntorakentamisen tuet rahoitettaisiin normaalisti budjetista.

Ei olisi mielestäni ongelmallista, jos asuntorakentamisen tukemista ”jouduttaisiin” rahoittamaan talousarviosta, koska silloin nämä tuet tulisivat samanlaisen tarkastelun piiriin kuin kaikki muutkin määrärahat, jolloin tukien arviointi myös päättäjien näkökulmasta olisi helpompaa. Joka tapauksessa näistä asioista pitää puhua nyt, jotta tilanne voidaan ennakoida.

Ikäsidonnaiset menot kasvavat koko ajan, mikä on jo itsessään julkisen talouden kestävyyden kannalta ongelmallista. Haastava tilanne saattaa siis olla edessä jo ensi vuosikymmenellä, minkä vuoksi tämä pitäisi ottaa huomioon jo nyt. Olisikin todella tärkeää, että varsinkaan korkeassa rakentamisen suhdanteessa ei korkotukivastuita lisättäisi. Nyt vastuut ovat ennennäkemättömän korkealla tasolla.

Tulevien hallitusten pitäisikin ohjata ARA-tuotantotuet vain erityisasumiseen. Tuotantotukia voidaan käyttää tavallisten asuntojen vuokratuotantoon, mikäli rakentaminen pysähtyisi kokonaan ja rakennusalan työttömyys lähtisi nousuun.

ARA-tuet ovat ongelmallisia, koska ne käytännössä tutkimusten mukaan syrjäyttävät vapaarahoitteista tuotantoa varsinkin kasvukeskuksissa, mikä hidastaa asuntotuotantoa niillä alueilla, johon asuntoja eniten tarvittaisiin. Erityisesti korkeasuhdanteessa näistä pitäisi pidättäytyä, koska tuki menee herkästi rakennuskustannuksiin. Valtiovarainministeriön rakennusalan suhdannetyöryhmän raportin mukaan ARA-kannan rakennuskustannukset ovat pääkaupunkiseudulla ovat nousseet parin viime vuoden aika merkittävästi ja huomattavasti enemmän kuin muut rakennuskustannukset.

Asuntopolitiikkaa pitää suunnitella ennakoiden ja pitkäjänteisesti. Siksi tämä asia pitää ottaa entistä tarkempaan tarkasteluun.

Alla tilasto vuosien 2006-2018 korkotukimenoista Valtion asuntorahaston tilinpäätöksen mukaan.

Arvioiden mukaan, jos korkotaso olisi 4 %, olisi korkotukimenojen määrä tänä vuonna nykyisellä lainakannalla noin 130 milj. euroa. Vastaavasti 5 %:n korolla korkotuen määrä olisi n. 260 miljoonaa euroa. Lainakannan jatkaessa kasvuaan myös korkotukimenoriski kasvaa, mikä pitää ottaa huomioon entistä tarkemmin.

 

Kirjoittaja: Tuomas Viljamaa, Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö, tuomas.viljamaa@vuokranantajat.fi
Twitter: @TuomasViljamaa

 

 

Tietoa blogista

Blogissa julkaistaan vuokranantajan arkea koskettavia asiantuntijakirjoituksia ja eri vuokranantajien tarinoita vuokrauksen onnistumisista ja haasteista. Tervetuloa lukemaan ja keskustelemaan! Mikäli sinulla on tarinoita kerrottavana, laita viestiä osoitteeseen: tiedotus@vuokranantaja.fi