Juristin näkökulmasta vakuudesta sopiminen on yksi vuokrasopimuksen kriittisimmistä ehdoista. Vakuus voidaan tänä päivänä myös ostaa ns. palveluna yritykseltä. Vakuuden tarjoava yritys voi kuitenkin mennä konkurssiin, jolloin tilanne voi hämmentää sekä vuokranantajaa että vuokralaista. Vastaan tässä muutamaan kysymykseen, jotka voivat juolahtaa konkurssitilanteessa vuokrasopimuksen osapuolten mieleen.
Vakuuden voi järjestää monella tapaa
Tavallisimpia tapoja asettaa vakuus on maksaa sovittu summa rahaa vuokranantajan tilille tai erilliselle vuokravakuustilille. Tyypillisiä ovat myös Kelan osana perustoimeentulotukea antamat maksusitoumukset, joilla Kela sitoutuu kattamaan maksamattomia vuokria tai huoneistolle aiheutuneita vahinkoja tyypillisesti kahden kuukauden vuokraa vastaavaan euromäärään asti.
Yhä useammassa vuokrasopimuksessa edellä mainittujen lisäksi tai sijaan käytetään myös omavelkaista henkilötakausta, jolla vuokrasuhteeseen nähden ulkopuolinen sitoutuu vastaamaan vuokrasopimuksen velvoitteista kuin omistaan. Henkilötakaus voi olla täysin rajoittamaton tai sen voidaan sopia kattavan vain maksamattomia vuokria tai muita velvoitteita vain tiettyyn euromäärään asti.
Muutamien viime vuosien aikana on tullut myös mahdolliseksi ostaa vakuus palveluna. Tällainen palvelu toimii tavallisimmin niin, että vuokralaisen suorittamaa kuukausimaksua vastaan palveluntarjoaja toimittaa takauksen vuokranantajalle vuokrasopimuksen vakuudeksi. Jos vakuutta on tarpeen vuokrasuhteen päättyessä käyttää, tekee vuokranantaja korvauspyynnön palveluntarjoajalle. Korvauspyyntöön vuokranantajan tulee useimmiten liittää selvitys aiheutuneesta vahingoista ja siihen liittyvistä kuluista. Lisäksi korvauksen saaminen palveluntarjoajalta saattaa edellyttää, että vuokralainen ja vuokranantaja ovat keskenään samaa mieltä aiheutuneesta vahingosta ja sen korvaussummasta.
Vakuuden asettanut yritys konkurssiin – mitä nyt?
Vakuutta palveluna tarjoavat yritykset ovat liikeyrityksiä siinä missä muutkin ja harjoittavat liiketoimintaansa riskillä. On siten mahdollista, että tällainenkin yritys ajautuu konkurssiin. Jos tämä tapahtuu kesken vuokrasuhteen, häviää usein myös vuokravakuus. Tilanne on ikävä paitsi vuokranantajalle, myös vuokralaiselle. Seuraavassa vastaan muutamaan kysymykseen, jotka vuokranantajan mieleen saattaa vakuudenasettajan konkurssin hetkellä juolahtaa.
- Konkurssi tapahtui kesken vuokrasuhteen. Voinko vaatia vuokralaiselta uutta vakuutta?
Konkurssipesä voi ottaa konkurssiin menneen yrityksen tekemät sitoumukset vastattavakseen tai liiketoiminnalle voidaan etsiä jatkaja muualta. Tämä tarkoittaa, että konkurssipesä tai uusi toimija voi jatkaa liiketoimintaa ja vakuus pysyä voimassa. Jos näin ei kuitenkaan käy, konkurssipesä tavallisesti päättää sopimukset.
Jos vuokrasopimuksessa on sovittu, että vakuuden on oltava voimassa koko vuokrasuhteen ajan, vuokralainen on velvollinen asettamaan uuden vakuuden päättyneen tai käyttökelvottomaksi käyneen tilalle. Vuokranantajan tulee antaa vuokralaiselle kohtuullinen, esimerkiksi kuukauden pituinen aika uuden vakuuden asettamiseen. Suositeltavaa on keskustella vuokralaisen kanssa siitä, haluaako hän asettaa uuden vakuuden rahavakuutena, Kelan maksusitoumuksella tai esimerkiksi toisen palveluntarjoajan kautta.
- Pitääkö tehdä kokonaan uusi vuokrasopimus, jos vakuus muuttuu?
Sopimusta ei tarvitse uusia kokonaan, jos sopimuksen ehtoa tai ehtoja yhteisymmärryksessä muutetaan. Uuden vakuuden lajista, määrästä ja eräpäivästä kannattaa kuitenkin sopia kirjallisesti, esim. sähköpostiviestein.
- Mitä jos vuokralainen ei halua tai pysty asettamaan uutta vakuutta?
Jos uutta vakuutta ei saada, tulee vuokranantajan harkittavaksi, haluaako hän jatkaa vuokrasopimusta ilman vakuutta vai päättää sopimuksen.
Mikäli vuokralaisella ei ole tilanteessa mahdollisuuksia uuden vakuuden asettamiseen, kannattaa osapuolten ensinnäkin pitää mielessä mahdollisuus päättää sopimus yhteisymmärryksessä haluttuun ajankohtaan.
Puuttuvaa vakuutta voidaan nähdäkseni pitää myös ainakin hyvän tavan mukaisena perusteena vuokrasopimuksen toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomiselle.
Vakuuden asettamatta jättäminen on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetty peruste myös vuokrasopimuksen purkamiselle eli välittömälle päättämiselle. Säännös on kuitenkin laadittu vuokrasuhteen alkutilannetta ajatellen eikä siten vastaa suoraan esimerkiksi siihen, kuinka kauan vuokranantajan tulisi antaa vuokralaiselle aikaa korvaavan vakuuden asettamiseen eli missä vaiheessa purkuoikeus todellisuudessa syntyy vai syntyykö ollenkaan. Siten suosittelen tilanteen ratkaisemista ennemmin neuvottelemalla tai irtisanomalla.
- Onko vuokralainen silti vastuussa vuokrasopimuksen velvoitteista, vaikka vakuuden asettanut yritys meni konkurssiin?
Vakuuden puuttuminen ei vaikuta vuokralaisen velvoitteisiin. Siten vuokralaisen on maksettava erääntyneet vuokrat tai korvattava huoneistolle aiheutuneet vahingot, jos vakuutta ei voida käyttää tai se ei riitä kaikkien vuokranantajan saatavien kattamiseen.
- Vuokrasuhteemme on jo päättynyt ja minulla on saatavia vakuuden tarjoajalta. Mistä saan maksun?
Kuten edellä on todettu, vakuuden puuttuminen ei vaikuta vuokralaisen velvollisuuksiin, ja vuokrasopimukseen perustuvia vuokra- tai vahingonkorvaussaatavia voidaan edelleen periä vuokralaiselta.
Vuokranantaja voi myös valvoa saatavansa vakuuden asettajan konkurssissa. Tällä tarkoitetaan velkojan kirjallista ilmoitusta konkurssipesälle saatavastaan. Ohjeita valvontaan ja ilmoituksen sisältöön kannattaa tiedustella konkurssipesän pesänhoitajalta. Vuokranantajan kannattaa kuitenkin huomioida, että hänen jako-osuutensa saattaa jäädä konkurssissa hyvin pieneksi tai jopa olemattomaksi riippuen konkurssipesän velkojen ja varojen määrästä.
