Sijoitustoiminnan rahoittaminen

Lainansaanti

Lainarahoitus on tärkeä osa asuntosijoittamista, koska harvoin on säästössä niin paljon pääomaa, että pystyisi ostamaan asuntoa velattomana. Keskimäärin pankit antavat lainalle ostettavasta asunnosta vakuutta 70–75 prosenttia. Asuntosijoittamisen kannalta on usein järkevää käyttää velkavipua. Velkaa hyödyntämällä saa parannettua tuottoprosenttia. Laina oikein käytettynä on sijoittajan tärkeä apu, mutta lainaan pitää suhtautua oikein. Liian suuren velkavivun käyttäminen kasvattaa asuntosijoittamisen riskiä korkojen noustessa.

Pankkilaina on asuntosijoittamisen kannalta mahtava asia, koska se mahdollistaa asuntosijoittamisen lähes kaikille, joilla on säännöllisiä ansiotuloja. Suurin osa asuntosijoittajista onkin aivan tavallisia palkansaajia tai eläkkeensaajia. Pitää olla vain omia vakuuksia tai säästöjä, jotta pääsee alkuun. Vakuutena voi käyttää esimerkiksi omaa asuntoa. Vakuuksia vastaan voi hakea lainalupausta pankista ja suunnata sijoitusasunnon ostoon.

Lisää aiheesta:

Sijoitusovi.com: Asuntosijoittajan rahoitus osa 1: Sijoituslainan hakeminen

Kassavirta

Kassavirta eli säännöllinen kuukausittain tulo on asuntosijoittamisen merkittävä osa. Kassavirta on asuntosijoittamisen tärkeimpiä, ellei tärkein yksittäinen komponentti. Tasainen kassavirta luo sijoitustoimintaan ennustettavuutta ja mikä parasta tulot voi sijoitta edelleen esimerkiksi uuden sijoitusasunnon hankintaan. Pankin kanssa voi yrittää sopia lyhennysvapaista, joiden avulla kassavirtaa voi kasvattaa varsinkin matalan korkotason aikana. Tämä helpottaa ja mahdollistaa sijoitustoiminnan laajentamisen mahdollisesti nopeallakin aikataululla. Kassavirta on asuntosijoittamisen kannalta ja sen kannattavuuden kannalta tärkeämpää kuin arvonnousu, koska arvonnousun ulosmittaaminen on aina spekulatiivista. Kassavirta on kuitenkin aina selvää ja säännöllistä rahaa.

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen

Erityisesti asuntosijoittamisen laajentuessa muutamaa asuntoa suuremmaksi toiminnaksi nousee esiin kysymys, kannattaisiko sijoitustoimintaa harjoittaa osakeyhtiön kautta?

Käytännön sijoitustoiminnan näkökulmasta osakeyhtiön kautta harjoitettu toiminta ei eroa mittavasti yksityishenkilön harjoittamasta sijoitustoiminnasta. Keskeisimpänä erona voidaan pitää osakeyhtiön pyörittämisestä aiheutuvaa ylimääräistä hallintoa sijoitustoiminnassa. Ero voi näkyä myös rahoitusjärjestelyissä, jos sijoitustoiminnassa hyödynnetään velkavipua. Yksityishenkilön asuntolainoituksen ehdot ja korot poikkeavat usein yrityspuolelle tarjotusta.

Osakeyhtiön kautta sijoittamista pohdittaessa onkin syytä kääntää katse ennen kaikkea sen verotuksellisiin vaikutuksiin.

Verotuksellisia vaikutuksia syntyy yhtiön perustamisvaiheessa, jos perustettavaan yhtiöön halutaan siirtää jo olemassa olevaa asuntovarallisuutta. Jos asunnot myydään yhtiölle, tämä aiheuttaa veroseuraamuksia varainsiirtoveron muodossa. Varainsiirtoveron välttämiseksi asunnot voidaan sijoittaa yritykseen myös apporttina. Tämä tarkoittaa, että

omistaja sijoittaa yhtiöön rahan sijaan omistuksessaan olevat asunnot. Lisäksi siirrosta voi aiheutua veroseuraamuksia luovutusvoittoveron muodossa varallisuuden yhtiölle siirtävälle sijoittajalle.

Sijoitustoiminnan aikana asuntosijoittajille merkityksellisiä ovat vähennykset, joita vuokratulosta voi tehdä. Näissä yksityishenkilönä sijoittamisen ja osakeyhtiön kautta sijoittamisen välillä ei ole eroja. Vuokrauksesta aiheutuneet kulut, remontit ja rahoituskustannukset voi vähentää vuokratulosta molemmissa tapauksissa.

Voimakkain ero yksityishenkilönä sijoittamisen ja osakeyhtiön kautta sijoittamisen välillä syntyy malleista, joilla voittoa verotetaan. Yksityishenkilönä sijoitettaessa vuokratulosta maksetaan pääomavero, joka vuonna 2016 on 30 prosenttia enintään 30 000 euron pääomatuloista ja 34 prosenttia 30 000 euroa ylittävältä osalta.

Yhtiö puolestaan maksaa voitostaan yhteisöveron, joka on vuonna 2016 20 prosenttia yrityksen verotettavasta tulosta. Verojen jälkeen jäljelle jäävä tulos kerryttää yhtiön pääomaa. Tämä pääoma voidaan joko käyttää sijoitustoiminnan laajentamiseen tai jakaa osakkeenomistajille.

Listautumattomasta yhtiöstä jaetuista osingoista maksetaan pääomatuloveroa. Listautumattomien yhtiöiden osinkoja verotetaan vuonna 2016 150 000 euroon asti niin, että 25 prosenttia osingosta on veronalaista pääomatuloa siltä osin kuin osingon määrä vastaa osakkeen matemaattiselle arvolle laskettua kahdeksan prosentin vuotuista tuottoa. Siltä osin kuin osingon määrä ylittää kahdeksan prosentin vuotuisen tuoton, 75 prosenttia osingosta on veronalaista pääomatuloa. Vuoden 2016 alusta pääomatulovero on 30 prosenttia 30 000 euron pääomatuloihin asti ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia.

Verotuksellisesta näkökulmasta on siis huomioitava niin yhteisövero kuin pääomatuloverokin. Kokonaisverorasitukseen vaikuttavat yhtiön osakkeiden matemaattinen arvo (yhtiön nettovarallisuus jaettuna osakkeiden lukumäärällä) sekä verovuonna jaetun osingon määrä.