Kuluvalla hallituskaudella uudistetaan kaikkien vuokranantajien kannalta keskeistä huoneenvuokralakia. Olemme valmistautuneet lain päivittämiseen keräämällä aktiivisesti jäsenistömme näkemyksiä nykylaista. Vaikuttamistyön lisäksi vastaamme lakineuvonnassamme kuukausittain noin 1000 yhteydenottoon liittyen konkreettisiin käsillä oleviin ongelmatilanteisiin. Tunnistamme siis erittäin hyvin yksityisten vuokranantajien keskeisimpiä kipukohtia, ja teemme kaikkemme niiden helpottamiseksi tällä vaalikaudella. 

Nykyinen lainsäädäntö  

Nykyinen vuokralainsäädäntö perustuu 1990-luvun alussa valmisteltuun lakiin. Merkittävä osa säännöksistä on vieläkin vanhempia. Lain kokonaisvaltaiselle läpikäynnille on siis selkeä tarve. Samalla on kuitenkin todettava nykylainsäädännön toimivan perusperiaatteiltaan hyvin – valittiinhan Suomessa jo vuonna 1925 ensimmäisen huoneenvuokralain osalta sopimusvapaus lain lähtökohdaksi.  

Nykyinen lainsäädäntö on kuitenkin laadittu täysin erilaiseen maailman aikaan. Aiemmat keinot asumisrauhan turvaamiseksi eivät enää tällä hetkellä ole riittäviä käytännön elämässä. Tästä kärsivät vuokranantajien ohella yhtä lailla vuokralaiset ja omistusasujat. Asuntomarkkinoiden eriytyessä yhä voimakkaammin on myös sopimusvapauden lähtökohtaa vahvistettava entisestään.  

Ympäristöministeriössä teetettiin vuonna 2016 selvitys lain kehittämistarpeista. Sipilän, Rinteen tai Marinin hallitukset eivät kuitenkaan käynnistäneet lakiin liittyviä uudistustoimia. Orpon hallitusohjelma käynnisti lainsäädäntötyön, mutta hallitusohjelma ei ota vielä lainkaan kantaa siihen, minkälaisia huoneenvuokralakiin tehtävät uudistukset ovat. Edellä mainitusta selvityksestä on kuitenkin pääteltävissä ainakin esiin nousevia teemoja.  

Keskeisiä kehitystarpeita 

Suomen Vuokranantajat ry edustaa moninaista yksityisten vuokranantajien kenttää. Meille on alusta alkaen ollut erittäin tärkeää saada laajan jäsenistömme ääni voimakkaasti kuulluksi lainsäädäntötyön aikana. Viime vuoden lopulla kysyimme Vuokranantajakyselyssä keskeisiä kehitystarpeita ja olemme nyt helmi-maaliskuussa jatkaneet työtä järjestämällä ympäri Suomen 12 tapahtumaa aiheesta.  

Vuokranantajakiertueemme keräsi yhteensä yli 1400 osallistujaa. Väitän, ettei mikään muu taho ole tämän lainsäädäntöprosessin aikana tavannut kasvotusten näin montaa aktiivista vuokramarkkinatoimijaa kysyäkseen kehitysehdotuksia nykylainsäädäntöön. Lämmin kiitos vielä jokaiselle osallistujalle! Vuokranantajakiertueen webinaaritallenteen löydät täältä (vain jäsenille).  

Kysyimme kiertueella, mitkä ovat tärkeimpiä tavoitteita lainsäädännön kehittämiseksi yksityisen vuokranantajan näkökulmasta. Paikkakuntakohtaisia eroja oli havaittavissa jonkin verran, mutta isot linjat olivat hyvin yhteneväiset.  

Kaikkialla korostui nykyisen häätöprosessin kestoon liittyvät haasteet. Pyrimme luonnollisesti kaikin nyt käytettävissä olevin keinoin nopeuttamaan häätöprosessia. Samalla on kuitenkin tunnistettava, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetulla lailla (AHVL) voidaan vain rajatusti nopeuttaa prosesseja, sillä oikeudenkäyntiprosessi on säännelty erikseen oikeudenkäymiskaaressa.  

Huoneenvuokralainsäädännön uudistamisen lisäksi olemmekin pitkään esittäneet Suomeen erillistä pienriitamenettelyä, jossa myös häätöasiat tulisivat nykyistä nopeammin käsiteltäväksi. Vaikuttamistyö jatkuu tämän osalta aktiivisesti.  

Vuokranantajakiertueen perusteella jäsenistömme pitää tärkeimpinä konkreettisina kehityskohteina seuraavia teemoja:  

• Vuokranantajan oikeus tyhjentää huoneisto tietyissä tilanteissa 

• Nykylainsäädäntö ei tunnista lainkaan tilannetta, jossa vuokralainen ei palauta huoneiston avaimia ja jättää huoneistoon vuokrasuhteen päättymisen jälkeen vain arvotonta omaisuutta käyttämättä huoneistoa kuitenkaan enää kotinaan. Lakiin tulisi ottaa säännös vuokranantajan oikeudesta tyhjentää huoneisto näissä tilanteissa omin toimin.  

• Irtisanomisaikojen tasapainottaminen  

• Vuokralaisen 1 kk irtisanomisaika verrattuna vuokranantajan 6 kk irtisanomisaikaan ilman mahdollisuutta edes halutessaan sopia asiasta tasapainoisemmin tai poiketa irtisanomisajasta sopimusrikkomusten vuoksi koetaan keskeisenä ongelmana. Irtisanomisajat poikkeavatkin selvästi esimerkiksi Norjan ja Tanskan sääntelystä.  

• Tiedoksiantotapojen päivitys 

• Esimerkiksi häiriöitä aiheuttavat vuokralaiset voivat halutessaan pitkittää vuokrasuhteen päättymistä tällä hetkellä jopa kuukausia, kun vuokranantajilla ei ole riittävän tehokkaita keinoja antaa todistettavasti tiedoksi lain edellyttämiä varoituksia tai ilmoituksia. Huoneenvuokralaki ei esimerkiksi tunnista sähköpostia lainkaan.  

Muihin tavoitteisiin sisältyy muun muassa lakisääteinen ilmoitusvelvollisuus huoneiston kaikista asukkaista sekä vuokranantajan oikeus saada tietoa tarvittaessa poliisin huoneistokäynneistä.   

Lyhytaikainen vuokraus on yksi laaja teema tällä kaudella ja liittyy osittain myös AHVL:n päivitykseen. Näkemyksemme mukaan AHVL:n pitäisi tunnistaa lyhytvuokrasuhteet erityisinä vuokrasopimuksina ja säännellä niitä erikseen. Erityissääntelyyn tulisi kuulua muun muassa tavanomaista vuokrausta vahvempi oikeus purkaa lyhytvuokrasopimus välittömästi ja poistaa vuokralainen tiloista tarvittaessa poliisin virka-avulla.  

Hybridisopimusten, vakuuden, vuokranalennusten tai vuokrankorotusmenettelyn sääntelyssä tunnistettiin myös jonkin verran mahdollista selkeyttämisen varaa, vaikka ne eivät nousseet edellä mainittujen teemojen tasolle. Oma tulkintani on se, ettei nämä teemat käytännössä aiheuta kovin usein ongelmia juuri siksi, että niistä voidaan jo nykyisin sopia hyvin vapaasti. 

Vuokranantaja ja vuokralainen tietävät omaa vuokrasopimustaan laatiessaan parhaiten heidän kulloiseenkin elämäntilanteeseensa parhaiten sopivat ehdot. Lainsäätäjän asettamille pakottaville normeille pitäisi olla aina erityisen vankat perusteet. Lainsäädäntöä selkeytettäessä on hyvä laatia ns. olettamasäännöksiä, joita noudatetaan vain silloin kun osapuolet eivät selvästi ole toisin sopineet.  

Mitä seuraavaksi?  

Lainsäädäntötyö jatkuu aktiivisesti oikeusministeriön työryhmässä, jossa vuokra-asumisen kaikki keskeiset tahot ovat edustettuina. Työryhmän esityksen on määrä valmistua marraskuun loppuun mennessä. Esityksen julkistamisen jälkeen onkin seuraava tärkeä vaikuttamisen paikka lausuntokierroksella. Tulemme tällöin viestimään esityksestä aktiivisesti ja ottamaan kantaa tarkemmin esitettäviin muutoksiin.  

Vahva toiveemme on, että työryhmä saisi aikaan yksimielisen esityksen vuokralainsäädännön kehittämiseksi. Luonnollisesti toiveemme on myös se, että nyt laadittava lainsäädäntö toimisi hyvin vuosikymmeniä, eikä huoneenvuokralainsäädäntöä tarvitsisi viilata usein esimerkiksi suhdanteiden tai poliittisten voimasuhteiden muuttuessa.