Tuottotutkimus 2018 (PTT)

Alueelliset tuotot vuosina 2018-2022

Tietoa tutkimuksesta

  • Tutkimuksen on tehnyt Pellervon Taloustutkimus PTT
  • Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien
  • Vuoden 2018 tutkimus on julkaistu 18.7.2018
  • Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille
  • Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokraennusteet vuosille 2018-2022.
  • Hoitovastikkeen kasvuennuste vuosille 2018-2022 on sama koko maahan.
  • Asuntosijoittamiselle on tyypillistä arvioida tuottoa myös oman pääoman tuoton kautta.

Tutkimuksessa mukana 24 kaupunkia

Tutkimuksessa vertaillaan 24 kaupungin kokonaisvuokratuottoja ja alueellisia kehitystekijöitä vuoteen 2022 asti. Kannattavuuden mittareita ovat:

  • Vuokratuotto
  • Arvonnousu
  • Alueelliset kehitystekijät

Ennusteet

  • Asuntojen hinnat ovat viime vuonna jatkaneet laskuaan joissakin kaupungeissa.
    Laskua on tapahtunut kaiken kokoisissa vanhoissa kerrostaloasunnoissa.
    Kuitenkin kokonaisuudessaan vuosina 2018-2022 vanhojen kerrostaloasuntojen nimellisten hintojen ennustetaan kasvavan keskimäärin noin 2,0 prosenttia vuodessa.
  • Hoitokulujen ennustetaan kasvavan keskimäärin 2,7 prosenttia vuodessa vuosina 2018-2022.
  • Uusien asuntolainojen keskikoron (viitekorko + marginaali) ennustetaan olevan 0,9 prosenttia vuonna 2018.  Vuoteen 2022 mennessä viitekorko nousee lähelle kahta prosenttia.
    Koronnousuun liittyy useita epävarmuustekijöitä. Koronnousun mahdollisuus tulisikin huomioida sijoituspäätöksiä tehtäessä.
  • Inflaation ennustetaan olevan tänä vuonna 1,0 prosenttia, ensi vuonna 1,5 prosenttia ja seuraavina vuosina 2 prosenttia.
  • Reaalinen arvonnousu on nimellistä arvonnousua pienempää ja voi olla joillain paikkakunnilla negatiivinen.
  • Vuokrien nousu on hidastunut viime vuosista. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 2,0 prosenttia.
  • Vuokrien ennustetaan kasvavan edelleen keskimäärin noin 2,7 prosentin vuosivauhdilla vuosina 2018-2022. Ennusteperiodin alkupuolella kasvu voi olla tätä hitaampaa.

Tuottovertailu – Yksiöt

Tuottovertailu – kaksiot ja kolmiot

Tuottovertailu – kaupungit

  • Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä. Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää ja opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää.
  • Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
  • Vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla
    • Väestönkasvu (%)
    • Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
    • Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
    • Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
    • Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
    • Hintojen vaihtelu (varianssi)
    • Tulotaso suhteessa Helsinkiin
    • Asumismenojen osuus nettotuloista (%)
  • Muutokset laskettu käyttäen viiden edellisen vuoden kehitystä.
  • Ranking ei ole täysin vertailukelpoinen aiempiin vuosiin lyhyemmän ennustehistorian vuoksi.

Alueellisten kehitystekijöiden mukaan vahvimmat kaupungit

  • Kuopion tulomuutto on kasvanut lähtömuuttoa voimakkaammin ja muuttovoitto on kasvanut. Joka neljäs muuttaneista on opiskelija.
  • Kuopion alueella on tuotekehitystoimintaa ja erikoistunutta opetusta. Investointeja on käynnissä laajalla pohjalla mm. uuteen kampusalueeseen ja biotuotetehtaaseen.
  • Kotitalouksien tulokehitys on päässyt vauhtiin vuosina 2015 ja 2016.
  • Kuopiossa asuntojen hinnat ovat olleet laskusuunnassa viime vuodet. Vuosien välinen vaihtelu on suurta.
  • Vuokrakehitys vauhdittui viime vuonna Kuopissa kahden maltillisemman vuoden kehityksen jälkeen.
  • Rakennuslupien määrässä on ollut tasaista kasvua vuodesta 2016 alkaen. Uudistuotannon taso pysyy lupien perusteella vahvana lähivuodet.
  • Turku on kääntänyt muuttoliikkeensä voitolliseksi 2010-luvulla. Opiskelijoiden määrä on korkea, mutta työttömien alle keskiarvon. Lähtijöistä työllisten osuus on kuitenkin suurimpien joukossa.
  • Kotitalouksien mediaanitulojen kehitys on ollut viime vuosina Helsingin jälkeen voimakkainta.
  • Turussa asuntojen hinnat ovat olleet nousussa viime vuosina. Hintojen nousu on ollut erityisen voimakasta yksiöissä.
  • Vuokrat ovat sen sijaan kehittyneet tasaisesti hieman koko maan keskiarvoa nopeammin.
  • Parina viime vuotena asuntoja on valmistunut Turkuun yli 1 000 asunnon vuosivauhtia. MAL-sopimuksessa Turun asuntotuotantotavoite on yli 1100 asuntoa vuosittain vuosille 2016–2019.
  • Rakennuslupien huippu nähtiin vuonna 2016. Vuodesta 2017 lupien määrä on tasaantunut ja hieman laskenut huipusta. Uudistuotanto pysyy saavutetulla korkealla tasolla.
  • Oulun muuttovoitto on hieman laskenut 2010-luvun alusta, mutta on pysynyt positiivisena. Tulomuuttajista neljännes on opiskelijoita, mutta myös työttömien osuus on noussut.
  • Isoja rakentamisen uudishankkeita on käynnistymässä lähiaikoina, asuntotuotanto on rakennuslupapäätöstenkin perusteella edelleen nousussa ja korjausrakentaminen työllistää kasvavasti.
  • Kotitalouksien tulojen kasvu pääsi vauhtiin 2015, mutta hiipui hieman seuraavana vuotena.
  • Oulussa asuntojen hintojen kasvu on ollut vakaata.
  • Vuokrien nousu kiihtyi hieman Oulussa viime vuonna, mutta pidemmällä ajalla vuokrien kehitys on ollut vakaalla tasolla kuten hinnoissakin.
  • Rakennuslupamäärät kasvoivat viime vuoden alussa jyrkästi, mutta ovat tippuneet taas tämän vuoden vastaavana ajanjaksona. Uudistuotannon taso pysyy vakaana.
  • Tampere kasvaa muuttovoitolla yhä voimakkaammin. Tulijoista opiskelijoiden ja työttömien osuudet ovat korkeat.
  • Tampere on panostanut valtavasti kaupungin kehittämiseen, koska sen väkiluku kasvaa muutamalla tuhannella joka vuosi.
  • Tampereen suuria hankkeita lähivuosina ovat raitiotien lisäksi Kansi- ja areena -hanke sekä yliopistojen ja ammattikorkeakoulun yhdistyminen.
  • Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat kehittyneet lähes keskimääräistä vauhtia viime vuosina.
  • Tampereella asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti viime vuosina. Kasvua hinnoissa on ollut kaikissa huoneluvuissa.
  • Vuokrat ovat kasvaneet tasaista, mutta hieman hidastuvaa tahtia viime vuosina. Vuosikasvu oli kuitenkin viime vuonna keskimääräistä vauhdikkaampaa.
  • Tampereella on valmistunut vuosittain hieman alle 2 000 asuntoa 2010-luvulla. Asuntotuotantotavoite on 1 900 asuntoa vuodessa MAL-sopimuskaudelle 2016-2019.
  • Lupamäärät ovat kasvaneet jyrkästi vuoden 2016 lopulta alkaen. Lupamäärä on kasvanut edelleen alkuvuonna, mutta aiempaa hitaammin.
  • Nettomuuton kehitys on ollut tasaista nollan ympäristössä. Tulijoiden ja lähtijöiden määrät ovat kasvaneet samaa maltillista tahtia. Tulijoista yli neljännes on ollut opiskelijoita. Työttömien osuus tulijoista on laskenut.
  • Rovaniemellä väestön vähentyminen on kohdistunut maaseutumaisille alueille. Viime vuosina väestö on kasvanut myös kaupungin kehysalueilla.
  • Rovaniemen pitkän aikavälin tavoitteena on vahvistaa roolia keskeisenä arktisena kaupunkina. Tätä tukee mm. tehty Rovaniemi-Kirkkoniemi ratalinjaus.
  • Rovaniemellä tulojen laskeminen on ollut vähäistä heikkoina vuosina. Tulot kasvoivat keksimääräistä enemmän 2015 ja tasaantuivat 2016.
  • Asuntojen hinnoissa on ollut suurta vuosittaista vaihtelua. Yksiöiden hinnat ovat keskimäärin kasvaneet, mutta isompien asuntojen laskeneet.
  • Vuokrien kehitys on ollut tasaisen matalaa Rovaniemellä viime vuosina. Viime vuonna kasvu oli kuitenkin hieman keskiarvoa vauhdikkaampaa.
  • Rakennusluvissa oli kasvua 2016 alkaen, mutta määrät ovat laskeneet viime vuoden lopulta alkaen.

Alueellisten kehitystekijöiden mukaan heikoimmat kaupungit

  • Nettomuutto on ollut tasaisen laskevaa Lappeenrannassa. Tulijoiden määrä on kasvanut tasaisesti, mutta niin on lähtijöidenkin. Opiskelijoiden osuus on suuri.
  • Tulevaisuuden haasteet liittyvät väestönkehitykseen, osaamisen nostamiseen, työvoiman kohtaantoon, ja sijaintiin.
  • Lappeenrannassa kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat kehittyneet keskimääräistä hitaammin. Tuloissa oli laskua vielä vuonna 2016.
  • Asuntojen hintakehitys on ollut laskupainotteista viime vuosina. Vuosien ja huonelukujen välinen vaihtelu on ollut suurta.
  • Vuokrat kääntyivät nousuun viime vuonna, kun nousu oli ollut toissa vuonna maltillisempaa.
  • Rakennusluvissa on nähty alkuvuodesta uusi piikki sitten vuoden 2016 syksyn.
  • Uudistuotanto pysyy vahvana lähivuodet.
  • Hämeenlinna on ollut muuttotappioaluetta viime vuodet. Opiskelijoiden osuus tulomuuttajista on vähentynyt. Työttömien osuus tulomuuttajista on lähes kaksinkertaistunut kymmenessä vuodessa. Alle puolet muuttajista on työllisiä. Eläkeläisten osuus tulijoista on suuri.
  • Hämeenlinnan hyvä sijainti ei ole heijastunut väestönkasvuun. Viime vuosina haasteena ovat olleet lisäksi junavuorojen supistukset Helsinki-Riihimäki-Hämeenlinna-Tampere yhteysväleillä.
  • Tulojen kasvu on ollut tasaista. Laskut ja nousut kotitalouksien tuloissa ovat olleet muita kaupunkeja maltillisempia.
  • Hämeenlinnassa asuntojen hinnat ovat pysyneet aloillaan viime vuosina. Kasvua on ollut ainoastaan yksiöissä viime vuosina.
  • Vuokrat pysyivät hintojen tapaan paikallaan viime vuonna. Aiempina vuosina kasvu on ollut myös maltillista.
  • Rakennuslupien määrä on laskenut viimeisen vuoden aikana. Tarjontapuolelle ei ole tulossa suurta painetta.
  • Raumalla on ollut muuttotappiota koko vuosituhannen. Tulomuuttajien määrä on kääntynyt laskuun ja lähtijöiden määrä on kasvanut. Lähes joka neljäs tulijoista on opiskelija.
  • Rauman seudulla väestön ikärakenne on kuitenkin Satakunnan seuduista edullisin.
  • Mediaanituloissa on ollut muita kaupunkeja enemmän vaihtelua. Vuonna 2016 tulot pienenivät.
  • Asuntojen hinnat olivat ehtineet laskea useana vuotena viime vuoteen asti, jolloin hinnat kääntyivät nousuun.
  • Myös vuokrat kasvoivat viime vuonna voimakkaasti, kun ne ehtivät pari vuotta pysyä lähes samoina.
  • Rakennuslupien määrä on kasvanut huomattavasti viimeisen vuoden aikana. Uudistuotanto vahvaa lähivuosina.
  • Muuttotappio on kääntynyt yhä jyrkemmin alaspäin Kotkassa. Yhä harvempi lähtijä on kuitenkin työllinen.
  • Kotkan kaupunkikeskustaa ollaan uudistamassa. Metsäteollisuuden investoinnit ja tuotekehitys ovat piristäneet alueen näkymiä.
  • Kotkassa kotitalouksien tulot ovat kehittyneet keskimääräisesti, vuonna 2016 tuloissa oli kuitenkin vielä laskua.
  • Asuntojen hintakehitys on ollut laskevaa viime vuodet. Ainoastaan yksiöiden hinnat nousivat viime vuonna.
  • Vuokrien kasvu on ollut maltillista viime vuodet.
  • Rakennusluvissa nähtiin piikit 2015 ja 2017 alkuvuosina. Lupamäärät ovat kääntyneet laskuun 2017 loppuvuodesta alkaen.
  • Kouvolassa  on ollut muuttotappiota vuosikaudet. Lähtömuuttajista huomattava osa on eläkeläisiä. Tulomuuttajista työttömien osuus on vertailluista suurin, joka kuudes muuttanut on ollut työtön.
  • Muuttoliikkeen kääntämiseksi Kouvolassa on käynnistetty investointeja keskustan, Matkakeskuksen, Kimolan kanavan ja asuntomessualueen kehittämiseksi.
  • Tulot ovat vuodesta 2011 lähes paikallaan.
  • Asuntojen hintojen lasku on ollut rajuinta viime vuosina Kouvolassa. Viiden vuoden keskiarvo on yli 3 %:n laskua hinnoissa.
  • Vuokrat kasvoivat hienoisesti viime vuonna, kun ne olivat sitä ennen jopa laskeneet.
  • Rakennuslupien jyrkkä kasvu nähtiin 2016 aikana. Laskua luvissa viime vuoden lopulta alkaen.

Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen vuosituottoon

  • Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä.
  • Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita ja kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat.
  • Pienillä paikkakunnilla tyhjien kuukausien sekä hintojen laskun mahdollisuus nostaa kokonaisriskiä, vaikka bruttovuokratuotto voi olla korkea.
  • Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle. Varianssi ollut pienintä isoissa kasvukeskuksissa.

Varianssi vaihtelee kaupungeittain

  • Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
  • Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.
  • Varianssi on pienempi suurissa kaupungeissa, sillä niissä asuntomarkkinoiden toiminta on vilkkaampaa ja tasaisempaa.
  • Pienissä kaupungeissa yksittäisillä tapahtumilla, voi olla suuri vaikutus hintakehitykseen.
  • Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
  • Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.

Bruttovuokratuotto on pysynyt vakaana

  • 1990-luvun alusta lähtien bruttovuokratuoton kehitys on ollut melko vakaata.
  • Bruttovuokratuotto nousi voimakkaasti 1990-luvun alussa, koska asuntojen hinnat romahtivat laman seurauksena.
  • Verrattuna riskittömänä pidettyyn valtion 10 vuoden joukkovelkakirjalainan korkoon on asuntosijoittaminen parantanut suhteellista asemaansa 2000-luvun alun jälkeen.
  • OMX Helsinki 25 -osakeindeksiin ja puuntuotannon sijoitustuottoon verrattuna bruttovuokratuoton kehitys on ollut erittäin vakaata.
  • Korkojen ollessa erittäin matalat on asuntosijoittaminen hyvin houkuttelevaa verrattuna riskittömään vaihtoehtoon.
  • Kaupunki ja kohde tulee kuitenkin valita huolellisesti, sillä asuntomarkkinoilla on merkittäviä alueellisia eroja.

Tutkimuksen käsitteet ja määritelmät

  • Tutkimuksessa on laskettu vuokratuottoa ennen veroja
  • Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle
  • Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus
  • Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on vuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan)
  • Asunto hankitaan ilman lainaa ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia
  • Remonttivarana oletettu PKS 700 €/m2, muut suuret kaupungit 500 €/m2, muu Suomi 400 €/m2
  • Arvonnousu on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
  • Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
  • Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
  • Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.

Asuntosijoittamisen kannattavuutta arvioidaan kokonaistuoton kautta.
Kokonaistuoton muodostavat:

  1. Bruttovuokratuotto
  2. Arvonnousu

Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan tässä tutkimuksessa seuraavien muuttujien avulla:

1.Väestönkasvu (%)
2.Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
3.Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
4.Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
5.Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
6.Hintojen vaihtelu (varianssi)
7.Tulotaso suhteessa Helsinkiin
8.Asumismenojen osuus nettotuloista (%)

  • Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.
  • Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.
  • Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.
  • Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä ja hintojen varianssi vaikuttaa kokonaisriskiin.
  • Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
  • Pienissä kaupungeissa myös yksittäisillä shokeilla suurempi suhteellinen vaikutus asuntomarkkinoilla.
  • Myös asumismenojen osuudella käytettävissä oleviin tuloihin on vaikutusta asuntomarkkinoiden näkymiin pitkällä aikavälillä.
  • Velkavivulla tarkoitetaan lainatun rahan käyttöä sijoituksessa.
  • Velkavivulla voidaan nostaa oman pääoman tuottoa huomattavasti, koska tuotto kohdistuu koko pääomalle.
  • Jos sijoituksen tuottoprosentti on suurempi kuin velan korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa.
  • Tällä hetkellä erittäin matalat korot lisäävät velkavivun käytön houkuttelevuutta.
  • Toisaalta velkavipu kasvattaa myös riskiä. Pitkä sijoitusaika tuo epävarmuutta korkokulujen sekä tuottojen kehitykseen ja pahimmillaan suhde voi kääntyä päinvastaiseksi ja silloin velkavipu toimii itseään vastaan.

Materiaalit

Tutkimuksen materiaalit sekä kaupunkikohtaista taustatietoa löytyy jäsensivuiltamme

Lue lisää