Rahan ja pankkitoiminnan historiassa alkoi epätavallinen jakso vuoden 2015 lopussa, kun Euroopan keskuspankin (EKP) ohjauskorot sukelsivat miinukselle. Vuoden euribor – joka ennustaa korkojen tasoa vuoden päästä ja on yleisin asuntolainojen viitekorko – pääsi plussan puolelle vasta huhtikuussa 2022.
Vähitellen spekulaatiot tulevasta korkotasosta kiihtyivät. Euriborin uumoiltiin kipuavan kolmeen prosenttiin, ja heinäkuussa EKP nosti ohjauskorkoaan 0,5 prosenttiyksikköä.
Nyt euribor huitelee puolentoista prosentin tuntumassa. Sen sijaan inflaatio on kirinyt kovimmilleen sitten 1980-luvun. Heinäkuussa euroalueen hinnat euroalueella nousivat 8,6 prosenttia viime vuoteen verrattuna. Suomen inflaatio oli 7,8 prosenttia.
Noin puolet inflaatiosta perustuu energian kallistumiseen
Teemasta ja pelosta toiseen
Säästöpankkiryhmän pääekonomisti Henna Mikkosen mukaan talouteen on heijastunut asiantuntijoillekin ennennäkemättömän isoja asioita. Kun koronapandemian kurimus helpotti, alkoi Ukrainan sota.
”Kannattaa muistaa, että vaikka musta ei muutu valkoiseksi, markkinalle näyttää mahtuvan vain yksi teema kerrallaan. Keväinen inflaatiopelko on nyt vaihtunut taantumapelkoon.”
”Maakaasun ja öljyn saannin hankaloituminen entisestään lisää taantuman todennäköisyyttä. Tässä tilanteessa ekonomistit pelkäävät myös nopeita ja isoja palkankorotuksia. Ne heijastuisivat hintoihin, mikä taas näkyisi uusina palkankorotusvaatimuksina ja vaikeasti katkaistavana inflaatiokierteenä.”
Mikkonen arvioi EKP:n vielä tämän vuoden aikana nostavan jonkin verran ohjauskorkoaan.
”EKP:llä on kiire nostaa ohjauskorkoa ennen kuin mahdollinen taloudellinen taantuma ja sen myötä tarve taas alentaa korkoja ovat ajankohtaisia.”
Realistisesti, paniikkinappulaa painamatta
Mikkonen kehottaa kaikkia suomalaisia varautumaan taloudellisesti nykyistä vähän vaikeampaan tulevaisuuteen.
”Vaikka 1990-luvun kaltaista lamaa ei ole odotettavissa ja työllisyystilanne näyttää vielä varsin hyvältä, kaikkien kannattaa tarkastella omia menojaan.”
”Miinuskorkojen aika on ohi. Vuoden euriborin arvioidaan jäävän parin prosentin tuntumaan. Historiallisesti katsottuna se ei ole paljon, mutta monelle nuorelle aikuiselle tilanne on outo.”
Mikkonen kuitenkin toppuuttelee tekemästä suuria päätöksiä pelkästään päivän tilanteen tai medioiden otsikoiden pohjalta.
”Skenaarioissa maalaillaan pahempaa tulevaisuutta kuin mitä todellisuudessa tapahtuu.”
Huomio paikalliseen markkinaan ja energiaratkaisuihin
Asuntomarkkinoilla koronapandemian taittuminen ja korkojen nousu näkyvät monin tavoin.
”Asuntokauppa on palautunut koronaa edeltävälle tasolle, ja asuntojen kallistuminen on rauhoittunut. Asuntolainaa nostetaan vähemmän ja rakennusyhtiöt miettivät entistä tarkemmin tulevia kohteitaan”, Mikkonen luettelee.
Vaikka inflaatio tavallisesti nostaa myös vuokria, sen varaan ei kannata tuudittautua.
”Useisiin asuntoihin satsanneet sijoittajat joutuvat yhä huolellisemmin tekemään kotiläksynsä ja toimimaan paikallisen markkinan mukaan. Myös sijoitusasuntojen energiaratkaisuihin kannattaa kiinnittää entistä enemmän huomiota”, Mikkonen arvioi.
Stressitesti 3-4 prosentin mukaan
Ylipäätään asuntosijoittamisessa Mikkonen varoittaa tukeutumasta hetkellisiin notkahduksiin ja odotuksiin. Hän painottaa tylsäksikin luonnehdittua strategiaa: pitkäjänteisyyttä, puskureita ja monipuolista säästämistä.
”Oma talous on kokonaisuus, joka muodostuu tuloista, menoista, varoista ja veloista. Keskeistä on pitää velan suhdetta sopivana suhteessa maksukykyyn.”
”Suosittelen tekemään toiminnalleen stressitestin 3–4 prosentin korkotason mukaan, eikä kaikkia rahoja kannata laittaa seiniin kiinni.”
Korkosuojausta ja kiinteää korkoa Mikkonen kehottaa tarkastelemaan eräänlaisina vakuutuksina.
EKP on vakauden vartija
Euroopan keskuspankin (EKP) tavoite on pitää hintojen nousuvauhti noin kahdessa prosentissa.
Hintojen nousuvauhtia EKP säätelee rahapolitiikan avulla. EKP muuttaa pankeilta perimiään talletus- ja rahoituskorkojaan inflaationäkymien mukaan.
Ohjauskorot vaikuttavat pankkien viitekorkoihin, joita ne perivät asiakkailtaan. Näistä yleisimpiä ovat euriborit, jotka ovat useimpien suomalaistenkin asuntolainojen viitekorkoja.
EKP päätti heinäkuussa nostaa ohjauskorkoaan 0,50 prosenttiyksikköä. Se on ilmoittanut jatkavansa rahapolitiikan kiristämistä syksyn mittaan.
Korkojen liian nopea nostaminen kuitenkin tukahduttaisi talouskasvun ja ajaisi euroalueen taantumaan. Näyttää siltä, että huoli energiakriisin syventämästä taantumasta ylittää huolen inflaatiosta.
Oletko valmis?
Pitkäjänteinen asuntosijoittaja varautuu korkojen nousuun, vuokrien laskuun ja inflaation kaltaisiin suhdannemuutoksiin. Energiakriisikään ei ole enää pelkkää pelottelua.
”Hyvä sijoitusstrategia kestää myös taloudellisen myrskyn. Sellainen saattaa tulla eteen ihan asuntokohtaisestikin, jos vuokralainen jättää vuokrat maksamatta tai rikkoo asunnon”, muistuttaa Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.
Asuntosijoittajan taloudellinen tilanne vaikuttaa hänen tarvitsemiensa puskureiden suuruuteen. Jos taloudelliset rahkeet ovat rajalliset, Rokkanen korostaa positiivista kassavirtaa. ”Vuokratulojen tulisi kattaa lainanlyhennyksen korkoineen, hoitovastikkeen ja verot. Lisäksi jotain pitäisi jäädä yllättäviä tilanteita varten.”
Säästämällä saat puskureita
Rokkasen mukaan helpoin tapa varautua korkojen nousuun on lisätä säästämistä.
”Lainoissa voi varautua vaikka kahden prosentin korkoon ja laskea kuukausittaiset kulut sen mukaan. Kun korot jäävät alle tämän tason, erotuksen saa säästettyä puskuriksi.”
Pankkien tarjoaman korkosuojauksen ja kiinteän koron tarpeellisuutta Rokkanen peilaa suhteessa lainaan. Niiden merkitys kasvaa lainan määrän kanssa.
”Korkosuojaus ja kiinteä korko ovat aina vedonlyöntiä tulevaisuudesta. Asiaan toki vaikuttaa myös asuntosijoittajan kyky kestää epävarmuutta ja riskejä.”
Kannattaa varautua kokonaisvaltaisesti
Tamperelainen asuntosijoittaja Kimmo Jyrkkä ei ole varsinaisesti varautunut koronnousuun. Sen sijaan hän suosittelee sijoitusten hajauttamista.
Suomen Vuokranantajien Pirkanmaan aluepäällikkö Kimmo Jyrkkä osti ensimmäisen sijoitusasuntonsa 12 vuotta sitten. Nyt hän omistaa Tampereen keskustassa parikymmentä tarkasti valikoitua asuntoa.
Jyrkkä haluaa toimia vastuullisesti ja esimerkiksi hoitaa itse kaikki vuokranantajalle kuuluvat työt. Hän kutsuu itseään lähivuokranantajaksi.
Konseptiin kuuluu myös maltillinen ja pitkäjänteinen sijoitustoiminta.
”Huolehdin, ettei esimerkiksi asuntosalkun kokonaisvelkavipu nouse liian suureksi. Lisäksi asuntoni ovat sijaintinsa ansiosta pankkienkin kannalta likvidejä kohteita.”
Jalometalleja asuntojen lisäksi
Vaikka Jyrkkä laskeskelee lainanhoitokulujaan jopa 8 prosentin koron mukaan, hän ei ole varsinaisesti varautunut korkojen nousuun.
”Sen sijaan keskityn suojaamaan sijoitustoimintaani. Asuntojen lisäksi olen hajauttanut omistustani muun muassa fyysiseen kultaan ja hopeaan.”
”Yleisen taloudellisen tilanteen muutos näkyy pankkirahoituksen saamisen kiristymisenä sekä remonttitarvikkeiden ja taloyhtiöiden hoitovastikkeiden nousuina. Olen silti varovainen nostamaan vuokria, sillä vuokralaisten vaihtuminenkin aiheuttaa kuluja.”
Millä eväin epävarmaan taloudelliseen tulevaisuuteen?
- Tarkastele taloudellisia riskejä kokonaisuutena.
- Vähennä velkaa.
- Hajauta omistusta.
- Lisää säästämistä.
- Selvitä eri sijoitusstrategioiden vaikutukset verotukseen.
- Vertaa erilaisten lainojen etuja ja haittoja.
- Ota käyttöön korkosuojaus tai kiinteä korko.
- Opiskele jatkuvasti asuntosijoittajamista.
Näin koronnousu näkyy asuntosijoittamisessa
Kolme esimerkkiä havainnollistaa, miten korkojen nousu vaikuttaa erilaisiin asuntosijoittajiin ja sijoitusstrategioihin.
Sami Säästäjä
- lainaa yhdestä vuokrayksiöstä 80 000 euroa
- velkavipu 70 %
- annuiteettilaina, marginaali 0,8 %, maksuaika 20 vuotta
Aiemmin Samin saama vuokra on riittänyt vastikkeeseen ja lyhennykseen. Viitekoron nousu 2 prosenttiin nostaa kuukausierää 44 euroa. Nyt Samin kuukausittainen kassavirta kääntyy 44 euroa negatiiviseksi.
Sami on kuitenkin varautunut korkojen nousuun siirtämällä palkkatuloista rahastoihin kuukausittain summan, joka vastaa kolmen prosentin korkotason vaatimaa lisälyhennystä. Korkojen noustessa Sami aikoo pienentää rahastosäästämistä.
Veera Varovainen
- lainaa kahdesta vuokra-asunnosta yhteensä 100 000 euroa
- velkavipu 50 %
- annuiteettilainat, marginaali 0,8 %, maksuaika 20 vuotta
Kun viitekorko on nolla, Veera maksaa vastikkeita ja lyhennyksiä asunnoista 750 euroa ja saa vuokratuloja 1 200 euroa. Veera on halunnut sijoittaa pienemmällä velkavivulla, jotta korkojen noustessa kassavirta pysyisi edelleen positiivisena.
Viitekoron nousu kahteen prosenttiin nostaisi lainalyhennyksiä 55 euroa. Jos korkotaso nousisi kuuteen prosenttiin, Veeran kassavirta olisi edelleen ennen veroja lähes 200 euroa positiivinen.
Katja Kasvuhakuinen
- lainaa kuudesta vuokra-asunnosta yhteensä 500 000 euroa
- velkavipu 75 %
- tasaerälaina, kiinteä korko 2,5 %, maksuaika 20 vuotta
Kasvuhakuisena sijoittajana Katja on aina ostanut uuden asunnon, kun vakuudet ovat riittäneet. Katjan lainat on yhdistetty yhdeksi kiinteäkorkoiseksi lainaksi, joka lyhennys kuukaudessa on 2 625 euroa. Vastikkeita Katja maksaa kuukausittain 1 000 euroa.
Vuokrien jälkeen kassavirta jää noin 200 euroa positiiviseksi. Katja on halunnut kiinteän koron tuomaan sijoitustoimintaan ennakoitavuutta, sillä korkojen kovasti noustessa hänen oman taloutensa puskurit eivät riittäisi.