Tukeeko julkinen sektori itse itseään asunto-omistuksessa?

4.4.2018

Asumisen tukijärjestelmästä Suomessa on monisäikeinen ja vuosien saatossa rakentunut. On tukimalleja rakennuttamiseen, omistamiseen ja vuokriin. Paljon käydään keskustelua siitä ovatko eri toimijat – erityisesti yksityiset asuntosijoittajat ja julkiset / yleishyödylliset toimijat – toistensa kilpailijoita vai täydentäjiä.  Yhtä vastausta ei tietenkään ole – varmaankin ovat sekä kilpailijoita että täydentäjiä. Ryhmillä selvästikin on osittain samat asiakasryhmät. Samoin selvästikin toisia tuetaan vahvasti ja toisia ei.

Tukijärjestelmästä voidaan löytää ainakin kymmenen mekanismia. Niitä on eritelty alla. Pääosin tukielementit näyttäisivät suuntautuvan – ehkä yllättäen – julkiselta sektorilta julkiselle sektorille itselleen. Asian tekee ongelmalliseksi se, että 10 tukimekanismin kautta asunto-omistamisen yrittäjäriski siirtyy valtiolle, markkinaneutraliteetti häiriintyy ja tukieurot kohdentuvat tehottomasti. Summat ja oletettavat vaikutukset koko markkinaan ovat valtavat, mutta tutkittua tietoa on kovin vähän. Ehdottaisinkin, että Suomen Vuokranantajat alkaisi ajamaan selvityksen tekemistä 10 tukielementin vaikutuksista ja korjausehdotuksista. Alla on koottuna lähtökohtia selvitykselle.

Tuki 1: Tonttien saaminen tuettua / helpompaa kuntien yhtiöille kuin yksityisille yhtiöille. Kunnan omistamalle yhtiölle osoitetaan ja luovutetaan tontteja todennäköisemmin kuin yksityiselle toimijalle. Yksityishenkilöt ostavat sijoituskohteensa vapaarahoitteista yhtiöistä. Voi myös olla, että tontteja jää luovuttamatta poliittisen ohjauksen johdosta mikä aiheuttaa markkinaan niukkuutta.

Tuki 2: Tontin hinta on tuettua, ja tonteilla on alhaiset luovutushinnat. Valtion tukemaa tuotantoa varten tontti luovutetaan merkittävästi markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla, mikä on merkittävä kilpailua vääristävä tuki. Yksityishenkilöt ostavat sijoituskohteensa vapaarahoitteisista yhtiöistä, joiden tontit on hankittu markkinahintaan.

Tuki 3: Julkisen puolen toimijoilla ei ole oman pääoman tarvetta. Julkisen tuen varassa toimivien yhtiöiden ei tarvitse hankkia omaa pääomaa, mikä pienentää niiden kustannuksia merkittävästi. Siinä missä markkinaehtoinen toimija – yksityishenkilö tai yritys -rahoittaa toimintansa 50-prosenttisesti omalla pääomalla (jonka tuottovaade on esimerkiksi 10 %), voi julkinen toimija pienentää kalliin oman pääoman komponentin 5 prosenttiin ja korvata 45 prosentin osuuden 1–2 prosentin hintaisella valtion takaamalla vieraalla pääomalla. Tämän pääoman tuottovaateen ero on ehkä merkittävin kaikista yksittäisistä tukimuodoista, mutta sitä harvoin havaitaan.

Tuki 4: Valtio takaa lainat 95 %:iin saakka perimättä niistä takausprovisiota. Markkinaehtoisessa tilanteessa takausprovisiot maksettaisiin takaajalle, eli valtio tukee suoraan takausprovisioiden määrällä julkisia toimijoita.

Tuki 5: Lainojen korkotuet 95-prosenttisille lainoille. Korkotukea maksetaan tietyn omavastuukoron ylittäville koroille. Tämä osa valtion tuesta on tunnistettu kvantitatiivisesti toisin kuin useimmat muut piilossa olevat tuet.  Yksityisillä sijoittajilla ei ole käytettävissään vastaavia ilmaisia takauksia.

Tuki 6: Käynnistämisavustukset – tietyin edellytyksin julkiset toimijat voivat saada ns. käynnistysavustusta uusien hankkeiden aloittamiseen. Tämä tuki käytännössä poistaa oman pääoman vaateen kokonaan ja siirtää hankkeen 100-prosenttisesti valtion varoin toteutettavaksi ja sen riskille, vaikka hankkeen tuotot muualle menevätkin.

Tuki 7: Kaavan vaatimien liiketilojen siirto ylihintaisena toiselle yksikölle. Asemakaavassa usein vaaditaan talon alakertaan rakennettavaksi liiketilaa. Kaupunki ja sen omistama asuntoyhtiö usein ratkaisee tilanteen siten, että liiketila siirretään teoreettiseen markkina-arvoon kaupungin toimitiloja hallinnoimalle yhtiölle. Pulma siis siirtyy paikasta A paikkaa B mutta ei suinkaan katoa. Siirtohinnan ja todellisen markkinahinnan välinen ero on epäsuoraa tukea asumiseen mitä yksityishenkilö tai yritys ei voi saada.

Tuki 8: Julkisen toimijan vuokratulo muodostuu suurelta osin asumis- ja toimeentulotuista. Asumistuen määrä lähestyy kahta miljardia euroa vuositasolla. Kymmenestä suurimmasta asumistuen saajasta kahdeksan on kaupunkien omistamia asuntoyhtiöitä ja yhdessä ammattiyhdistysliike on keskeinen omistaja. Asumistuella maksetaan vuokria valtion tuella rakennetuissa taloissa.

Tuki 9: Verovapaus yhteisöverosta. Samat tahot, jotka nauttivat tässä kuvatuista tukielementeistä, on vapautettu toiminnan tuloksen perusteella maksettavasta yhteisöverosta, joka on tällä hetkellä kaikille muille yrityksille 20 %. Yhteisöverosta vapauttaminen on julkista tukea, joka on kohdennettu osalle alan toimijoista. Yksityishenkilöt tai yritykset maksavat veroa vuokratulosta.

Tuki 10: Omistajan verovapaat osingot. Osa alan toimijoista on vapautettu osinkoveroista ns. yleishyödyllisyyden johdosta. Osinkojen verovapaus on suoraa tukea näille toimijoille. Yksityishenkilöillä tai yrityksillä tällaista tukea ei ole

Edellä kuvatun 10 tuen mekanismin kautta nähdään, että paljon puhuttu ns. korkotuki on tosiasiallisesti hyvin pieni osa julkisten asuntorakennuttajien saamista tuista. Samaisen 10 tuen mekanismin kautta asumiseen liittyvä yrittäjäriski on siirretty de facto valtiolle. Riski voi realisoitua lukemattomien tekijöiden johdosta. Korostaisin, että ARA tekee erinomaista työtä sekä operatiivisesti että ehdotuksissa järjestelmän muuttamiseksi. Ongelman ydin on lainsäädännössä ja järjestelmässä, jonka juuret ovat sääntelykaudella 70-luvulla, ja jonka muuttamiseen pitäisi löytyä poliittista tahtoa.

Petri Roininen
diplomi-insinööri

Petri Roininen