Kotitalouksien velkaantuminen on puhuttanut viime aikoina todella paljon. Huolta on aiheuttanut erityisesti taloyhtiölainakannan kasvu ja asuntosijoittajien rooli yhtiölainakannan kasvussa. Suomen Pankin pääjohtaja Olli Rehn näkee taloyhtiölainojen kautta tapahtuvan velkaantumisen lisäävän talouden makrovakausriskejä. Valtionvarainministeri Petteri Orpo ilmoittikin asettavansa työryhmän pohtimaan taloyhtiölainojen roolia.

Riskeistä keskusteleminen ja makrovakaudesta huolehtiminen on luonnollisesti erittäin tärkeää. Siksi on hyvä asia, että työryhmä perustetaan. Riskejä pitääkin ennakoida, mutta niitä ei pidä yliarvioida.

Kotitalouksien velkaantumisessa on myös muita puolia, jotka pitää nostaa mukaan keskusteluun. Ensinnäkin kotitalouksien velkaantumisen ohella myös kotitalouksien varallisuus on noussut merkittävästi. Suomen Pankin tilastojen mukaan talletustileillä on noin 87,1 miljardia euroa. Kasvua on viimeisen vuoden aikana kertynyt 4,6 prosenttia. Kotitalouksien varallisuus vahvistuu.

Huomionarvoista on myös se, että tilastokeskuksen julkaiseman kotitalouksien varallisuus- ja velkatilaston mukaan velkaantumisen kasvu pysähtyi ainakin toistaiseksi vuoden 2018 ensimmäisellä kvartaalilla.

Asuntolainakanta oli kesäkuussa 2018 Suomen Pankin tilaston mukaan 97 miljardia euroa. Asuntolainakanta kasvaa nykyvauhdilla vuodessa noin 2,1 miljardia euroa.

Kotitalouksien taloyhtiölainat ovat tällä hetkellä 18,9 miljardia euroa (osuus kotitalouksien veloista kokonaisuudessaan noin 12,5 %). Tämä lainakanta kasvaa noin 2 miljardia euroa vuodessa eli vähemmän kuin mitä velkaannutaan tavallisten asuntolainojen kautta. Prosentuaalisesti taloyhtiölainakannan kasvu on viime vuosina ollut reilu 10 % vuodessa, kun asuntolainakannan vuosikasvu on ollut 2,2 %.

Asuntotuotanto hillitsee hintojen ja vuokrien nousua

Viime vuosien asuntotuotantoluvut ovat olleet korkeimpia kymmeniin vuosiin. Yksi merkittävä syy asuntotuotannon korkeaan tasoon on taloyhtiölainat. Asuntotuotannon korkea määrä on ja rakentaminen oli myös käytännössä ensimmäinen toimiala, joka näytti suuntaa Suomen kansantaloudelle. Asuntojen hintojen ja vuokrien nousu olisi ollut 2010-luvulla merkittävästi nopeampaa, jos asuntotuotanto olisi ollut hitaampaa. Myös asuntosijoittamisen tai asuntosäästämisen yleistyminen sekä matala korkotaso ovat vahvistaneet asuntotuotantoa.

Asuntojen hintojen kehitys on 2010-luvulla ollut maltillista, kun sitä vertaa muihin Pohjoismaihin. Asuntoja on viime vuosina rakennettu runsaasti lisää.

Lähde: Tilastokeskus

Vuokrien nousu on hidastunut pääkaupunkiseudulla ja koko Suomessa viime vuosina. Yksi merkittävä selittäjä kehitykselle on asuntojen tarjonnan lisääntyminen. Erityisesti vuodesta 2014 vuokrien nousu on hidastunut merkittävästi.

Lähde: Tilastokeskus

Onko taloyhtiölainakannan kasvu asuntosijoittajien syytä?

Arvioiden mukaan asuntosijoittajilla on sijoitusasuntolainaa siis noin 6,5 miljardia euroa ja taloyhtiölainaa noin 2,5 miljardia euroa. Arvioita on tehnyt muun muassa Suomen Hypoteekkiyhdistys.

Taloyhtiölainoista osa on luonnollisesti korjauslainoja ja osa uudiskohdelainoja. Arvioiden mukaan tämän hetken koko taloyhtiölainakannasta (18,9 mrd. euroa) noin 35-45 prosenttia on korjauslainoja. Tämä johtuu siitä, että Suomen rakennuskannasta suuri osa on rakennettu 60-70-luvuilla. Nuo rakennukset ovat saapuneet peruskorjausikään 2010-luvulla, mikä näkyy myös taloyhtiölainakannan kasvussa aikaisempaa enemmän. Korjausrakentamisen määrä kasvaa edelleen vuosittain tasaisesti ja hyvä niin, koska kiinteistö- ja asuntokannan hyvässä kunnossa pitäminen on kaikkien kannalta järkevää.

Yksityiset vuokranantajat omistavat noin 300 000 vuokrauskäytössä olevaa asuntoa. Vertailun vuoksi Suomen suurimpiin asuntosijoittajiin lukeutuva Kojamolla on noin 36 000 asuntoa. Yksityisillä vuokranantajilla on siis asuntoja yli kahdeksan kertaa enemmän kuin Kojamolla.

Kojamo arvioi pörssilistautumisen yhteydessä oman asuntokantansa käyväksi arvoksi 4,7 miljardia euroa. Tähän verraten ja hyvin varovasti arvioiden yksityisten vuokranantajien vuokraamien asuntojen arvo on vähintään 30 miljardia euroa. Kun arvioidaan, että asuntosijoituslainoja kotitalouksilla on noin 10 miljardia euroa taloyhtiölainoineen, yksityisten vuokranantajien velka suhteessa asuntojen arvoon (LTV ”loan to value”) olisi noin 33 prosenttia.

Suomen Vuokranantajien tekemässä kyselytutkimuksessa yksityisten vuokranantajien velka suhteessa asuntojen arvoon (LTV) oli 42 prosenttia.

Yksityiset vuokranantajat ovat siis verrattain maltillisella velkavivulla liikkeellä, vaikka keskustelusta saattaa välillä saada toisenlaisen kuvan.

Asuntoja tarvitaan myös jatkossa

Asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa kasvaa ja kotitalouksien varallisuus vahvistuu koko ajan. Sen sijaan, että keskustelemme asuntosijoittamisen ja rakentamisen rajoittamisesta, meidän pitäisi miettiä, miten saamme lisää pääomia asuntomarkkinoille, jotta kasvavaan asuntojen kysyntään voidaan vastata. Yksityiset vuokranantajat pitää nähdä entistä vahvemmin asuntopolitiikan välineenä ja asuntotuotannon mahdollistajana. Asuntotuotanto on jo näyttänyt hiipumisen merkkejä, mutta kysyntä ei osoita hiipumisen merkkejä. Jos ja kun korkojen nousu ja rakentamisen suhdanteen hiipuminen osuvat samaan ajankohtaan, on ilmassa vaaran merkkejä. Asuntotuotannon hiipuminen vaikuttaisi voimakkaasti myös Suomen kansantalouden kehitykseen.

On erittäin tärkeää, että taloyhtiölainoista keskustellaan. Positiivisen luottorekisterin perustaminen olisi hyvä uudistus velkaantumisen hallitsemiseen. Taloyhtiölainat ovat suurimmaksi osaksi omistusasukkaiden kontolla niin korjauslainoissa kuin uudiskohteissakin.

Keskustelu yhtiölainoista jatkuu varmasti vielä syksyn mittaan, mutta voisin veikata, että ennen kuin ensilumi sataa, kriittinen keskustelu alkaa hiipumaan, koska taloyhtiölainat ovat vahvistaneet asuntotuotantoa, työllisyyttä ja hillinneet asuntojen hintojen ja vuokrien nousua. Taloyhtiölainat ovat osittain mahdollistaneet investoinnit uusiin asuntoihin, joita kasvavat kaupunkiseudut tarvitsevat. Ne ovat erittäin positiivisia asioita, kunhan riskit pidetään hallussa ja ymmärretään oikealla tavalla.

 

 

Tuomas Viljamaa
yhteiskuntasuhdepäällikkö
Suomen Vuokranantajat ry
040 723 5821
tuomas.viljamaa@vuokranantajat.fi
Twitter: @TuomasViljamaa