Muistilista asioista, joista kannattaa aina sopia kirjallisesti asunnonvuokrauksen yhteydessä

Vuokrasopimus on vuokrasuhteen tärkein asiakirja ja sen laatimiseen kannattaa panostaa. Myös yksi kestoaiheista lakineuvonnassamme liittyy siihen, mitä asioita vuokrasopimuksessa pitäisi huomioida ja miten tietyt asiat kannattaa sopimukseen kirjata. Tässä kirjoituksessa listaan vuokrasopimuksessa sovittavia asioita, jotka muodostavat hyvän perusrungon tyypillisen asuinhuoneiston vuokrasopimukselle.

Vuokrasopimus ja sen mahdolliset muutokset tulisi ensinnäkin aina tehdä kirjallisesti sekä molempien osapuolien allekirjoittamana. Sopimus ja allekirjoitukset voivat olla myös sähköisiä. Sopimusehdot tulisi kirjata sopimukseen selkeästi ja varmistua siitä, että molemmat sopimuksen osapuolet ymmärtävät, mistä on sovittu ja millä tavalla.

Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen olennaisimmat sopimusehdot:

1. Sopimuksen osapuolet ja vuokrauskohde
   
   Sopimuksen kaikki osapuolet tulee yksilöidä sopimukseen. Ennen sopimuksen tekemistä vuokranantajan on syytä tarkistaa vuokralaisen/vuokralaisten henkilöllisyys ja luottotiedot. Vuokrauksen kohteesta kirjataan vähintään osoite sekä yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala. Myös huoneiden lukumäärän voi kirjata. Lisäksi yksilöidään mahdolliset muut vuokralaisen käytössä olevat tilat kuten varastokomero.
   
   
2. Sopimuksen kesto
   
   Sopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. En suosittele tekemään niin sanottua sekamuotoista sopimusta, joka on ensin tietyn ajan määräaikainen ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Tällaiset sopimukset ovat usein juridisesti epäselviä ja tulkinnanvaraisia. Sen sijaan voit sopia irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta alkamispäivästä AHVL:sta poikkeavasti. Ehtoa voi myös tehostaa kohtuullisella sopimussakolla.
   
   
3. Vuokra ja vuokrankorotus
   
   Sopimukseen tulee kirjata vuokran määrä sekä mahdolliset erilliskorvaukset kuten vesimaksu, joka kannattaa yleensä sitoa taloyhtiön perimään vesimaksuun. AHVL:n mukaan eräpäivä on vuokranmaksukauden toinen arkipäivä, mutta yhteisymmärryksessä tästä saa sopia myös toisin. Vuokrankorotuksesta tulee sopimuksessa mainita riittävästi yksilöity korotusperuste sekä korotuksen ajankohta. Vuokranantajalla on yksipuolinen oikeus korottaa vuokraa ainoastaan sopimukseen kirjatun korotusehdon mukaisesti.
   
   
4. Vakuus
   
   Vuokrasopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi kannattaa sopia, että vuokralainen asettaa rahallisen vakuuden. AHVL:n mukaan sen määrä voi olla korkeintaan 3 kuukauden vuokraa vastaava summa. On syytä varmistaa, että vakuus on asetettu ennen kuin asunnon avaimet luovutetaan vuokralaiselle. Mikäli vuokralainen ei aseta vakuutta sovittuun määräpäivään mennessä, on vuokranantajalla oikeus purkaa sopimus. Jos avaimia ei ole vielä luovutettu ja vuokralainen ei näin ollen ole saanut huoneistoa hallintaansa, vuokrasopimuksen purkamiseen ei tarvita häätöä.
   
   
5. Huoneiston kunto ja kunnossapito
   
   Jos muuta ei ole sovittu, asunnon täytyy olla sellaisessa kunnossa, mitä voidaan kohtuudella vaatia, kun huomioidaan sen ikä, alueen yleinen huoneistokanta ja muut vastaavat olosuhteet. Tavanomaisesta poikkeava kunto kannattaa kirjata sopimukseen. Jos muuta ei ole sovittu, huoneiston kunnossapidosta vastaa vuokranantaja. Vuokralaisen on puolestaan hoidettava vuokrattua tilaa sekä siellä olevia laitteita ja mahdollisia kalusteita huolellisesti. Jos kunnossapitovastuuta halutaan joltakin osin siirtää vuokralaiselle, asiasta tulee sopia selkeästi vuokrasopimuksessa.
   
   
6. Lemmikit ja tupakointi
   
   Lemmikit ja tupakointi ovat lähtökohtaisesti sallittuja, ellei niitä nimenomaisesti kielletä vuokrasopimuksessa. Mikäli tupakointi halutaan kieltää, kielto kannattaa tarpeen mukaan yksilöidä koskemaan sekä asuntoa että mahdollista parveketta tai terassia.
   
   
7. Avaimet
   
   Vuokranantajan kannalta on selkeintä sopia avainten palauttamatta jättämisen varalta sopimussakosta. Sopimukseen kirjataan vuokralaiselle luovutettujen avainten lukumäärä sekä sopimussakkoehto. Mikäli vuokralainen ei palauta saamiaan avaimia vuokrasuhteen päättyessä, vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokranantajalle sovitun suuruisen sopimussakon.
   
   
8. Vakuutus
   
   Vuokralaisen voi velvoittaa ottamaan laajan kotivakuutuksen vastuuvakuutusosineen sekä pitämään sen voimassa koko vuokrasuhteen ajan. Sopimukseen voidaan myös kirjata velvollisuus esittää todistus vakuutuksen voimassaolosta vuokranantajalle ennen huoneiston hallinnan luovutusta sekä vuokrasuhteen jatkuessa aika ajoin vuokranantajan pyynnöstä.
   
   
9. Muuttopäivä
   
   AHVL:n mukaisesti muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymispäivän jälkeinen arkipäivä. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet asuinhuoneistosta vuokranantajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava huoneisto kokonaan vuokranantajan hallintaan. Jos muuttopäiväksi halutaan sopia vuokrasopimuksen päättymispäivä siten, että vuokralaisen on jo tuolloin luovutettava huoneisto kokonaan tyhjennettynä ja siivottuna vuokranantajan hallintaan, tästä tulee erikseen sopia vuokrasopimuksessa.
   

Ja lopuksi vielä oikeudenkäyntejä hoitavan riitajuristin ystävällinen saarna asunnon alku- ja lopputarkastuksen tärkeydestä.

Huolimattomuus alkutarkastuksessa voi kostautua vuokrasuhteen päätyttyä, jos vuokralainen on vaurioittanut asuntoa, mutta kiistää asian. Vuokranantajalla on velvollisuus näyttää esimerkiksi valokuvin tai videoin toteen, että asunnossa ei ole ollut kyseisiä vaurioita vuokrasuhteen alussa. Jos hän ei tätä pysty tekemään, hänen vaatimuksiltaan putoaa juridinen pohja. Vuokralaisen vaihtuessa on siis aina muistettava tehdä huolellinen alku- ja lopputarkastus, mieluiten yhdessä vuokralaisen kanssa. Alkutarkastusraportti voidaan allekirjoittaa ja liittää vuokrasopimuksen liitteeksi, minkä lisäksi suosittelen ottamaan valokuvia ja/tai videota asunnon kunnosta tarkastuksien yhteydessä.

Elina Skarra
Päälakimies
Suomen Vuokranantajat

Lakineuvonta (jäsenille) 
Verkkoneuvonta 
(09) 1667 6345 
ma, pe klo 10.00 – 15.00 
ti, ke, to klo 9.00 – 15.00

Suomen Vuokranantajien jäsenenä käytössäsi on maksuton lakineuvontamme sekä myös nettisivujemme jäsenosiossa laaja kattaus erilaisia mallisopimuspohjia, kuten asuinhuoneiston, liikehuoneiston ja omakotitalon vuokrasopimuspohjat.