Hyvän vuokrattavuuden saavuttamiseksi asunnon ei tarvitse olla luksusasunto, mutta sen tulee olla sillä tavoin siisti ja viehättävä, että se kiinnostaa mahdollisimman montaa vuokralaiskandidaattia. Asunnon hyvä kunto edistää myös vuokralaisen kiintymistä kotiinsa. Näin ollen hän pitää todennäköisemmin siitä parempaa huolta ja asuu siinä kauemmin.
Perinteinen käsitys siitä, että vuokralaiselle kelpaa mikä tahansa, on muuttumassa. Vuokralaisista on tullut ja tulee jatkossakin laatutietoisempia. Tämä tarkoittaa sitä, että jos asunnon kunnossa on jotain vialla, se ei ole helposti vuokrattava. Asuntoa kannattaa siis kunnostaa sopivassa määrin ja myös pitää se kunnossa.
Remontoinnin kannattavuus riippuu euroista – siitä, miten pystyy tekemään mahdollisimman laadukkaan, toimivan ja vuokralaisia miellyttävän remontin mahdollisimman edullisin kustannuksin. Moni kokenut sijoittaja on alkanut ”standardisoida” remonttejaan säästääkseen vaivaa, aikaa ja ennen kaikkea rahaa. Kun he tekevät remontin, se tehdään aina samalla tavalla, samojen hyväksi havaittujen yhteistyökumppaneiden kanssa ja samoilla hyväksi havaituilla materiaaleilla. Mieltymykset kuitenkin elävät ja muuttuvat. Sijoittajan pitää olla hyvin perillä siitä, mitä vuokralaiset kulloisenakin ajankohtana arvostavat ja mistä he ovat valmiit maksamaan.
Remonttia suunniteltaessa tulee huomioida myös verotus. Sillä, millaisen remontin tekee ja milloin sen tekee, on hyvin suuri verotuksellinen merkitys. Välittömästi sijoitusasunnon oston jälkeen tehty remontti ei ole vähennyskelpoinen vuokratuloista. Remontin hinnan voi kuitenkin lisätä hankintahintaan sitten, kun asuntoa myydään ja sen luovutusvoittoveroa lasketaan. Remonttikulut vähentävät silloin luovutusvoittoveron määrää.
Jos ostaa huonokuntoisen asunnon sijoitusasunnoksi, ovat verotuksellisesti parhaimmat vaihtoehdot kunnostaa asunto ja myydä se tai remontoida asunto vasta, kun vuokrasuhde on ollut voimassa jo jonkin aikaa. Joskus huonokuntoisen asunnon onnistuu kuitenkin saamaan niin edullisesti, että remontin tekeminen kannattaa, vaikkei siitä saisikaan verotuksellista hyötyä heti. Lue lisää verotuksesta täältä.
Tee taustatyö huolella
Asunnon ja ennen kaikkea taloyhtiön kunto ja tulevat remontit ovat keskeisiä tekijöitä asunnon hinnan määräytymisen ja ostopäätöksen taustalla. Remonttitarpeen kartoittaminen onkin syytä tehdä erittäin perusteellisesti sijoitusasuntoa ostettaessa.
Asunnon pintojen ja kalusteiden remonttitarpeiden selvittämiseen otollisin paikka on asuntonäytössä. Näytössä kannattaakin katsoa lävitse tarkkaan asunnon kunto keittiökoneista suihkutilan laatoitukseen. Pienistäkin korjaustarpeista kertyy nopeasti suuri kuluerä, jos tarpeita on lukuisia. Suhteellisesti pintojen korjaamisen kustannus on kuitenkin aina huomattavasti pienempi kuin taloyhtiön isoista remonteista syntyvät kulut. Erityisfokus kannattaakin pitää taloyhtiössä.
Taloyhtiöiden remonttien selvittäminen vaatii perehtymistä taloyhtiön asiakirjoihin. Asiakirjoista selviävät taloyhtiöissä tehdyt remontit, joiden pohjalta voi päätellä, milloin seuraavan kerran tarve vastaavanlaisen remontin tekemiseen on edessä. Nykyisin taloyhtiön hallitus on yhdessä isännöitsijän kanssa velvollinen laatimaan kunnossapitotarveselvityksen tulevien viiden vuoden remonteista jo ennakkoon ja tuomaan sen yhtiökokoukselle tiedoksi vuosittain. Kunnossapitotarveselvityksestä ilmenevät siis ennakoidut remonttitarpeet. Asiakirjoihin perehtymisen ohella tulevia remonttitarpeita voi tiedustella tarkemmin myyjän lisäksi isännöitsijältä tai myyntiä hoitavalta kiinteistönvälittäjältä.
Ostovaiheessa laadittavaan tuottolaskelmaan on syytä ottaa mukaan remonttivara. Remonttivaran voi määritellä asuntokohtaisesti edellä kuvatun remonttitarpeiden kartoittamisen pohjalta. Vaihtoehtoisesti on mahdollista käyttöön arviolukua. Erityishuomio kannattaa antaa hintavimmille taloyhtiöremonteille, joita ovat putkiremontti, julkisivuremontti, kattoremontti sekä hissi- ja ikkunaremontit.
Remontit vaikuttavat vuokratuottoon
Remontit vaikuttavat usein myös saatavaan vuokraan, sillä jos remontista aiheutuu asumiselle haittaa, on vuokralaiselle annettava remontin ajaksi alennusta vuokrasta. Jos taas asumisen huoneistossa on estynyt kokonaan, tulee vuokralainen vapauttaa vuokranmaksusta tältä ajalta. Vuokranalennuksista ja vuokranvapautuksista seuraa väistämättä lovi vuokratuloon. Erityisesti putkiremontin tapauksessa tämä vuokratuloton jakso voi jatkua useita kuukausia.
Normaalia vähäisempi tai kokonaan uupumaan jäävä vuokratulo on syytä ennakoida hyvissä ajoin. Erityisesti tämä on syytä huomioida silloin kun sijoitusasunnon hankintaan on käytetty pankkilainaa. Tällöin oma talous ja lyhennykset on suunniteltava niin, ettei lainanmaksu vaarannu pitkittyneenkään remontin seurauksena. Pankin kanssa voi myös esimerkiksi neuvotella lyhennysvapaista kuukausista remontin ajaksi.
Vuokratuottoa kokonaisuudessa tarkastellessa remonttikulut laskevat vuokratuottoa paitsi vuokratulon kautta myös niin, että asuntoon sijoitettu pääoma kasvaa remonttikulujen seurauksena.
Remonttien seurauksena asunnon kunto nousee ja taso saattaa parantua huomattavastikin. Tämä kunnon ja tason parantuminen kannattaa huomioida vuokrankorotuspuolella. Vuokrankorotuksista voit lukea tarkemmin täältä.