Hallinnointi

Kohtuullinen vuokrataso

Lähtökohtaisesti on tärkeää tietää alueen vuokrataso. Vuokratason selvittämiseen vuokranantajan kannattaa hyödyntää nettiä, varsinkin jos ei ole ennestään tietoa alueen vuokratasosta. Tietoa alueella pyydetystä vuokratasosta löytää vuokraussivustoilta (esim. vuokraovi.com ja oikotie.fi). Suurimpien kaupunkien toteutuneita vuokria voi tarkastella ympäristöministeriön ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen tarjoamasta asuntojenvuokrat.fi-palvelusta. Alueellista vuokratasoa voi selvittää myös kysymällä muilta tutuilta asuntosijoittajilta tai vaikka ystäviltä, jotka asuvat vuokralla. Myös kiinteistön- ja vuokranvälittäjiltä voi tiedustella alueen vuokratasoa. Lisäksi vuokratilastoja on saatavilla Tilastokeskuksen sivuilla.

Vuokrauksen ajankohta voi myös vaikuttaa vuokran määrään. Erityisesti opiskelijakaupungeissa vuokraussesongin aikana pyydetyt vuokrat ovat normaalia korkeimmat verrattuna muuhun ajankohtaan. Tällaisia ovat esimerkiksi alkusyksy, jolloin useat uudet opiskelijat muuttavat uudelle paikkakunnalle ja ovat uuden asunnon tarpeessa. Myös lapsiperheet muuttavat mielellään kesällä, jolloin esimerkiksi koulua ei tarvitse vaihtaa kesken lukuvuoden.

 

Hoitokulut

Hoitovastike muodostaa yli kolmanneksen asunnon vuokrasta (PTT, Kiinteistöliitto, Omakotiliitto: Asumismenot 2014). Hoitovastike muodostuu kiinteistön ylläpitokustannuksista, jollaisia ovat esimerkiksi lämpöhuolto, sähköhuolto, jätehuolto ja kunnossapito sekä näiden vaatima hallinto. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on poikkeuksetta noussut inflaatiota voimakkaammin ja joinakin vuosina kasvu on ollut yleiseen hintakehitykseen nähden moninkertaista (Tilastokeskus: Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi). Usein kustannusten nousu ei kuitenkaan siirry täysimääräisenä vuokriin. Tällöin kustannusten nousulla on vuokratuottoa laskeva vaikutus.

Vaikuta kustannustasoon

Kustannusten nousua ei tule ottaa annettuna. Osakkeenomistajien on syytä edellyttää aina riittäviä perusteluja kustannusten nousulle ja niiden pohjalta tapahtuville vastikekorotuksille. Osakkeenomistajat ja erityisesti heitä edustava yhtiön hallitus voivat aktiivisella otteella saada painettua hoitokustannuksia merkittävästi alaspäin. Merkittävä rooli on myös isännöitsijällä, joka viime kädessä hoitaa taloyhtiön juoksevia asioita. Kannattaa huomioida ainakin seuraavat mahdollisuudet vastikkeen hillitsemiseen ja vaatia niiden toteutumista:

* Kiinteistönpidon suunnitelmallisuutta on syytä jatkuvasti parantaa, sillä ennakoinnilla voidaan välttää äkillisiä muutoksia.

* Pienistäkin korjauksista pitää vaatia kunnon kustannusarviot.

* Ellei suunniteltuja korjauksia ole, riittää, että kassassa on rahaa kahden kolmen kuukauden vastikekertymän verran. Yhtiön kassaa ei ole syytä suotta paisuttaa.

* Edellisen vuoden ylijäämän pitää siirtyä tämän vuoden budjettiin.

* Energia muodostaa hoitokuluista yli kolmanneksen – käytönseurantaan ja tehostamiseen kannattaa investoida.

* Ylläpitokorjaukset, huolto, vakuutukset ja isännöintikin on syytä kilpailuttaa säännönmukaisesti.

* Isännöitsijän palkkio voisi olla tulosperusteinen sen mukaan, kuinka hyvin hän onnistuu tuomaan pitkäjänteisiä säästöjä kiinteistön ylläpitoon.

Vertailutietoa tilastoista

Vertailutietoa omaan työhönsä kustannustason hillitsemiseksi voi hakea Kiinteistöliiton koostamista hoitokulutilastoista. Alla olevassa kaaviossa on avattu tarkemmin hoitokulujen muodostumista asunto-osakeyhtiöissä. Tilastot pohjaavat Tilastokeskuksen tuoreimpiin lukuihin, jotka ovat tällä hetkellä vuodelta 2014. Uudet vuositilastot vuodelta 2015 julkaistaan jälleen ensi syksynä. Tutustu tarkempiin tilastoihin tästä.

Kiinteistöliitto tuottaa myös yksityiskohtaisempaa seurantatietoa tiettyjen kustannuserien kehittymisestä. Monet kiinteistönhoidon kustannukset ovat jatkaneet nousuaan vuonna 2015. Liiton syyskuussa 2015 julkaisemien tulosten mukaan nousu on seurausta erityisesti kiinteistöveron korotuksista. Koko maan tasolla nousu on ollut maltillista, mutta kaupunkikohtaisia eroja esiintyy. Tästä löydät vuoden 2015 indeksitalovertailun eriteltynä suurimpien kaupunkien osalta.

Taloyhtiön remontit

Sijoitusasunnon hankintaa pohdittaessa on ensisijaisesti tutustuttava taloyhtiön asiakirjoihin erittäin tarkasti. Taloyhtiön kunto ja sen selvittäminen on asuntosijoittamisen kulmakiviä. Vaikka asunto olisi kuinka hyväkuntoinen ja hyvältä vaikuttava sijoitus, on taloyhtiön kunto vielä tärkeämpi asia.

Yhtiön remontit ja mahdollinen korjausvelka pitää asuntosijoittajan katsoa ja laskea tarkkaan. Pitää ottaa huomioon, että taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma ei välttämättä sisällä kaikkea asuntosijoittajan toiminnan kannalta olennaista tietoa. Taloyhtiön tunnuslukuihin ja korjaushistoriaan pitää perehtyä, jotta taloyhtiöstä saa oikean kuvan sekä korjauksiin ja kuluihin osaa varautua oikein. Tämä on tärkeää, koska korjausrakentaminen saattaa pahimmillaan viedä sijoitusasunnon tuotot pitkäksi aikaa.

Sijoittajan on aina syytä pitää huolta omaisuudestaan mahdollisimman hyvin. Asuntosijoittajalle tämä tarkoittaa osallistumista taloyhtiön hallintoon eli hallitukseen. Taloyhtiön etu on myös se, että hallituksessa on monenlaista osaamista, myös vuokranantajaosakkaita. Sijoitusasunnon omistajalla on usein kokemusta useammista

taloyhtiöistä. Hyviä kokemuksia kannattaa jakaa myös taloyhtiöiden välillä. Sijoittajan kannattaa aina pyrkiä taloyhtiön hallintoon.

Olennaista on vuokranantajan kannalta se, että taloyhtiö tulouttaa korjausrakennushankkeet. Suomen Vuokranantajien tuloutusoppaaseen pitää sijoittajan tutustua tarkkaan ja siihen voi perehtyä täällä:

Hallinnon ulkoistus

Suomen Vuokranantajat suosittelevat asuntosijoittajille vuokraustoiminnan hoitamista itse. Vuokranantajakabineteista ja Suomen Vuokranantajien neuvontapalveluista saa myös tarvittaessa lisäapua vuokraustoimintaan liittyviin kysymyksiin ja juridiikkaan.

Aina ei toki ole mahdollista hoitaa kaikkea itse tai sitten se ei ole itselle luontaista. Silloin asunnon välittämisen ja hallinnon voi myös halutessaan ulkoistaa. Tämä tietysti vie pienen osan tuotosta. Hallinnon ulkoistus on kuitenkin käytännöllinen mahdollisuus, joka mahdollistaa yhä useammille asuntosijoittamisen.

Oman asunnon voi mahdollisesti antaa myös majoituspalveluja tarjoaville yrityksille. Uusia mahdollisuuksia tulee markkinaan koko ajan. Ympäristöministeriön johdolla on valmisteltu niin kutsuttu välivuokrausmalli, joka on pilottina otettu käyttöön Espoossa ja Jyväskylässä.

Hankkeen tarkoitus on saada vapaarahoitteisesta vuokra-asuntokannasta asuntoja sosiaalisen asuntotarpeen tilkitsemiseen. Pääasiassa tällä pyritään auttamaan nuorten asuntotilannetta. Hankkeessa Y-säätiö ja kunta ottavat yksityisen vuokranantajan riskiä. Hankkeen tavoite on kannatettava ja olisikin tärkeää, että välivuokrausmalli leviäisi kaikkiin ainakin kaikkiin suuriin kaupunkeihin.

Muut kulut

Asuntosijoittamisessa on hyvällä suunnittelulla, strategian noudattamisella ja hyvillä vuokralaisvalinnoilla saadaan riskit minimoitua ja parhaimmillaan asuntosijoittaminen sujuu ongelmitta ja hienosti.

Joskus kuitenkin, hyvästä suunnittelusta ja valmistautumisesta huolimatta, asiat saattavat mennä pieleen ja vuokraussuhteessa tulee vuokralaisen kanssa ongelmia. Tyypillisin ongelma on vuokranmaksun laiminlyönti. Vuokranmaksun perintään saa apua esimerkiksi Suomen Vuokranantajien kumppanin Lindorffin avulla.