Vaikka Suomen väestönkehitys on vielä hämärän peitossa, sitä voidaan haarukoida. Jo vuoteen 2040 mennessä on hahmoteltavissa useita skenaarioita. Yhden mukaan väestön määrä hieman vähenisi, toisen mukaan se kasvaisi 200 000:lla. Jos Suomi kovasti kansainvälistyisi, väkilukumme nousisi kuuteen miljoonaan. Suuria vaihteluja selittää vaikeus ennustaa maahanmuuton määrää.
Joka tapauksessa maahamme pitäisi rakentaa vuoteen 2040 mennessä vähintään 250 000 uutta asuntoa. Nopeimman kasvun skenaarion toteutuminen tarkoittaisi tarvetta enimmillään 560 000 uudelle asunnolle. Mikäli myös asuntojen poistuman korvaaminen ja nykyinen korjausvelka otetaan huomioon, voi asuntotuotannon ja korjausrakentamisen tarve nousta 600 000–1 000 000 asuntoon.
Asuntotuotannon tavallinen tahti riittää
Äkkiseltään valtaisilta vaikuttavien lukujen takaa löytyy rakentamisen realismia. ”Asuntotuotannon tulisi jatkua samalla tasolla kuin mitä se aiempina vuosina on ollut. Toki sen volyymi voisi vähän kasvaakin”, arvioi Suomi 2040 – asunto-, sivistys- ja hoivakiinteistökannan tulevaisuus -selvityksen tehneen aluekehittämisen konsulttitoimisto MDI:n asiantuntija Rasmus Aro.
Hänen mukaansa asuntojen tarve ja tuotanto eivät kuitenkaan kohtaa toisiaan, mikäli kaksi seikkaa vaikuttaa samanaikaisesti: ”Jos Suomen väestömäärä jatkossa kasvaa yhtä paljon kuin vuonna 2023, ja uusien asuntojen aloitukset jäävät yhtä vähäisiksi kuin juuri nyt.”
Pellervon taloustutkimus PTT ry:n vanhempi ekonomisti Veera Holappa pistää ison kysymysmerkin korjausrakentamisen toteutumiseen. Hän muistuttaa, että hankkeiden jatkuva ja pitkäkestoinen lykkääminen rapauttaa kohteita korjauskelvottomiksi.
Jako kahteen koko maassa
Selvityksen mukaan uusia asuntoja tarvitaan maantieteellisesti hyvin pienellä alueella. ”Tarve keskittyy pääkaupunkiseudulle sekä Turun, Tampereen ja Oulun seuduille, kohtuullisesti myös muihin yliopistokaupunkeihin ja niiden lähistölle”, Aro mainitsee.
Eriytyneen väestönkehityksen vuoksi suurimmassa osassa Suomen kuntia tarvittavien asuntojen määrä kuitenkin vähenee. Asuntoja on siis jäämässä tyhjilleen. Eräissä Itä-Suomen kunnissa jopa viidesosa asuntokannasta uhkaa autioitua vuoteen 2040 mennessä. Toisaalta taas matkailun myötä eräät Lapin kunnat kärvistelevät parhaillaankin asuntopulan ahdingossa. ”Väestöltään kasvavat ja vähenevät alueet ovat jo jonkin aikaa olleet nähtävissä”, Holappa huomauttaa.
Hän toteaa, että koronavirus vaikutti vain väliaikaisesti asumisen ratkaisuihin. ”Asuminen keskittyy edelleen samoille seuduille kuin missä työpaikat ovat. Yksi iso työllistäjä ei riitä, vaan työpaikkoja tarvitaan myös moniulotteisesti sen ympärille.”
Asuntokuntien keskikoko pienenee
Suuressa osassa Suomea uusia asuntoja pitäisi rakentaa sekä korvaamaan vanhojen asuntojen poistumaa että vastaamaan pienten asuntojen kasvavaan tarpeeseen. ”Väestön ikääntymisen, kaikissa ikäryhmissä yleistyvän yksinasumisen, työperäisen maahanmuuton kasvun ja syntyvyyden vähenemisen vuoksi asuntokuntien keskikoko pienenee,” Aro summaa.
”Niinpä kysyntää olisi erityisesti yksiöille ja kaksioille. Ikääntyneet tarvitsevat lisäksi esteettömiä ja helposti saavutettavia asuntoja.” Aro kuitenkin varoittaa liian yksioikoisista tulkinnoista.
”Vaikka suurin osa yksinasuvista asuu yksiöissä, se ei välttämättä ole heidän toiveensa. Eikä enää ole kovasti kysyntää niin pienille yksiöille, joita 2010-luvun lopussa rakennettiin.”
Toiveissa pitkäjänteisyyttä ja muunneltavuutta
Aro muistuttaa myös, että asuntotuotannon tulokset voivat vuosikymmenien ajan joko jumittaa tai mahdollistaa suomalaisten asumisen ratkaisuja. ”Kuntien kannattaisi kaavoituksessaan ottaa huomioon tulevaisuuden tarpeet sortumatta vahvistamaan segregaatiota tai liian yksipuolista asuntotuotantoa.” Aron mukaan rakennuttajien ja julkishallinnon toimijoiden puolestaan pitäisi pitkäjänteisesti katsoa tulevaisuuteen ja rakentaa parempaa Suomea torjumalla esimerkiksi liian nopean rakentamisen aiheuttamia haittoja.
Holappa toivoo asuntoihin lisää muunneltavuutta. Vaikkapa väliseinien poistamisen mahdollisuuden myötä rakennuskanta pystyisi nykyistä paremmin ja kestävämmin vastaamaan asukkaiden muuttuviin tarpeisiin. Myös taloyhtiöiden tarjoamat palvelut tai yhteistilat voisivat merkittävästi lisätä asukkaiden kiinnostusta ja tyytyväisyyttä asumisratkaisuunsa.
Alueelliset erot vuokranantajien haasteena
Aro ja Holappa uskovat vuokra-asumisen suosion jatkavan kasvuaan. Vuokra-asumisen merkitys korostuu esimerkiksi ikääntyvien asumisratkaisuissa ja työperäisessä maahanmuutossa. Ensimmäiset etsivät eri puolilta Suomea itselleen pitkäaikaisesti sopivia asuntoja, jälkimmäiset puolestaan helppoja asumisratkaisuja etenkin isoista kaupungeista.
Holappa kehottaa asuntosijoittajia harkitsemaan entistä huolellisemmin sekä asunnon hinnan ja mahdollisen vuokratason että paikkakunnan tai kaupunginosan vetovoiman ja vuokralaisten saatavuuden kohtaamista. ”Mihin kannattavuus asettuu, jos vuokralaisen saanti on epävarmaa ja vuokratuloihin tulee tyhjiä kuukausia?”
Myös Aro neuvoo pohtimaan perusteellisesti nykyisten ja tulevien sijoituskohteiden sijaintia. ”Asumisen alueelliset erot kasvavat. Houkuttelevia kohteita voi löytyä melkein mistä tahansa, mutta paikallistuntemuksen merkitys korostuu kaikkialla.”
Lähde: Suomi 2040 – asunto-, sivistys-ja hoivakiinteistökannan tulevaisuus-selvitys, jonka teki aluekehittämisen konsulttitoimisto MDI ja sen omistava FCG Finnish Consulting Group Oy. Selvityksen tilasivat Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, Suomen Kiinteistöliitto ry ja Suomen Kuntaliito ry sekä valtiovarainministeriö ja ympäristöministeriö.