Tuottotutkimus

Alueelliset tuotot vuosina 2017-2021

Tietoa tutkimuksesta

  • Tutkimuksen on tehnyt Pellervon Taloustutkimus PTT
  • Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien
  • Vuoden 2017 tutkimus on julkaistu 12.7.2017
  • Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille
  • Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokraennusteet vuosille 2017-2021.
  • Hoitovastikkeen kasvuennuste vuosille 2017-2021 on sama koko maahan.
  • Asuntosijoittamiselle on tyypillistä arvioida tuottoa myös oman pääoman tuoton kautta.

Tutkimuksessa mukana 24 kaupunkia

Tutkimuksessa vertaillaan 24 kaupungin kokonaisvuokratuottoja ja alueellisia kehitystekijöitä vuoteen 2021 asti. Kannattavuuden mittareita ovat:

  • Vuokratuotto
  • Arvonnousu
  • Alueelliset kehitystekijät

Ennusteet

  • Asuntojen hinnat ovat viime vuonna jatkaneet laskuaan joissakin kaupungeissa.
    Laskua on tapahtunut kaiken kokoisissa vanhoissa kerrostaloasunnoissa.
    Kuitenkin kokonaisuudessaan vuosina 2017-2021 vanhojen kerrostaloasuntojen nimellisten hintojen ennustetaan kasvavan keskimäärin noin 2,4 prosenttia vuodessa.
  • Hoitokulujen ennustetaan kasvavan keskimäärin 4,5 prosenttia vuodessa vuosina 2017-2021.
  • Uusien asuntolainojen keskikoron (viitekorko + marginaali) ennustetaan olevan 1,2 prosenttia vuonna 2017.  Vuoteen 2021 mennessä korko nousee lähellä kahta prosenttia.
    Koronnousuun liittyy useita epävarmuustekijöitä. Koronnousun mahdollisuus tulisikin huomioida sijoituspäätöksiä tehtäessä.
  • Inflaation ennustetaan olevan tänä vuonna 1,2 prosenttia, ensi vuonna 1,3 prosenttia ja seuraavina vuosina 2 prosenttia.
  • Reaalinen arvonnousu on nimellistä arvonnousua pienempää ja voi olla joillain paikkakunnilla negatiivinen.
  • Vuokrien nousu on jatkunut viime vuosina hintojen nousua nopeampana. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 2,3 prosenttia.
  • Vuokrien ennustetaan kasvavan edelleen keskimäärin noin 3 prosentin vuosivauhdilla vuosina 2017-2021. Ennusteperiodin alkupuolella kasvu voi olla tätä hitaampaa.
  • Viime vuosien heikko suhdanne on lisännyt kysyntää vuokra-asuntomarkkinoilla. Tarjonnan lisääntyminen ja asuntokaupan kiihtyminen vähentävät vuokrien nousupaineita. Rakentaminen on vauhdittanut vuokra-asuntojen tarjontaa. On mahdollista, että esimerkiksi omistusasuntojen kysynnän kasvaessa ja/tai käyttöasteen laskiessa vuokrien nousu jää ennustettua pienemmäksi koko jaksolla.

Tuottovertailu – Yksiöt

Tuottovertailu – kaksiot ja kolmiot

Tuottovertailu – kaupungit

  • Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä. Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää ja opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää.
  • Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
  • Vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla
    • Väestönkasvu (%)
    • Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
    • Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
    • Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
    • Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
    • Hintojen vaihtelu (varianssi)
    • Tulotaso suhteessa Helsinkiin
    • Asumismenojen osuus nettotuloista (%)
  • Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.

Alueellisten kehitystekijöiden mukaan vahvimmat kaupungit

shutterstock_60453229

  • Vaasassa vuokratuotto sekä arvonnousu ovat parhaimmistoa ja asuntokuntien määrän ja tulojen kehitys on hyvää. 2010-luvun tulokehitys on ollut tasaista.
  • Vaasassa vuokratuotto sekä arvonnousu ovat parhaimmistoa ja asuntokuntien määrän ja tulojen kehitys on hyvää. 2010-luvun tulokehitys on ollut tasaista.
  • Opiskelijoita on suhteellisen paljon, ja tulotaso on ollut vakaa.
  • Väestönkasvu ollut tasaisen hyvää tarkastelujaksolla.
  • Neliöhinnat nousseet melko tasaisesti 2010-luvulla kaikissa asuntotyypeissä.
  • Arvonnousu on ollut keskimäärin parempaa Vaasa 1 postinumeroalueella kuin Vaasa 2 postinumeroalueella. Yksiöissä kehitys kuitenkin suurinta. Vuonna 2016 yksiöiden hinnoissa oli laskua.
  • Vaasa on tasaisen hyvä sijoituskohde kaikilla mittareilla. Kilpailee tulevaisuudessa Seinäjoen kanssa.
  • Asuntoja on valmistunut vuosittain noin 400 vuosina 2009–2015. Vuonna 2016 asuntoja valmistui 455.
  • Opiskelijoiden suhteellinen määrä on suuri ja väestöOLYMPUS DIGITAL CAMERAnkasvu on ollut melko voimakasta.
  • Kaupunkiin muuttaa melko paljon opiskelijoita.
  • Jyväskylän väestö on kasvanut tasaisesti koko 2010-luvun.
  • Tulotaso ei ole kasvanut 2010-luvulla.
  • Erityisesti Jyväskylä 1 postinumeroalueella tapahtunut kaikissa asuntotyypeissä arvonnousua 2010-luvulla.
  • Jyväskylä ollut asuntosijoittajien suosima kaupunki mm. väestönkasvun ja opiskelijamäärän vuoksi.
  • Jyväskylässä uutisoitiin jo, että yksiöiden hinnat ovat nousseet niin korkealle, että samalla rahalla saa jo kaksioita tai omakotitaloja.
  • Asuntotuotanto ollut vuosina 2010-2016 noin 1100 asuntoa vuodessa. Vuosi 2016 oli ennätysvuosi. Rakentaminen on keskittynyt kerrostalorakentamiseen.
  • Kokkolassa hintojen vaihtelu on selvästi tarkastelualueiden suurin, mikä voi lisätä kokonaisriskiä. 
  • Sekä asuntojen hintojen, että bruttovuokratuoton ennustetaan kasvavan voimakkaasti, mutta hintojen vaihtelu lisää ennusteen epävarmuutta.
  • Tulotaso on kehittynyt positiivisesti erityisesti 2009 jälkeen, mutta tasaantunut 2012 jälkeen. Tulotaso on suhteellisen korkea.
  • Asumismenojen osuus nettotuloista on suhteellisen matala, mikä parantaa asuntosijoittamisen tuotto-odotuksia.
  • Väestönkasvu ollut tasaista n. 0,5-0,6% vuosittain koko 2010-luvun.
  • Kokkolan seudulle suunnitelmissa iso litiumkaivos.
  • Asuntoja on valmistunut Kokkolassa noin 220 vuosittain (2012–2015).
  • Kuopiossa väestönkasvu on ollut hyvää ja alue on muuttovoittoinen. Nettomuutto on ollut suhteellisesti voimakasta ja opiskelijoiden osuus muuttajista melko suuri.
  • Yksiöissä ja isommissa asunnoissa neliöhintojen kehitys on ollut tasaista 2010-luvun, mutta kaksioissa hinnat ovat pysyneet vuoden 2010 tasolla.
  • Tulotaso oli pitkään kasvussa, mutta sen kasvu on pysähtynyt 2010-luvulla ja kääntynyt hienoiseen laskuun 2013 jälkeen.
  • Asuntotuotanto on Kuopiossa kovassa vauhdissa, ja asuntotuotanto on 2010-luvulla ylittänyt 800 asunnon tavoitteen joka vuosi. Vuonna 2017 valmistuu tuhat asuntoa, ensi vuonna 1200. Asuntojen keskikoko on noin 40 neliömetriä – pieniä asuntoja rakennetaan paljon.
  • Helsingissä keskitulo on noussut tasaisesti koko 2000-luvun.OLYMPUS DIGITAL CAMERA
  • Helsingissä tulot nousivat pitkään, mutta 2010-luvulla nousu pysähtyi ja kääntyi maltilliseen nousuun taas 2012 jälkeen.
  • Väestönkasvu on voimakasta. Helsinkiin
    kohdistunut muutto kiihtyy, ja etenkin opiskelijoita muuttaa Helsinkiin.
  • Helsingissä asuntojen arvonnousu on voimakasta, mutta bruttovuokratuotto on pieni.
  • Erityisesti Helsinki 1 ja Helsinki 2 postinumeroalueiden yksiöiden arvonnousu on ollut finanssikriisin jälkeen hyvin voimakasta.
  • Asumismenojen osuus tuloista on tarkastelukaupunkien korkein, mikä voi heikentää asuntosijoittamisen tuottoja.
  • 40% uusista aloituksista pk-seudulla ja asuntojen keskikoko laskussa. Tämä tuo helpotusta pienasuntopulaan.
  • Hypo: Yksiöiden neliöhintojen eriytyminen Helsingissä ja Tampereella sijoituskysynnän kasvusta ja jatkossa isojen asuntojen hinnoissa nousupotentiaalia. Myös talouden epävarmuus vaikuttaa.
  • Helsingissä asuntotuotanto on ollut 2011 jälkeen korkealla tasolla. Asuntoja rakennettiin pääosin asuinkerrostaloihin.
  • 2010-luvun alkupuolella vuosituotanto on ollut noin 4000 asuntoa. Asuntoaloitusten määrä vuosina 2015 ja 2016 oli yli 5000 asuntoa. MAL-sopimuksessa Helsingin tavoite on 6000 asuntoa vuodessa.

Alueellisten kehitystekijöiden mukaan heikoimmat kaupungit

  • Vuokratuotto on hyvä, mutta muilla mittareilla Kotkan sijoitukset ovat heikkoja.
  • shutterstock_77411161Kotka on kärsinyt muuttotappiosta koko 2010-luvun.
  • Kotkassa tulotaso on kehittynyt positiivisesti erityisesti 2008-2010, mutta kääntynyt sen jälkeen maltilliseen laskuun.
  • Yksiöissä neliöhinnat pudonneet hieman 2010 tasosta.
  • Suurempien asuntojen neliöhinnoissa on tapahtunut laskua.
  • Mahdollinen Kantasatama-hanke tukee Kotkan aluetaloutta.
  • Investoinnit Valtatie 7 kehittämiseen parantavat tieyhteyksiä alueella.
  • Joensuussa opiskelijoiden suhteellinen määrä on suuri, mutta väestönkasvu on ollut heikompaa.shutterstock_414111811
  • Vuosina 2014 ja 2015 kokonaisnettomuutto oli aiempia vuosia korkeampi. Sekä eläkeläisiä että opiskelijoita muuttaa kaupunkiin.
  • Myös tulokehitys on ollut melko hidasta. Tulot eivät ole kasvaneet 2010-luvulla.
  • Asumismenojen osuus tuloista on melko suuri.
  • Neliöhinnat nousivat kauttaaltaan vuoteen 2013 saakka, mutta 2014 alkaen ovat olleet hienoisessa laskussa.
  • Malli kuitenkin ennustaa neliöhintojen kasvua, sillä ennuste perustuu pidemmän ajan keskiarvoon.
  • Itä-Suomen yliopisto keskittää toimintojaan Joensuuhun, mikä voi kasvattaa asumisen kysyntää.
  • 2010-luvun alussa asuntoja valmistui keskimäärin noin 650 vuodessa. Vuonna 2015 valmistui 839 asuntoa, joista suurin osa asuinkerrostaloihin.  2016 asuntotuotanto oli 528 asuntoa.
  • Väestönkehitys on vaatimatonta ja parina viime vuonna jopa lievästi negatiivisen puolella, ja poismuutto on tulomuuttoa voimakkaampaa. 
  • Kaupunkiin kuitenkin muuttaa suhteellisen paljon opiskelijoita.
  • Tulotaso oli maltillisessa kasvussa aina vuoteen 2010. Tämän jälkeen kasvu tasaantui ja kääntyi 2013 jälkeen maltilliseen laskuun.
  • Asuntojen arvonnousu on hidasta.
  • Heikko tulotaso pienentää asuntosijoittamisen tuotto-odotuksia.
  • Toisaalta yksiöiden hintakehitys ollut verrokkikaupunkeja vakaampaa varianssilla mitattuna.
  • Lappeenrannassa keskusta-alueen uusissa kohteissa on kuitenkin rikottu jo asuntojen keskineliöhinnan haamuraja (4 000 euroa).
  • Kouvolassa väestö vähenee.shutterstock_419181838
  • Tulokehitys oli voimakasta aina 2000-2010 välillä, mutta kääntyi sen jälkeen laskuun. 2013 jälkeen kehitys on ollut tasaista.
  • Kouvolassa opiskelijoiden osuus on pieni muihin kaupunkeihin verrattuna. Opiskelijat muuttavat muihin kaupunkeihin opiskelemaan.
  • Asuntojen hintakehitys on tarkastelukaupunkien heikointa, mutta bruttovuokratuotto on hyvä.
  • Neliöhinnoissa ei juuri arvonnousua 2010-luvulla missään asuntotyypissä.
  • Kouvolassa on valmistunut vuosittain noin 150 asuntoa 2010-luvun alussa. Asuntotuotannossa trendi on ollut laskeva.
  • Porvoossa tulokehitys on ollut viime vuosia lukuun ottamatta positiivista.
  • Tulotaso on korkea ja ollut kasvussa vuoteen 2010. Tämän jälkeen tulokehitys tasaantui.
  • Väestönkasvu on vaatimatonta, joinain vuosina negatiivista, ja opiskelijoita on vähän.
  • Porvoossa asuntojen hinnat ovat kasvaneet kaikissa asuntotyypeissä. Vuonna 2016 yksiöiden ja kaksioiden hinnat kuitenkin laskivat.
  • Bruttovuokratuotto on kuitenkin pientä.
  • Yksiöiden hintavarianssi ollut tarkastelujaksolla keskitasoa.

Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen vuosituottoon

  • Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä.
  • Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita ja kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat.
  • Pienillä paikkakunnilla tyhjien kuukausien sekä hintojen laskun mahdollisuus nostaa kokonaisriskiä, vaikka bruttovuokratuotto voi olla korkea.
  • Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle. Varianssi ollut pienintä isoissa kasvukeskuksissa.

Varianssi vaihtelee kaupungeittain

  • Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
  • Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.
  • Varianssi on pienempi suurissa kaupungeissa, sillä niissä asuntomarkkinoiden toiminta on vilkkaampaa ja tasaisempaa.
  • Pienissä kaupungeissa yksittäisillä tapahtumilla, voi olla suuri vaikutus hintakehitykseen.
  • Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
  • Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.

Bruttovuokratuotto on pysynyt vakaana

  • 1990-luvun alusta lähtien bruttovuokratuoton kehitys on ollut melko vakaata.
  • Bruttovuokratuotto nousi voimakkaasti 1990-luvun alussa, koska asuntojen hinnat romahtivat laman seurauksena.
  • Verrattuna riskittömänä pidettyyn valtion 10 vuoden joukkovelkakirjalainan korkoon on asuntosijoittaminen parantanut suhteellista asemaansa 2000-luvun alun jälkeen.
  • OMX Helsinki 25 -osakeindeksiin ja puuntuotannon sijoitustuottoon verrattuna bruttovuokratuoton kehitys on ollut erittäin vakaata.
  • Korkojen ollessa erittäin matalat on asuntosijoittaminen hyvin houkuttelevaa verrattuna riskittömään vaihtoehtoon.
  • Kaupunki ja kohde tulee kuitenkin valita huolellisesti, sillä asuntomarkkinoilla on merkittäviä alueellisia eroja.

Tutkimuksen käsitteet ja määritelmät

  • Tutkimuksessa on laskettu vuokratuottoa ennen veroja
  • Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle
  • Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus
  • Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on vuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan)
  • Asunto hankitaan ilman lainaa ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia
  • Remonttivarana oletettu PKS 700 €/m2, muut suuret kaupungit 500 €/m2, muu Suomi 400 €/m2
  • Arvonnousu on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
  • Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
  • Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
  • Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.

Asuntosijoittamisen kannattavuutta arvioidaan kokonaistuoton kautta.
Kokonaistuoton muodostavat:

  1. Bruttovuokratuotto
  2. Arvonnousu

Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan tässä tutkimuksessa seuraavien muuttujien avulla:

1.Väestönkasvu (%)
2.Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
3.Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
4.Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
5.Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
6.Hintojen vaihtelu (varianssi)
7.Tulotaso suhteessa Helsinkiin
8.Asumismenojen osuus nettotuloista (%)

  • Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.
  • Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.
  • Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.
  • Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä ja hintojen varianssi vaikuttaa kokonaisriskiin.
  • Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
  • Pienissä kaupungeissa myös yksittäisillä shokeilla suurempi suhteellinen vaikutus asuntomarkkinoilla.
  • Myös asumismenojen osuudella käytettävissä oleviin tuloihin on vaikutusta asuntomarkkinoiden näkymiin pitkällä aikavälillä.
  • Velkavivulla tarkoitetaan lainatun rahan käyttöä sijoituksessa.
  • Velkavivulla voidaan nostaa oman pääoman tuottoa huomattavasti, koska tuotto kohdistuu koko pääomalle.
  • Jos sijoituksen tuottoprosentti on suurempi kuin velan korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa.
  • Tällä hetkellä erittäin matalat korot lisäävät velkavivun käytön houkuttelevuutta.
  • Toisaalta velkavipu kasvattaa myös riskiä. Pitkä sijoitusaika tuo epävarmuutta korkokulujen sekä tuottojen kehitykseen ja pahimmillaan suhde voi kääntyä päinvastaiseksi ja silloin velkavipu toimii itseään vastaan.

Materiaalit

Tutkimuksen materiaalit sekä kaupunkikohtaista taustatietoa löytyy jäsensivuiltamme

Lue lisää