Tuottotutkimus 2019

Alueelliset tuotot vuosina 2019-2023

Tietoa tutkimuksesta

  • Tutkimuksen on tehnyt Pellervon Taloustutkimus PTT
  • Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien
  • Vuoden 2019 tutkimus on julkaistu 17.7.2019
  • Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille
  • Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokraennusteet vuosille 2019-2023.
  • Hoitovastikkeen kasvuennuste vuosille 2019-2023 on sama koko maahan.
  • Asuntosijoittamiselle on tyypillistä arvioida tuottoa myös oman pääoman tuoton kautta.

Tutkimuksessa mukana 24 kaupunkia

Tutkimuksessa vertaillaan 24 kaupungin kokonaisvuokratuottoja ja alueellisia kehitystekijöitä vuoteen 2023 asti. Kannattavuuden mittareita ovat:

  • Vuokratuotto
  • Arvonnousu
  • Alueelliset kehitystekijät

Ennusteet

  • Asuntojen hinnat ovat viime vuonna jatkaneet laskuaan yhä useammassa kaupungissa.
    Laskua on tapahtunut kaiken kokoisissa vanhoissa kerrostaloasunnoissa.
    Kuitenkin kokonaisuudessaan vuosina 2019-2023 vanhojen kerrostaloasuntojen nimellisten hintojen ennustetaan kasvavan keskimäärin noin 1,5 prosenttia vuodessa.
  • Hoitokulujen ennustetaan kasvavan keskimäärin 2,8 prosenttia vuodessa vuosina 2019-2023.
  • Uusien asuntolainojen keskikoron (viitekorko + marginaali) ennustetaan olevan 0,85 prosenttia vuonna 2019.  Vuoteen 2022 mennessä viitekorko nousee lähelle yhtä prosenttia.
    Koronnousuun liittyy useita epävarmuustekijöitä. Koronnousun mahdollisuus tulisikin huomioida sijoituspäätöksiä tehtäessä.
  • Inflaation ennustetaan olevan tänä vuonna 1,2 prosenttia, ensi vuonna 1,4 prosenttia ja seuraavina vuosina 2 prosenttia.
  • Reaalinen arvonnousu on nimellistä arvonnousua pienempää ja voi olla joillain paikkakunnilla negatiivinen.
  • Vuokrien nousu on hidastunut viime vuosista. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,5 prosenttia.
  • Vuokrien ennustetaan kasvavan edelleen keskimäärin noin 2,0 prosentin vuosivauhdilla vuosina 2019-2023. Ennusteperiodin alkupuolella kasvu voi olla tätä hitaampaa.

Tuottovertailu – Yksiöt

Vuokratuotto

 

Arvonnousu

Kokonaistuotto

Vuosituotto Helsingissä

Vuosituotto kasvukeskuksissa

Tuottovertailu – kaksiot ja kolmiot

Kokonaistuotto kaksioissa

Kokonaistuotto kolmioissa

Tuottovertailu – kaupungit

  • Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä. Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää ja opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää.
  • Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
  • Vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla
    • Väestönkasvu (%)
    • Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
    • Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
    • Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
    • Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
    • Hintojen vaihtelu (varianssi)
    • Tulotaso suhteessa Helsinkiin
    • Asumismenojen osuus nettotuloista (%)
  • Muutokset laskettu käyttäen viiden edellisen vuoden kehitystä.
  • Ranking ei ole täysin vertailukelpoinen vuotta 2018 aiempiin vuosiin lyhyemmän ennustehistorian vuoksi.

Alueellisten kehitystekijöiden mukaan vahvimmat kaupungit

Rovaniemi
  • Nettomuutto on heilahdellut viime vuodet nollan molemmin puolin.
    Muuttovoittoa tukee opiskelijoiden suuri tulomuutto-osuus.
  • Kotitalouksien tulot kasvoivat keksimääräistä enemmän vuonna 2015, minkä jälkeen tulojen kasvu on lähes pysähtynyt.
  • Asuntojen hinnoissa on ollut suurta vuosittaista vaihtelua. Viime vuosina hinnat eivät juuri ole nousseet.
  • Vuokrien kehitys pysyi viime vuonna keskiarvoa korkeampana, mutta tasaantui toissavuotisen jyrkemmän nousun jälkeen.
  • Rakennusluvissa oli kasvua vuoden 2016 alusta vuoden 2017 loppupuolelle, minkä jälkeen lupamäärät laskivat. Viime kesästä lähtien lupamäärät ovat olleet kuitenkin taas nousussa.
  • Rovaniemellä rakennetaan aktiivisesti, kaupungissa on useita kerrostalotyömaita ja kuluvana vuonna aloitetaan myös Lapin keskussairaalan laajennus.
Kuopio

  • Kuopiossa nettomuutto on säilynyt positiivisena koko 2010-luvun. Vuonna 2017 muuttovoitto oli kuitenkin hieman edeltäviä vuosia vaimeampaa. Muuttovoitto koostuu pitkälti opiskelijoiden suuresta tulomuutto-osuudesta ja suhteessa pienemmästä lähtömuutto-osuudesta.
  • Kuopion alueella on käynnissä monia suuria investointeja ja uusia suunnitelmia on paljon. Uusi kampusalue on rakentumassa ja lisäksi kasvua haetaan muun muassa terveysteknologiasta ja matkailusta.
  • Vuosien 2015-2016 reippaan kasvun jälkeen kotitalouksien tulojen kehitys on pysähtynyt vuonna 2017.
  • Yksiöiden hinnat kääntyivät Kuopiossa viime vuonna nousuun, mutta suurempien asuntojen hinnat jatkoivat laskuaan.
  • Vuokrakehitys tasaantui viime vuonna toissavuotisen vuokrien nousupiikin jälkeen.
  • Rakennuslupien määrä kasvoi tasaisesti vuodesta 2016 lähtien, kunnes lupamäärät kääntyivät laskuun viime vuonna loppuvuodesta.
Oulu
  • Oulun muuttovoitto on ollut laskussa koko 2010-luvun. Muuttovoittoa kannattelee opiskelijoiden, työttömien ja eläkeläisten nettomääräinen kasvu, työllisten määrä on ollut laskussa jo pitkään. Työllisten osuus tulomuuttajista onkin ollut pitkään vertailukaupunkien pienimpiä, kun taas yli neljännes tulomuuttajista on opiskelijoita.
  • Kotitalouksien tulot ovat kasvaneet maltillisesti viime vuosina.
  • Asuntojen hinnat nousivat Oulussa hieman edellisvuosia hitaammin viime vuonna.
  • Vuokrien nousu tasaantui viime vuonna toissavuotisen vuokrien nousun kiihtymisen jälkeen.
  • Rakennuslupamäärät lisääntyivät selvästi vuoden 2017 alussa, mutta vuoden 2018 alussa lupamäärät kääntyivät laskuun. Tämän vuoden alusta lähtien lupamäärissä on taas ollut havaittavissa pientä kasvua.
  • Oulussa on meneillään ja käynnistymässä merkittäviä rakennushankkeita. Uusia asuinalueita on rakenteilla ja lähiöitä peruskorjataan sekä täydennysrakennetaan.
Turku
  • Turussa muuttoliike kääntyi voitolliseksi 2010-luvun alussa ja on siitä lähtien voimistunut tasaisesti. Tulomuuttajista työllisten ja opiskelijoiden osuudet ovat keskimääräistä korkeammat, kun taas työttömien osuus on hieman keskiarvoa matalampi.
  • Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat nousseet keskimääräistä voimakkaammin vuodesta 2015 lähtien, vain Helsingissä kasvu on ollut nopeampaa.
  • Asuntojen hintakehitys on ollut noususuuntaista, etenkin yksiöiden hinnat ovat nousseet viime vuosina voimakkaasti.
  • Vuokrat jatkoivat Turussa tasaista kehitystään viime vuonna.
    Rakennuslupien huippu saavutettiin Turussa vuonna 2016. Vuoden 2017 aikana lupien määrä laski huippulukemistaan ja on pysynyt sen jälkeen tasaisena.
  • Vuonna 2015 rakentaminen oli pohjalukemissa, mutta sen jälkeen kerrostalorakentaminen ylitti vuosikymmenen takaisen huipputasonsa asuntojen määrällä mitaten.
Jyväskylä
  • Jyväskylässä muuttovoitto oli vuonna 2017 suurinta koko 2010-luvulla. Tulomuuttajien suhteelliset osuudet ovat pysyneet melko tarkasti ennallaan viime vuodet, mutta vuonna 2017 työllisten osuus tulomuuttajista hieman nousi ja työttömien laski. Opiskelijoiden osuus on suuri, 29%.
  • Mediaanitulot kääntyivät hienoiseen laskuun vuonna 2017, myös edellisvuosien tulojen kehitys on ollut heikompaa muihin kaupunkeihin verrattuna.
  • Asuntojen hinnat ovat nousseet todella maltillisesti viime vuodet.
  • Vuokrat kasvoivat viime vuonna, mutta vuokrien nousu oli maltillisempaa kuin vuonna 2017.
  • Rakennusluvat olivat huipussaan vuonna 2016. Vuonna 2018 rakennuslupamäärät tasaantuivat ja kuluvan vuoden alusta lähtien lupamäärät kääntyivät laskuun.
  • Viime vuonna Jyväskylään valmistui ensimmäisen kerran yli 2 000 uutta asuntoa. Tämän vuoden odotetaan olevan ennätysvuotta 2018 hiljaisempi vuosi rakennusalalla.

Alueellisten kehitystekijöiden mukaan heikoimmat kaupungit

Hämeenlinna
  • Hämeenlinna on ollut muuttotappioaluetta vuodesta 2015 lähtien. Eläkeläisten osuus tulomuuttajista on pysynyt koko 2010-luvun suurena, mutta vuonna 2017 myös lähtömuuttajista huomattava osa oli eläkeläisiä. Erityisesti työlliset ja opiskelijat ovat useammin lähtö- kuin tulomuuttajia. Vuonna 2017 työttömien osuus tulomuuttajista väheni hieman samalla kun työllisten osuus kohosi lähes puoleen tulijoista.
  • Käytettävissä olevien tulojen nousut ja laskut ovat noudatelleet muiden kaupunkien keskimääräistä tulokehitystä, vuonna 2017 tuloissa ei tapahtunut juurikaan muutosta.
  • Asuntojen hinnoissa on ollut pientä laskua kaikissa kokoluokissa.
  • Vuokrat nousivat erityisesti yksiöiden osalta reippaasti viime vuonna. Vuokrien nousu oli viime vuonna myös keskimääräistä nopeampaa verrattuna muihin kaupunkeihin.
  • Rakennuslupien määrä oli huipussaan vuoden 2018 loppupuolella.
  • Hämeenlinnassa on rakenteilla esimerkiksi Huhtamäen tehdaskiinteistö ja tulossa on muun muassa uusi Kanta-Hämeen keskussairaala, vankila, tieliittymiä ja lukuisa määrä asuntoja sekä kaupan ja tuotannon alan toimitiloja.
Joensuu
  • Joensuu on pysytellyt muuttovoittoisena viime vuodet. Tulijoissa suuri osuus on opiskelijoita, kun taas työllisten osuus
    tulomuuttajista on pysytellyt lähes koko 2000-luvun vertailukaupunkien pienimpänä.
  • Joensuussa haasteena on väestön ikärakenteen vinoutuminen väestön vanhetessa.
  • Haasteita on osaavan työvoiman saatavuudessa ja valmistuvien opiskelijoiden kiinnittämisessä Joensuuhun. Väestön ikärakenne vinoutuu väestön vanhetessa.
  • Tulot laskivat vuonna 2017 keskimääräistä enemmän, mutta edeltävänä vuonna tulot kasvoivat keskimääräistä nopeammin.
  • Asuntojen hinnat ovat jatkaneet laskuaan Joensuussa.
  • Erityisesti yksiöitä isompien asuntojen vuokrat ovat puolestaan nousseet viime vuonna.
  • Rakennusluvissa huippu nähtiin loppuvuodesta 2016. Lupien myöntäminen oli vaisua vuonna 2018, mutta kääntyi nousuun kuluvan vuoden alussa.
Kokkola

 

  • Muuttotappio on ollut hieman aikaisempaa voimakkaampaa vuosina 2016-2017. Tulo- ja lähtömuutto jakautuu lähes samassa suhteessa työllisten, opiskelijoiden, työttömien ja eläkeläisten kesken. Tulomuuttajista useampi kuin joka viides on opiskelija.
  • Kotitalouksien tulot nousivat hieman vuodesta 2016 vuoteen 2017, mutta jäivät alle vuoden 2015 tason.
  • Kokkolassa asuntojen hinnat ovat vaihdelleet vuosittain paljon; viime vuonna hinnat laskivat reippaasti.
  • Vuokrat kasvoivat viime vuonna vähemmän kuin edellisvuosina.
  • Rakennuslupien määrät kasvoivat vuosien 2015 ja 2017 välillä. Vuoden 2018 alusta lähtien lupamäärät ovat olleet laskussa.
  • Keskusta-alueelle suunnitellaan suuria rakennushankkeita ja muualla kaupungissa rakennetaan vilkkaasti uusia liiketiloja.
Kotka
  • Muuttotappio on kääntynyt yhä jyrkemmin alaspäin Kotkassa. Yhä harvempi lähtijä on kuitenkin työllinen.
  • Kotkan kaupunkikeskustaa ollaan uudistamassa. Metsäteollisuuden investoinnit ja tuotekehitys ovat piristäneet alueen näkymiä.
  • Kotkassa kotitalouksien tulot ovat kehittyneet keskimääräisesti, vuonna 2016 tuloissa oli kuitenkin vielä laskua.
  • Asuntojen hintakehitys on ollut laskevaa viime vuodet. Ainoastaan yksiöiden hinnat nousivat viime vuonna.
  • Vuokrien kasvu on ollut maltillista viime vuodet.
  • Rakennusluvissa nähtiin piikit 2015 ja 2017 alkuvuosina. Lupamäärät ovat kääntyneet laskuun 2017 loppuvuodesta alkaen.
Kouvola
  • Kouvolassa  on ollut muuttotappiota vuosikaudet. Lähtömuuttajista huomattava osa on eläkeläisiä. Tulomuuttajista työttömien osuus on vertailluista suurin, joka kuudes muuttanut on ollut työtön.
  • Muuttoliikkeen kääntämiseksi Kouvolassa on käynnistetty investointeja keskustan, Matkakeskuksen, Kimolan kanavan ja asuntomessualueen kehittämiseksi.
  • Tulot ovat vuodesta 2011 lähes paikallaan.
  • Asuntojen hintojen lasku on ollut rajuinta viime vuosina Kouvolassa. Viiden vuoden keskiarvo on yli 3 %:n laskua hinnoissa.
  • Vuokrat kasvoivat hienoisesti viime vuonna, kun ne olivat sitä ennen jopa laskeneet.
  • Rakennuslupien jyrkkä kasvu nähtiin 2016 aikana. Laskua luvissa viime vuoden lopulta alkaen.

Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen vuosituottoon

  • Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä.
  • Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita ja kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat.
  • Pienillä paikkakunnilla tyhjien kuukausien sekä hintojen laskun mahdollisuus nostaa kokonaisriskiä, vaikka bruttovuokratuotto voi olla korkea.
  • Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle. Varianssi ollut pienintä isoissa kasvukeskuksissa.

 

Varianssi vaihtelee kaupungeittain

  • Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
  • Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.
  • Varianssi on pienempi suurissa kaupungeissa, sillä niissä asuntomarkkinoiden toiminta on vilkkaampaa ja tasaisempaa.
  • Pienissä kaupungeissa yksittäisillä tapahtumilla, voi olla suuri vaikutus hintakehitykseen.
  • Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
  • Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.

Bruttovuokratuotto on pysynyt vakaana

  • 1990-luvun alusta lähtien bruttovuokratuoton kehitys on ollut melko vakaata.
  • Bruttovuokratuotto nousi voimakkaasti 1990-luvun alussa, koska asuntojen hinnat romahtivat laman seurauksena.
  • Verrattuna riskittömänä pidettyyn valtion 10 vuoden joukkovelkakirjalainan korkoon on asuntosijoittaminen parantanut suhteellista asemaansa 2000-luvun alun jälkeen.
  • OMX Helsinki 25 -osakeindeksiin ja puuntuotannon sijoitustuottoon verrattuna bruttovuokratuoton kehitys on ollut erittäin vakaata.
  • Korkojen ollessa erittäin matalat on asuntosijoittaminen hyvin houkuttelevaa verrattuna riskittömään vaihtoehtoon.
  • Kaupunki ja kohde tulee kuitenkin valita huolellisesti, sillä asuntomarkkinoilla on merkittäviä alueellisia eroja.

Tutkimuksen käsitteet ja määritelmät

Vuokratuotto
  • Tutkimuksessa on laskettu vuokratuottoa ennen veroja
  • Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle
  • Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus
  • Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on vuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan)
  • Asunto hankitaan ilman lainaa ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia
  • Remonttivarana oletettu PKS 700 €/m2, muut suuret kaupungit 500 €/m2, muu Suomi 400 €/m2
Arvonnousu
  • Arvonnousu on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
  • Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
  • Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
  • Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.
Kokonaisvuokratuotto

Asuntosijoittamisen kannattavuutta arvioidaan kokonaistuoton kautta.
Kokonaistuoton muodostavat:

  1. Bruttovuokratuotto
  2. Arvonnousu
Alueelliset kehitystekijät

Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan tässä tutkimuksessa seuraavien muuttujien avulla:

1.Väestönkasvu (%)
2.Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
3.Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
4.Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
5.Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
6.Hintojen vaihtelu (varianssi)
7.Tulotaso suhteessa Helsinkiin
8.Asumismenojen osuus nettotuloista (%)

  • Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.
  • Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.
  • Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.
  • Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä ja hintojen varianssi vaikuttaa kokonaisriskiin.
  • Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
  • Pienissä kaupungeissa myös yksittäisillä shokeilla suurempi suhteellinen vaikutus asuntomarkkinoilla.
  • Myös asumismenojen osuudella käytettävissä oleviin tuloihin on vaikutusta asuntomarkkinoiden näkymiin pitkällä aikavälillä.
Velkavipu
  • Velkavivulla tarkoitetaan lainatun rahan käyttöä sijoituksessa.
  • Velkavivulla voidaan nostaa oman pääoman tuottoa huomattavasti, koska tuotto kohdistuu koko pääomalle.
  • Jos sijoituksen tuottoprosentti on suurempi kuin velan korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa.
  • Tällä hetkellä erittäin matalat korot lisäävät velkavivun käytön houkuttelevuutta.
  • Toisaalta velkavipu kasvattaa myös riskiä. Pitkä sijoitusaika tuo epävarmuutta korkokulujen sekä tuottojen kehitykseen ja pahimmillaan suhde voi kääntyä päinvastaiseksi ja silloin velkavipu toimii itseään vastaan.

Materiaalit

Tutkimuksen materiaalit sekä kaupunkikohtaista taustatietoa löytyy jäsensivuiltamme

Lue lisää