Oikeustapaukset

Huoneiston kunto ja vuokranalennukset

Vaasan hovioikeus 15.11.2016, tuomio nro 514, dnro S 14/1353 (Vailla lainvoimaa 21.11.2016)
Selvittämättä jäi, että osakkeenomistaja olisi tiennyt, että huoneiston keittiön tiskialtaan viemärissä olevan tulvaputken holkki oli poistettu ja että putkesta pääsi valumaan vettä allaskaapin alla oleviin rakenteisiin. Osakas ei ollut asunut itse asunnossa vaan hänellä oli ollut siellä vuokralaisia eikä näillä ollut ollut asunnossa astianpesukonetta vesivahingon ilmetessä asunnossa. Kerrotuissa olosuhteissa oli mahdollista, että osakas ei ollut kertomallaan tavalla tehnyt vuodosta tai sen aiheuttamista vahingoista havaintoja sen enempää näkö-, haju- kuin kuuloaistinkaan perusteella, vaikka hän oli käynyt asunnossa useammin ja tehnyt asunnossa perusteellisempia tarkastuksia kuin mitä häneltä oli vuokranantajana voitu edes edellyttää. Todistelutarkoituksessa kuullun asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajan kertomuksesta ilmeni, että vahingon korjaaminen oli viivästynyt tarpeellisten toimenpiteiden, vastuukysymysten ja sovinnollisen ratkaisun selvittämisen vuoksi. Tähän nähden näyttämättä jäi, että osakas olisi estänyt asunto-osakeyhtiötä suorittamasta tarpeellisia korjaustoimenpiteitä ja siten pahentanut jo syntynyttä vahinkoa. Koska osakkaan ei osoitettu tienneen vahingosta tai menetelleen muutoinkaan huolimattomasti, asunto-osakeyhtiön häntä vastaan esittämä vahingonkorvausvaatimus oli hylättävä. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion.

KKO:1999:34
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 29 §:n 1 momentin säännöksen, jonka mukaan vaatimusta vuokran kohtuullisuuden tutkimiseksi ei voida panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä, ei katsottu koskevan vaatimusta vuokran alentamisesta saman lain 23 §:n 2 momentin nojalla huoneiston vuokrasopimuksen vastaisen kunnon perusteella.

Vuokralaiset vaativat vuokran alentamista sillä perusteella, että heidän vuokraamansa omakotitalo oli ollut kosteusvaurioiden ja muiden puutteiden vuoksi asuinkelvoton eikä se siten ollut ollut sellaisessa kunnossa, jota he olivat olleet oikeutettuja vaatimaan. Tapauksessa oli kysymys siitä, onko tällainen AHVL 23 §:n 2 momentin säännökseen perustuva vaatimus pantava vireille AHVL 29 §:n 1 momentin mukaisesti vuokrasuhteen kestäessä. Orimattilan käräjäoikeus ja Kouvolan hovioikeus päätyivät siihen, että vaatimus olisi pitänyt panna vireille vuokrasuhteen kestäessä.

Korkein oikeus kumosi hovioikeuden ja käräjäoikeuden ratkaisut. Asia palautettiin Orimattilan käräjäoikeuteen, jonka tuli ottaa se omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen.

Vuokran kohtuullisuuden selvittämistä koskevaa AHVL 29 §:n 1 momentin erityissäännöstä siitä, ettei vaatimusta voida panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä, ei siis sovelleta kun on kysymys AHVL 23 §:n 2 momentin mukaisesta asuinhuoneiston vuokrasopimuksen vastaiseen kuntoon perustuvasta vuokran alentamisvaatimuksesta. Viimeksi mainittu kanne tulee panna vireille viimeistään kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.

Helsingin hovioikeus 26.5.2008 nro 1462
Asunnossa oli pilaantunut tavaroita toistuvien vesivahinkojen johdosta. Asiassa oli näytetty, että asunnossa kyseisiä vesivahinkoja oli korjattu lukuisia kertoja ilman, että vuodot olisivat loppuneet. Hovioikeus katsoi tällä perusteella, että vuokranantajana toiminut kaupunki ei ollut huolehtinut asianmukaisesti kosteusvaurioiden korjaamisesta, minkä vuoksi kaupunki velvoitettiin korvaamaan laiminlyöntinsä johdosta pilalle menneet tavarat.

Kouvolan hovioikeus 15.11.2007, S 07/571
Vuokranantaja oli purkanut omakotitalon vuokrasopimuksen toistuvien vuokranmaksun laiminlyöntien vuoksi. Purun jälkeen hän velkoi kyseisiä vuokria vuokralaiselta. Vuokralainen kiisti vaatimukset vedoten vuokranantajan ja vuokralaisen väliseen sopimukseen vuokranalentamisesta kohteen huonon kunnon vuoksi. Kohde oli vuokrattu siinä kunnossa kuin se on. Hovioikeus hylkäsi vuokralaisen vuokranalennusta koskevan vaatimuksen, koska vuokralainen ei ensinnäkään ollut näyttänyt, että vuokran alentamisesta olisi sovittu. Toiseksi vuokran alentamiseen ei myöskään ollut perusteita, koska oli jäänyt näyttämättä, että sovittu vuokra olisi olennaisesti ylittänyt käyvän vuokratason.

Vuokraa voidaan alentaa vuokranantajan laiminlyötyä velvollisuutensa pitää huoneisto kunnossa (AHVL 23 §). Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Puutteet, joihin vuokralainen vetosi, olivat kuitenkin olleet olemassa jo vuokrasopimusta solmittaessa. Huomioitavaa kuitenkin on, että AHVL 20 §:n mukaan ”sellaisena kuin se on” – ehto ei kuitenkaan estä vuokralaista täysin tekemästä vaatimuksia huoneiston kunnon perusteella. Jos huoneiston puutteet eivät ole sopimusta tehtäessä tavallista huolellisuutta käyttäen havaittavissa tai odotettavissa, on oikeus vaatia vuokran alentamista, jos asunto ei ole sellaisessa kunnossa, jota vuokralainen voi kohtuudella vaatia.

Kouvolan hovioikeus 13.9.2006 nro 1143
Vuokralaisilla katsottiin olevan oikeus saada vuokra kohtuullisesti alennetuksi pesukoneen aiheuttaman vesivahingon johdosta, koska asunto oli ollut korjausaikana puutteellisessa kunnossa. Korjaustarve oli johtunut rikkoutuneesta pesukoneen poistoletkusta, eikä katsottu johtuneen vuokralaisten laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta eikä korjausta suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta. Puutteellisuuden johdosta vuokraa alennettiin 30 prosentilla.

Helsingin hovioikeus 27.3.2003 nro 931
Vuokralaisella katsottiin olleen oikeus purkaa vuokrasopimus ja vaatia purkamisen jälkeen maksettu vuokra takaisin tilanteessa, jossa huoneiston lämpötilan katsottiin alittaneen sisäilmaohjeen minimilämpötilan.

Helsingin hovioikeus 6.2.2003 nro 361
Vuokralaiset vaativat vuokranpalautusta ja lääkärikulujensa korvaamista huoneiston puutteellisen kunnon vuoksi, koska huoneistossa oli kosteusvaurio. Kanteen mukaan huoneiston pukuhuoneessa ollut lämminvesivaraaja oli vuotanut vettä, joka oli tunkeutunut ympäröiviin seinä- ja lattiarakenteisiin aiheuttaen laajat kosteus- ja homevauriot. Hovioikeus katsoi, että vuokrasuhteen alkaessa pesuhuoneessa ei näytetty olleen kosteus- ja homevaurioita. Ne olivat syntyneet vuokrasuhteen aikana. Vuokranantaja oli huolehtinut hänelle ilmoitettujen vikojen korjaamisesta tai korjauttamisesta vuokrasuhteen aikana. Asunnon puutteellinen kunto ei johtunut vuokranantajan laiminlyönnistä. Vahingonkorvausvaatimus hylättiin. Vuokranpalautusvaatimus taas hylättiin sen vuoksi, että kosteusvauriosta oli ilmoitettu vasta 19.7.2000, vuokrasopimus päättyi 30.8.2000.

Turun hovioikeus 11.12.2002 nro 3216
Vuokranantaja velkoi maksamattomia vuokria. Vuokralaiset vaativat vastakanteella sen vahvistamista, että heillä ei ollut vuokranmaksuvelvollisuutta huoneiston puutteellisen kunnon vuoksi, koska asunnossa oli kosteusvaurioita. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut, joissa vuokralaisten vaatimus hylättiin. Perustelun mukaan kyseessä oli 1970-luvulla rakennettu rivitalohuoneisto, jossa oli painovoimainen ilmanvaihto. Pesuhuoneessa oli lattialämmitys ja koneellinen kuivauskaappi. Ympäristötarkastaja oli havainnut pesuhuoneen sisäkatossa mikrobikasvustoa. Käräjäoikeuden perustelujen mukaan oli hyvin mahdollista, että tarkastuksessa havaitut vauriot oli korjattavissa puhdistamalla vauriokohdat sekä niiden uusiutuminen estettävissä riittävällä ylimääräisellä pesutilan tuuletuksella ja koneellisen kuivauskaapin asianmukaisella käytöllä.

Itä-Suomen hovioikeus 11.5.2000 nro 475
Vuokranantaja vaati maksamattomia vuokria. Vuokralaiset vaativat vastakanteella korvausta homeelle altistumisesta aiheutuneesta pysyvästä viasta ja haitasta sekä sairaanhoitokuluja. Asiassa esitettiin laajaa lääketieteellistä näyttöä, jonka perusteella päädyttiin käräjäoikeuden tuomitsemaan ja hovioikeuden hyväksymään lopputulokseen, jonka mukaan syy-yhteyttä ei katsottu näytetyn olevan olemassa. Päättelyyn vaikutti muun muassa se, että vuokralaiset olivat jo aikaisemmassa asunnossaan altistuneet homeelle, jolloin ei voitu pois sulkea sitä, etteikö altistuminen olisi tapahtunut jo aikaisemmassa asunnossa.

Helsingin hovioikeus 8.2.2000 nro 319
Huoneistossa oli kosteusvaurioita. Vuokralainen vaati vuokranalennus- ja vahingonkorvausta. Hovioikeus katsoi, että vuokranantaja oli toiminut huolellisesti. Vahingonkorvausvaatimus hylättiin. Vuokralaisella oli kuitenkin oikeus saada vuokranalennusta siitä ajankohdasta lukien, jolloin vuokranantaja tiesi vauriosta.

Helsingin hovioikeus 210/75
Koska saneeraustyö oli suoritettu asunto-osakeyhtiön toimesta eivätkä vahingon korvaamista koskevat vaatimukset johtuneet vuokrasuhteesta, vuokralaisen vahingonkorvausvaatimuksella ei ollut laillista perustetta. Huoneiston puutteellisen kunnon vuoksi vuokranantaja velvoitettiin kuitenkin palauttamaan vuokraa.

Helsingin hovioikeus 237/73, samoin Helsingin hovioikeus 820/71
Vuokralainen, joka oli itse ryhtynyt korjaamaan puutteellisessa kunnossa olevaa asuntoaan ilman, että olisi kehottanut vuokranantajaa huolehtimaan korjauksesta, sai itse vastata korjauskustannuksista.

Irtisanominen

KKO:1997:85
Vuokralainen oli vastoin järjestyssääntöjä käyttänyt yhtiön piha-aluetta pysäköintipaikkana. Vuokranantajalla oli oikeus irtisanoa vuokrasopimus.

Helsingin hovioikeus 30.4.2009 nro 1093
Hovioikeus katsoi, että vuokranantajan oli siivoustarkastuksen ja avainten luovutuksen perusteella täytynyt käsittää, että vuokralaisen tarkoituksena oli ollut irtisanoa vuokrasopimus. Tällä perusteella huoneiston irtisanomisen katsottiin tapahtuneen osapuolten toiminnan perusteella tosiasiallisesti viimeistään siivoustarkastuksen ja avainten luovutuksen yhteydessä.

Helsingin hovioikeus 25.3.2009 nro 1048
Vuokralaisen vuokranantajan toimistolla allekirjoittama muuttoilmoitus, jonka perusteella hänet poistettiin talonkirjoista, ei täyttänyt AHVL 54 §:n 2 momentin vaatimuksia kirjallisesta irtisanomisilmoituksesta.

Helsingin hovioikeus 17.8.2007 nro 2510
Vuokrasopimuksen mukaan vuokrasuhde oli voimassa toistaiseksi alkaen 15.1.2006. Edelleen vuokrasopimuksen mukaan vuokralaisen ensimmäinen irtisanomispäivä ilman sopimussakkoa oli 1.2.2007 ja vuokralainen oli velvollinen korvaamaan vuokranantajalle sopimussakkona 800 euroa, mikäli hän irtisanoo sopimuksen ennen sovittua päivää. Hovioikeus totesi, että vuokranantaja ja vuokralainen voivat vapaasti sopia irtisanomisajan alkamisajankohdasta ja sopimussakkoon ovat sovellettavissa yleiset sopimusoikeudelliset säännöt ja periaatteet. Lisäksi hovioikeus totesi, että vuokrasuhteen kesto ja sopimussakon suuruus huomioon ottaen sopimussakkoa koskevaa ehtoa ei voida pitää asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 6 §:n nojalla kohtuuttomana. Näin ollen irtisanottuaan vuokrasuhteen 27.2.2006 päivätyllä ilmoituksella päättymään 31.3.2006 vuokralaiset olivat velvollisia korvaamaan vuokranantajalle sopimussakkona 800 euroa.

Vaasan hovioikeus 28.6.2002 nro 826
Talon peruskorjaaminen sillä tavoin perusteellisesti, että talo oli korjauksen ajan asumiskelvoton, oli hyväksyttävä irtisanomisperuste.

Vaasan hovioikeus 7.6.1999 nro 602
Vuokralaisen suorittama irtisanominen katsottiin tehottomaksi, kun vuokranantaja ei ollut noutanut kirjattuna kirjeenä lähetettyä irtisanomisilmoitusta eikä ilmoitusta ollut siten annettu todisteellisesti tiedoksi.

Rovaniemen hovioikeus 10.8.1998 nro 551
Näyttövelvollisuus irtisanomisperusteen virheellisyydestä on sillä osapuolella, joka virheellisyyteen vetoaa.

Helsingin hovioikeus 285/91
Huoneiston myyminen katsottiin hyväksyttäväksi irtisanomisperusteeksi.

Helsingin hovioikeus 172/75
Irtisanomista ei katsottu tehottomaksi, vaikka irtisanomisaika oli ilmoitettu liian lyhyeksi. Vuokrasopimus katsottiin kuitenkin päättyneeksi vasta lainmukaisen irtisanomisajan päätyttyä.

Helsingin hovioikeus 104/73
Vaikka irtisanomisilmoituksessa oli ilmoitettu, että vuokrasopimus päättyy huoneenvuokralaissa säädetyn irtisanomisajan kuluttua, oli irtisanominen mitätön, koska irtisanomisaikaa ei ollut ilmoitettu lain edellyttämällä tarkkuudella.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 2647/83/07
Vuokralainen vuokrasi asuinhuoneiston vuokranantajalta 18.6.2006 päivätyllä vuokrasopimuksella. Vuokralainen irtisanoi sopimuksen puhelinkeskustelussa 31.5.2007. Vuokranantaja tarkasti asunnon 7.6.2007 ja totesi sen olevan hyväksyttävässä kunnossa. Kuluttajariitalautakunta katsoi vuokralaisen olevan velvollinen suorittamaan vuokraa myös heinäkuulta 2007, kun vuokrasopimusta ei toukokuussa 2007 ollut irtisanottu tehokkaalla tavalla. Yksityishenkilönä olevalla vuokranantajalla ei ole ollut velvollisuutta vuokralaisen puhelinyhteydenoton perusteella ohjeistaa vuokralaista siitä, miten irtisanominen tulee tehdä. Se seikka, että vuokranantaja on tämän puhelinsoiton perusteella ryhtynyt sopimuksen päättämisen mukaisiin toimiin (asunnon tarkastus ja avainten vastaanotto), ei vaikuta hänen oikeuteensa saada sopimuksen ja lain mukaista vuokraa koko vuokrakaudelta.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 1373/83/2007
linkki: Vuokrasopimuksen aikaisinta irtisanomisaikaa koskeva ehto

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Rovaniemen hovioikeus 13.4.2007 nro 327
Vuokralainen oli irtisanonut määräaikaisen vuokrasopimuksen kesken sopimuskauden. Vuokranantaja nosti vuokralaista vastaan vuokravelkomuskanteen ja vaati vuokrasuhteen viimeisen kolmen kuukauden ajalta maksamatta olleita vuokria. Vuokralainen ei ollut saattanut määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomista tuomioistuimen käsiteltäväksi lain 55 §:n edellyttämällä tavalla. Määräaikaisen vuokrasopimuksen määräaikaisuusehdon sovittelu ei tullut kysymykseen, koska määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä on nimenomaisesti säädetty oma menettelytapa, jota vastaaja ei ollut noudattanut. Koska vuokranantajan kanne oli koskenut maksamattomien vuokrien velkomista, hovioikeus katsoi, että tapauksessa ei ollut kyse 55 §:n tarkoittamasta vahingonkorvauksesta, johon voitaisiin soveltaa 6 §:n 4 momentissa säädettyä vahinkoa kärsineen myötävaikutusvelvollisuutta ja jota voitaisiin mainitun lainkohdan nojalla sovitella.

Turun hovioikeus 11.6.2002 nro 1640
Vuokralainen oli kihlautunut lapsensa isän kanssa tarkoituksenaan solmia avioliitto. Tämän jälkeen vuokralainen oli yhdessä kihlattunsa kanssa ostanut vuokrahuoneiston sijaintipaikkakunnalta omakotitalon ja muuttanut tämän kanssa yhteen asumaan. Tuomioistuin katsoi, että kyseessä on AHVL 55 §:n 2 momentin 3 kohdan mukainen syy (sopimuksessa pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta) sallia vuokrasopimuksen irtisanominen.

Itä-Suomen hovioikeus 11.6.1998 nro 684
Vuokralaisella oli oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus tuomioistuinteitse, kun hän oli saanut opiskelupaikan toiselta paikkakunnalta ja edestakaisen matkan pituudeksi olisi tullut n. 110 km.

Puolisoiden vastuu vuokrasopimuksesta

Rovaniemen hovioikeus 13.4.2007 nro 335
Aviopuolisoista A oli muuttanut lasten kanssa pois perheen yhteisestä asunnosta tekemättä vuokranantajalle AHVL 44 §:n 2 momentin mukaista ilmoitusta vuokraoikeuden siirrosta asunnossa asuvalle puolisolle. Vuokrasopimus oli tehty molempien puolisoiden nimiin. Vuokranantaja vaati maksamattomia vuokria vuokrasuhteen päätyttyä sekä A:lta että B:ltä. Vuokranantaja oli osoittanut ja toimittanut irtisanomisilmoituksen asuntoon asumaan jääneelle puoliso B:lle. A ja B molemmat väittivät, että vuokranantaja oli tietoinen muuttuneesta asumistilanteesta. Hovioikeus katsoi, että kokonaisuutena arvioiden oli pääteltävissä, että vuokranantaja oli tiennyt A:n pois muuttamisesta ja omalta osaltaan hyväksynyt vuokraoikeuden siirtymisen yksin B:n nimiin viimeistään merkitessään vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitukseen vuokralaiseksi vain B:n ja antaessaan sen tiedoksi vain B:lle. Näin ollen A:n katsottiin vapautuneen vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteistaan viimeistään vuokranantajan toimittaessa vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksen B:lle.

Helsingin hovioikeus 9.11.2000 nro 2162
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 11 §:n mukaan aviopuolisot vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, jos he asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa huoneistossa. Tällaista asuinhuoneistoa koskevassa asiassa kummallekin puolisolle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi, milloin siihen harkitaan olevan syytä. Edellä kerrotun lainkohdan perusteella. A, joka asui yhdessä miehensä B:n kanssa B:n vuokraamassa huoneistossa, vastasi yhteisvastuullisesti B:n kanssa vuokrasuhteista johtuvista velvoitteista. Kantaja oli kohdistanut vaatimukset myös A:han. Tämän vuoksi A oli asiassa vastaaja eikä pelkästään kuultava.

Purkaminen

KKO:2003:71
Vakuuden olemassaolon ei tule huonontaa vuokranantajan oikeutta vaatia vuokrasopimuksen purkua maksamattomien vuokrien vuoksi.

KKO 1984-II-176
Vuokralaisen lapsi oli soittanut huoneistossa flyygeliä aamuisin, päivisin ja iltaisin noin 6-7 tuntia päivässä. Vuokranantajalla oli oikeus purkaa vuorkasopimus.

Rovaniemen hovioikeus 16.6.2005 nro 477
Vuokralainen oli tehnyt vuokranantajan kanssa kirjallisen maksusuunnitelman erääntyneinä olleiden vuokrien maksamisesta. Vuokralainen ei ollut suorittanut sovittuja lyhennyksiä ja vuokrataloyhtiö purki vuokrasopimuksen. Hovioikeus katsoi ratkaisusta KKO:2003:71 ilmenevät periaatteet huomioon ottaen, että purkuilmoituksen jälkeisillä lyhennyksillä ei ollut asiassa ratkaisevaa merkitystä. Hovioikeus totesi, että vuokranmaksun laiminlyönnin merkitystä ei voitu pitää vähäisenä, riippumatta siitä, että maksuvaikeudet johtuivat yhteiskunnan maksamien tukien keskeyttämisestä. Vuokrasopimus purettiin.

Turun hovioikeus 17.5.2006 nro 1140
Vuokralaisen vieraat olivat mm. uhanneet tappaa eräitä naapureita sillä seurauksella, että nämä eivät olleet uskaltaneet poistua asunnosta ennen seuraavaa aamua. Naapurit eivät myöskään uskaltaneet liikkua ja leikkiä lastensa kanssa pihalla. Vuokralaisen vieraiden oleskeluaikana asunnosta oli todistettavasti kuulunut meteliä ja kovaäänistä musiikkia myös yöaikaan. Vieraat olivat lisäksi huudelleet alentavasti eräille talon asukkaille. Vuokralaisen katsottiin vastaavan asunnossa ja yhteisissä tiloissa hänen luvallaan oleskelleista henkilöistä. Hovioikeus piti vuokralaisen menettelyä kokonaisuutena arvioiden erittäin moitittavana ja vuokranantajalla katsottiin olleen oikeus purkaa vuokrasopimus ilman etukäteen annettua kirjallista varoitusta.

Turun hovioikeus 25.4.2006 nro 1029
Asuinhuoneistosta oli löytynyt joitakin vyöturkiskuoriaisia. Vuokralaiset olivat AHVL 20 ja 63 §:iin vedoten purkaneet vuokrasopimuksen. Sekä käräjä- että hovioikeus katsoivat, että kuoriaisten määrä oli ollut vähäinen ja niistä aiheutunut haitta olisi ollut tehokkain siivoustoimenpitein vältettävissä. Lisäksi huoneiston kunto olisi ainakin näiden toimenpiteiden jälkeen ollut AHVL 20 §:n 1 momentin edellyttämä ja sisäilma olisi täyttänyt terveydensuojelulain 26 §:n asettamat vaatimukset. Tämän vuoksi kuoriaisista ei katsottu aiheutuneen ilmeistä terveyden vaaraa, eikä vuokralaisilla katsottu siten olleen purkuoikeutta.

Helsingin hovioikeus 1.7.2004 nro 2522
Vuokranantaja oli purkanut vuokrasopimuksen ilman varoitusta vuokralaisen syyllistyttyä laajamittaiseen ja suunnitelmalliseen huumausainerikokseen, jossa vuokrasopimuksen kohteena ollutta huoneistoa oli käytetty kannabis sativa -hamppukasvien kasvatukseen. Menettelyn katsottiin rikkoneen sitä, mitä terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi oli säädetty tai määrätty. Tämän lisäksi vuokranantajaa ei voitu vaatia hyväksymään omistamansa huoneiston käyttämistä tällaiseen tarkoitukseen. Vuokralaisen menettelyä pidettiin lisäksi erittäin moitittavana. Tämän vuoksi vuokrasopimuksen purkaminen ei ollut edellyttänyt varoitusta. Hovioikeuden mukaan asiassa ei ollut merkitystä sillä, että vuokralaisen toiminnasta ei ollut väitetty aiheutuneen häiriötä.

Turun hovioikeus 18.10.2002 nro 2661
Vuokralaisella oli purkuoikeus ja oikeus saada vuokravapautus huoneistossa havaitun homeongelman jälkeen. Koska homeongelma ei ollut aiheutunut vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, ei vuokralaisella ollut oikeutta vahingonkorvaukseen.

Helsingin hovioikeus 4.7.2002 nro 2179
Vuokria oli maksamatta purkuasian vireille tullessa kahden kuukauden vuokraa vastaava määrä, mutta koska rästit johtuivat vuokralaisen tilapäisistä taloudellisista vaikeuksista, joiden osalta tilanne oli sittemmin korjaantunut ja vuokralaisen menettelyllä katsottiin olevan vuokranantajana olleelle kaupungille vain vähäinen merkitys, ei purkuoikeutta ollut.

Turun hovioikeus 20.2.2002 nro 388
Vuokrasopimuksen purkuilmoituksen tulee aina olla kirjallinen.

Turun hovioikeus 18.10.2000 nro 2120
Purkuasian tullessa vireille vuokralaisella oli maksamatta kolme vuokran omavastuuosuutta, koska KELA oli ollut vastuussa suurimmasta osasta vuokraa. Oikeuskäytännössä edellytetty vaatimus kahden-kolmen kuukauden vuokrien maksamattomuudesta ei siten täyttynyt. Koska omavastuuosuudet oli kuitenkin jo vuoden ajan maksettu säännöllisesti myöhässä, oli vuokranantajalla purkuoikeus.

Vaasan hovioikeus 16.7.1998 nro 828
Yksityisen henkilön ollessa vuokranantajana ei tällä voida katsoa olevan velvoitetta sietää vuokralaisen toistuvia maksulaiminlyöntejä, vaikka ne johtuisivat ns. sosiaalisista syistä.

Helsingin hovioikeus 19.3.1998 nro 824
Vuokralaisella ei ollut oikeutta vaatia maksamattomien vuokrien kuittaamista vuokravakuudesta.

Helsingin hovioikeus 18.12.1997 nro 4427
Vuokralainen oli maksanut vuokransa epäsäännöllisesti kahden vuoden ajan. Purkuasian vireille tullessa vuokria oli maksamatta hieman yli yhden kuukauden vuokraa vastaava määrä. Vuokranantajalla ei katsottu olevan purkuoikeutta.

Helsingin hovioikeus 30.10.1997 nro 3851
Oikeus sopimuksen purkamiseen oli, kun vuokria oli asian vireille tullessa vajaa kolme kuukautta maksamatta, vaikka asian ratkaisuhetkellä rästejä oli enää hieman yli kuukauden vuokraa vastaava määrä.

Helsingin hovioikeus 30.3.1995 nro 1669
Vuokralaisen koiran jatkuva haukkuminen myös yöaikaan, oikeutti vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen.

Helsingin hovioikeus 3.2.1993 nro 430
Vuokrasopimus voitiin purkaa ilman varoitusta, koska vuokralainen oli säilyttänyt huoneistossa räjähdysaineita.

Helsingin hovioikeus 25.11.1992 nro 4462
Vuokranantajalla oli purkuoikeus, vaikka asian vireille tulon jälkeen oli maksamatta vain yhden kuukauden vuokra.

Helsingin hovioikeus 26.8.1992 A 92/137
Purkuoikeus syntyi vuokralaisen kuuden koiran ja yhden kanin aiheuttaman häiriön ja hajuhaitan vuoksi.

Helsingin HO 20.11.1991 nro 250
Asuinhuoneiston vuokrasopimus tehtiin määräaikaiseksi. Sopimuksen purkamisen (30.10.1990) ja poismuuton 7.12.1990 jälkeen huoneistoon jäi asumaan vuokralaisen sinne ottamia henkilöitä helmikuuhun 1991. Vuokralainen velvoitettiin maksamaan vuokraa ajalta 1.11.1990 – 28.2.1991.

Tavanomainen kuluminen

Helsingin HO 8.5.2002 nro 1249
Vuokranantaja vaati korvausta huoneiston kunnostuskuluista, koska heti vuokralaisen muuton jälkeen jouduttiin suorittamaan perusteellinen pintaremontti muun muassa sen vuoksi, että vuokralainen oli luvatta tehnyt huoneistossa muutostöitä. Vuokralainen oli asunut huoneistossa yli 18 vuotta, minkä vuoksi hovioikeus katsoi, että vuokrasuhteen päättyminen ja normaali kuluminen huomioon ottaen olisi jouduttu joka tapauksessa maalaamaan seiniä ja uusimaan lattian muovimatto. Vuokralaisen suorittamista maalaustöistä ei ollut aiheutunut vahinkoa. Tapettien ja asennetun puolipaneelin poistamisesta, pois kuljettamisesta ja niiden aiheuttamien jälkien korjaamisesta sekä siivouksesta aiheutui kuluja, jotka vuokralaisen oli kuitenkin korvattava.

Turun hovioikeus 18.2.200 nro 313
Vuokranantaja vaati vuokrasuhteen päätyttyä korvausta, koska huoneisto oli ollut siivoamatta, tapetti rikkoutunut kolmesta kohtaa ja WC-istuin ollut irti lattiasta. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden päätöksen, jossa velvoitettiin kissan repimän tapetin korjauskustannukset, mutta hylkäsi WC-istuimen irti olemista koskevan vaatimuksen, koska kiinnitys on voinut pettää ilman että sitä on huomattu. Hovioikeus katsoi, että lattialla olleet villakoirat, kylpyhuoneen lattiakaivon päällä ja keittiön ilmahormissa ollut lika ja keittiön kaapin ovissa ja seinissä olleet rasvatahrat sekä ammeen ja lieden tausta sekä kylpyhuoneessa olleet sokeritoukat eivät osoittaneet sellaista likaisuutta, jonka perusteella vuokralaiselle syntyisi korvausvelvollisuus huoneiston siivoamisesta.

Kouvolan hovioikeus 9.6.1999 nro 1257
Vuokranantaja vaati vuokralaiselta korvausta omakotitalon vuokrasuhteen päättyessä, koska vuokralaiset muuttaessaan asunnosta olivat jättäneet talon siivoamattomana ja monin tavoin vahingoittuneena vuokranantajan hallintaan. Huoneistossa suoritettiin tavarantarkastus, jossa havaittiin se, että asuintilat olivat pesemättä, sähkölämmitteinen patteri oli ruostunut, lavuaarin tulpat puuttuivat, keittiön työtasossa oli viiltoja, keittiössä, eteisessä ja olohuoneessa lautaparketit olivat kuluneet, takka ja leivinuuni olivat halki, uuninluukut kieroutuneet, takan tukiraudat sisäpuolelta vaurioituneet ja arinalevyt vääntyneet. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut siitä, että mainitut vahingot kuuluivat vuokralaisen korvattavaksi.

Turun hovioikeus 140573/73
Vuokranantaja oli vuokralaisen muutettua huoneistosta korjannut muun muassa keittokomeron korkkimattoa, sähkölieden levyt, wc-altaan, kylpyammeen sekä suorittanut maalaus- ja tapetointitöitä yhteensä 1800 markan edestä. Raastuvanoikeus katsoi, että korjauskustannuksista oli vain kolmannes aiheutunut huoneiston normaalia suuremmasta kulumisesta, minkä vuoksi raastuvanoikeus velvoitti vuokralaisen suorittamaan vahingonkorvaukseksi 600 markkaa. Hovioikeus katsoi, ettei ollut esitetty syyt muuttaa raastuvanoikeuden päätöksen lopputulosta.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 3866/83/07
Asiassa oli riitaa vuokra-asunnossa aiheutuneista vahingoista ja vuokranantajan velvollisuudesta palauttaa vuokravakuus. Lautakunta päätti ratkaisussaan suosittaa vakuuden palauttamista vuokralaisille, koska vuokranantajan selvitykset asunnon vahingoista olivat riittämättömiä eivätkä näin ollen oikeuttaneet asetetun vakuussumman pidättämiseen. Joistakin vahingoista oli jäänyt toteen näyttämättä, että ne olisivat syntyneet vuokrasuhteen kestäessä ja muita vahinkoja oli pidettävä asunnon normaalin kulumisen aiheuttamina. Vuokranantajan olisi tullut antaa selvitys siitä, mihin toimiin on vakuuden käyttänyt.

Lautakunta totesi, että jos kohde on ollut asuinkäytössä jo aiemmin eikä siellä ole vuokrasuhteen alkaessa järjestetty asiakirjoin dokumentoitua katselmusta, jossa huoneiston kunto ja mahdolliset puutteet olisi todettu, ei kaikkia vuokrasuhteen päättyessä olevia tämän ylittäviä korjaustarpeita voi pitää pelkästään viimeisten asukkaiden aiheuttamina. Vahinkoon vetoavan vuokranantajan kuuluu kyetä näyttämään toteen väitteensä huoneiston poikkeuksellisesta kulumisesta. Pelkästään vuokranantajan oman ilmoituksen varaan jäävät havainnot eivät lähtökohtaisesti riitä näytöksi tästä.

Lautakunta piti esitettyä eteisen patterikotelon viilutuksen irtoamista edellä kuvatun kaltaisena normaalina kulumisena ottaen huomioon koteloon käytetyn materiaalin laatu. Ovien maalipinnan rapistuminen on ilmeisesti aiheutunut niiden pitkäaikaisesta ullakkosäilytyksestä, joka on alkanut ennen vuokrasuhteen syntyä. Näin ollen niitä ei voida pitää vuokralaisten aiheuttamina vahinkoina. Vaurioiksi on nimetty myös seinien porausjäljet. Lautakunta pitää sinällään tavanomaiseen asumiseen kuuluvana ja hyväksyttävänä, että asumisen aikana seinä- sekä mahdollisesti myös kattopinnoille tehdään kiinnityksiä esimerkiksi tauluille, julisteille, peileille, verhotangoille tai huonekasveille. Vuokralainen ei ole vastuussa tällaisista toimista syntyneiden reikien paikkaamisesta ja maalaamisesta eivätkä valituksen liitekuvat osoita, että huoneiston seiniin olisi tullut tällaisia jälkiä tavanomaista enempää. Vuokranantaja ei ole kyennyt näyttämään toteen, että vessan oven vanerilevypaikkaus olisi suoritettu vuokrasuhteen kestäessä. Näin ollen tätäkään korjausta ei voi perustellusti pidättää vuokravakuudesta. Vuokrasuhteen aikana vuokralaiset asensivat asuntoon ullakossa säilytettyjä, asuntoon kuuluvia ovia. Tehtäessä asunnon vuokrasopimus useamman vuokralaisen kanssa on oletettavaa, että tiloja halutaan rajata omaan käyttöön. Vuokralaiset ovat itse suorittaneet saranointityöt. Valitukseen liitetyt valokuvat eivät lautakunnan mielestä osoittaneet tässä tapauksessa huolimattomuutta tai oven karmien vaurioitumista.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 2194/83/07
Vuokralaiset vuokrasivat huoneiston vuokranantajalta alkaen 1.7.2006. Vuokrasopimus irtisanottiin sittemmin molemmin puolin ja vuokrasuhde päättyi 15.4.2007. Vuokranantaja vähensi palauttamastaan vakuudesta käsityksensä mukaan vuokralaisen korvattavaksi kuuluvia korjauskustannuksia. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että vahinkoon vetoavan vuokranantajatahon kuuluu kyetä näyttämään toteen väitteensä huoneiston poikkeuksellisesta kulumisesta. Pelkästään vuokranantajien oman ilmoituksen varaan jäävät havainnot eivät lähtökohtaisesti riitä näytöksi tästä. Em. perusteilla ja esitetyn näytön nojalla lautakunta katsoi vuokranantajalla olevan oikeuden pidättää vakuudesta tapetoinnin vauriot sekä kustannukset asunnon lukon uudelleensarjoituksesta.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 2052/83/07
Vuokrasopimus päättyi 30.4.2007. Vuokranantaja pidätti vuokralaisten vakuutena maksaman summan ja vaatii lisäkorvausta patteriventtiilin uusimisesta sekä parketin hionnasta ja lakkauksesta. Vaikka vuokrasopimuksen ehdoksi ei ollut otettu rajoituksia lemmikkieläinten pitoon, lautakunta totesi, että koiran aiheuttamien raapimajälkien ei voi katsoa kuuluvan huolelliseen huoneistonhoitoon ja myös hiekoitushiekka olisi tullut poistaa ennen kuin se vaurioittaa parkettia. Lautakunta katsoi, että vuokralaisten tuli korvata näiltä osin parketille aiheuttamansa vahinko.

Vakuus

KKO 1994:109
Vuokralainen oli vuokrannut määräajaksi teollisuushallin ja sittemmin perusteettomasti purkanut vuokrasopimuksen. Pankki oli antanut vuokranantajalle omavelkaisen takauksen ”vuokran sopimuksen mukaisen maksamisen vakuudeksi”. Takauksen katsottiin koskevan myös sitä vahingonkorvausta, jonka vuokralainen oli sopimusrikkomuksensa vuoksi velvollinen suorittamaan vuokranantajalle jäljellä olevalta vuokra-ajalta saamatta jääneistä vuokrista.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 3866/83/07
Asiassa oli riitaa vuokra-asunnossa aiheutuneista vahingoista ja vuokranantajan velvollisuudesta palauttaa vakuus. Lautakunta päätti ratkaisussaan suosittaa vakuuden palauttamista vuokralaisille, koska vuokranantajan selvitykset asunnon vahingoista olivat riittämättömiä eivätkä näin ollen oikeuttaneet asetetun vakuussumman pidättämiseen. Joistakin vahingoista oli jäänyt toteen näyttämättä, että ne olisivat syntyneet vuokrasuhteen kestäessä ja muita vahinkoja oli pidettävä asunnon normaalin kulumisen aiheuttamina. Vuokranantajan olisi tullut antaa selvitys siitä, mihin toimiin on vakuuden käyttänyt.

Lautakunta totesi, että jos kohde on ollut asuinkäytössä jo aiemmin eikä siellä ole vuokrasuhteen alkaessa järjestetty asiakirjoin dokumentoitua katselmusta, jossa huoneiston kunto ja mahdolliset puutteet olisi todettu, ei kaikkia vuokrasuhteen päättyessä olevia tämän ylittäviä korjaustarpeita voi pitää pelkästään viimeisten asukkaiden aiheuttamina. Vahinkoon vetoavan vuokranantajan kuuluu kyetä näyttämään toteen väitteensä huoneiston poikkeuksellisesta kulumisesta. Pelkästään vuokranantajan oman ilmoituksen varaan jäävät havainnot eivät lähtökohtaisesti riitä näytöksi tästä.

Lautakunta piti esitettyä eteisen patterikotelon viilutuksen irtoamista edellä kuvatun kaltaisena normaalina kulumisena ottaen huomioon koteloon käytetyn materiaalin laatu. Ovien maalipinnan rapistuminen on ilmeisesti aiheutunut niiden pitkäaikaisesta ullakkosäilytyksestä, joka on alkanut ennen vuokrasuhteen syntyä. Näin ollen niitä ei voida pitää vuokralaisten aiheuttamina vahinkoina. Vaurioiksi on nimetty myös seinien porausjäljet. Lautakunta pitää sinällään tavanomaiseen asumiseen kuuluvana ja hyväksyttävänä, että asumisen aikana seinä- sekä mahdollisesti myös kattopinnoille tehdään kiinnityksiä esimerkiksi tauluille, julisteille, peileille, verhotangoille tai huonekasveille. Vuokralainen ei ole vastuussa tällaisista toimista syntyneiden reikien paikkaamisesta ja maalaamisesta eivätkä valituksen liitekuvat osoita, että huoneiston seiniin olisi tullut tällaisia jälkiä tavanomaista enempää. Vuokranantaja ei ole kyennyt näyttämään toteen, että vessan oven vanerilevypaikkaus olisi suoritettu vuokrasuhteen kestäessä. Näin ollen tätäkään korjausta ei voi perustellusti pidättää vuokravakuudesta. Vuokrasuhteen aikana vuokralaiset asensivat asuntoon ullakossa säilytettyjä, asuntoon kuuluvia ovia. Tehtäessä asunnon vuokrasopimus useamman vuokralaisen kanssa on oletettavaa, että tiloja halutaan rajata omaan käyttöön. Vuokralaiset ovat itse suorittaneet saranointityöt. Valitukseen liitetyt valokuvat eivät lautakunnan mielestä osoittaneet tässä tapauksessa huolimattomuutta tai oven karmien vaurioitumista.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 2194/83/07
Vuokralaiset vuokrasivat huoneiston vuokranantajalta alkaen 1.7.2006. Vuokrasopimus irtisanottiin sittemmin molemmin puolin ja vuokrasuhde päättyi 15.4.2007. Vuokranantaja vähensi palauttamastaan vakuudesta käsityksensä mukaan vuokralaisen korvattavaksi kuuluvia korjauskustannuksia. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että vahinkoon vetoavan vuokranantajatahon kuuluu kyetä näyttämään toteen väitteensä huoneiston poikkeuksellisesta kulumisesta. Pelkästään vuokranantajien oman ilmoituksen varaan jäävät havainnot eivät lähtökohtaisesti riitä näytöksi tästä. Em. perusteilla ja esitetyn näytön nojalla lautakunta katsoi vuokranantajalla olevan oikeuden pidättää vakuudesta tapetoinnin vauriot sekä kustannukset asunnon lukon uudelleensarjoituksesta.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 2052/83/07
Vuokrasopimus päättyi 30.4.2007. Vuokranantaja pidätti vuokralaisten vakuutena maksaman summan ja vaatii lisäkorvausta patteriventtiilin uusimisesta sekä parketin hionnasta ja lakkauksesta. Vaikka vuokrasopimuksen ehdoksi ei oltu otettu rajoituksia lemmikkieläinten pitoon, lautakunta totesi, että koiran aiheuttamien raapimajälkien ei voi katsoa kuuluvan huolelliseen huoneistonhoitoon ja myös hiekoitushiekka olisi tullut poistaa ennen kuin se vaurioittaa parkettia. Lautakunta katsoi, että vuokralaisten tuli korvata näiltä osin parketille aiheuttamansa vahinko.

Kuluttajariitalautakunnan päätös 1706/83/07
Vuokrasopimus päättyi tammikuussa 2007. Vuokranantaja pidätti vuokralaisen maksamasta vakuudesta osan asuntoon tilaamansa siivouksen johdosta. Vuokranantaja ei ollut esittänyt vuokralaiselle huomautuksia asunnon kunnosta hänen poismuuttonsa yhteydessä tehdyn muuttotarkastuksen perusteella, vaan siisteyspuutteet olivat johtaneet toimenpiteisiin vasta huoneiston seuraavan vuokralaisen aloitteesta. Lautakunta katsoi tämän osoittavan, että vuokranantaja on hyväksynyt asunnon luovutuskunnon niiden seikkojen osalta, jotka ovat havaittavissa asuntoa normaalihuolella tarkasteltaessa. Lisäksi lautakunta katsoi, että kun K:lle ei ole ilmoitettu puhdistustarpeesta eikä varattu hänelle mahdollisuutta huolehtia näistä normaaleista kodinhoitotoimista hänen omana hallinta-aikanaan ennen asunnon luovutusta seuraavalle vuokralaiselle, vastuu huoneiston siisteydestä suhteessa uuteen vuokralaiseen jää yksin vuokranantajalle. Siivoustarvetta ei pidetty sellaisena sopimusrikkomuksena ja vahingon aiheuttamisena, josta vakuutta voisi pidättää.

Vuokrankorotukset

KKO 1982 II 29
Vuokranantajan katsottiin lainmukaisesti ilmoittaneen vuokrankorotuksesta, kun asianmukainen vuokrankorotusilmoitus oli postiluukun kautta toimitettu vuokrattuun huoneistoon.

Helsingin hovioikeus 27.12.2000 nro 3637
Vuokralainen vaati kanteella muun muassa vuokrankorotusta koskevan ehdon kohtuullistamista. Vuokrasopimuksessa oli sovittu, että vuokraa korotetaan, mikäli yhtiövastike nousee. Asunto-oikeus katsoi, että kyseinen vuokran tarkistamista koskeva ehto on kohtuuton, koska yhtiövastikkeen määrään vaikuttavat eri seikat kuin vuokratason määräytymiseen. Hovioikeus hyväksyi päätöksen perustelut.

Helsingin hovioikeus 14.12.2000 nro 3505
Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden päätöksen perustelut, joissa muun muassa todettiin mitättömäksi vuokrasopimusehto, johon korotusperusteiden kohdalle oli kirjoitettu lausuma: ”yleinen vuokratason nousu”. Perustelujen mukaan maininta ei ole edes likimäärin yksiselitteinen eikä siinä mainita mitään korotusmenettelystä.

Vuokrasopimuksen muoto

Turun hovioikeus 14.12.2000 nro 2747
Määräaikaisen vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen oli tehty erillinen liite, jossa sovittiin, että määräaikaisuudesta huolimatta vuokrasopimus päättyy mahdolliseen kiinteistön kauppaan ja että vuokralaiset luopuvat vaatimasta korvausta tällaisesta tilanteessa. Molemmat ehdot katsottiin huoneenvuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastaisiksi ja jätettiin ottamatta huomioon. Vuokranantaja tuomittiin maksamaan vuokralaiselle korvausta vuokrasopimuksen ennenaikaisen päättämisen perusteella.

Turun hovioikeus 5.9.1997 nro 2297
Osapuolet olivat keskustelleet määräaikaisen 48 kuukauden mittaisen vuokrasopimuksen tekemisestä. Sopimusta ei kuitenkaan ollut laadittu kirjallisesti. Kantaja vaati tuomioistuinta vahvistamaan, että määräaikainen vuokrasopimus oli syntynyt vuokraneuvottelussa tai toissijaisesti, että tuomioistuin vahvistaisi toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen syntyneen. Hovioikeus katsoi, että määräaikaista vuokrasopimusta ei ollut syntynyt, koska sellainen on laadittava kirjallisessa muodossa ja tosiasia oli, että sopimus oli jäänyt toiselta osapuolelta allekirjoittamatta. Näissä olosuhteissa ei katsottu myöskään syntyneen toistaiseksi voimassa ollutta sopimusta.