Vastaako vuokranantaja vuokralaisen laittomasta nettikäytöstä?

Viime vuosina on nähty useita tapauksia, joissa vuokranantaja on saanut korvausvaatimuksen vuokrahuoneistonsa internet-liittymästä tekijänoikeuksien vastaisesti jaetusta materiaalista. Vuokranantaja ei kuitenkaan itse ole korvausvelvollinen, mikäli hän voi osoittaa, ettei ole henkilökohtaisesti syyllistynyt tekijänoikeuksien loukkaamiseen. Tilanteessa on muistettava myös vuokralaisen henkilötietojen suoja.

Viime vuosina tuhannet suomalaiset ovat saaneet kirjeitä, joissa vaaditaan maksamaan korvausta elokuvien ja televisiosarjojen laittomasta levittämisestä. Taustalla on yleensä ulkomainen tekijänoikeuksien haltija, jonka toimeksiannosta suomalainen asiamies lähettää kirjeitä. Niissä vaaditaan jopa tuhansien eurojen hyvitysmaksuja, jotta asiaa ei vietäisi tuomioistuimen käsiteltäväksi. Yhteydenotoissa todetaan, että kirjeen saaneen internet-liittymästä on laittomasti jaettu tekijänoikeudella suojattuja teoksia. Vertaisverkosta tällaisen materiaalin lataaminen on sallittua, mutta jakaminen on laitonta.

”Myös vuokranantaja voi saada tällaisen korvausvaatimuksen, mikäli vuokranantajan nimissä olevasta vuokra-asunnon internet-liittymästä on laittomasti levitetty tekijänoikeudella suojattuja teoksia. Meille tulee säännöllisesti yhteydenottoja, joissa hätääntynyt vuokranantaja soittaa tällaisella asialla”, Suomen Vuokranantajien neuvontalakimies Aleksi Sarasmaa kuvaa.

Miten vuokranantaja voi vastata korvausvaatimuksiin?

Vuokranantajan ei kannata tällaisen kirjeen saatuaan hätääntyä, vaan ryhtyä rauhallisesti selvittämään asiaa.

”Vaatimuskirjeeseen kannattaa vastata ja perustella, ettei kyseisen liittymän omistaja itse käytä liittymää, vaan se on käytössä vuokra-asunnossa. Oikeuskäytännön perusteella voidaan todeta korvausvelvollisuuden edellyttävän, että vastaaja on henkilökohtaisesti jakanut teoksia laittomasti. Vuokranantaja voikin vuokrasopimuksella näyttää, ettei vuokrahuoneiston liittymä ole ollut hänen käytössään teosten levittämisen ajankohtana”, Sarasmaa kertoo.

Kirjeeseen vastatessa on hyvä painottaa, ettei vuokranantaja ole ainakaan itse syyllistynyt tekijänoikeuksien loukkaamiseen. Lisäksi vuokranantajan kannattaa olla yhteydessä vuokralaiseen, informoida tätä vaatimuskirjeestä ja tiedustella onko tämä tietoinen liittymästä tapahtuneesta jakamisesta.

Vuokranantajan on myös tärkeä muistaa, ettei hänellä ole oikeutta luovuttaa vuokralaisen henkilötietoja, vaikka korvausvaatimuksen esittäjä niitä vaatisi. Henkilötietolain mukaan henkilötietoja saa käyttää vain siihen tarkoitukseen, johon ne on alun perin kerätty, vuokralaisen tapauksessa vuokrasopimuksen tekemiseen. Entisen tai nykyisen vuokralaisen tietojen luovuttaminen niitä vaativalle rikkoisi näin ollen henkilötietolakia.

Oikeuskäytäntö muodostumassa

Viime vuonna markkinaoikeus antoi päätöksen, jossa liittymänhaltijan todettiin levittäneen tekijänoikeudella suojattua materiaalia. Hänet velvoitettiin suorittamaan oikeudenhaltijoille hyvitystä jaetusta teoksista sekä korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut. Vastakkaiseen ratkaisuun markkinaoikeus päätyi tämän vuoden helmikuussa, kun se hylkäsi hyvitysmaksukanteen katsottuaan, ettei ollut esitetty riittävää selvitystä siitä, että liittymänhaltija olisi itse henkilökohtaisesti syyllistynyt jakamiseen.

Markkinaoikeus tiukensi tuoreessa laittomaan jakamiseen liittyvässä ratkaisussaan kriteereitä, joiden tulee täyttyä, että operaattori voidaan velvoittaa luovuttamaan asiakkaidensa tietoja.

”Tiukentuneista kriteereistä huolimatta vaatimuskirjeitä saattaa tulla liittymänomistajille myös jatkossa. Kirjeen saajan on hyvä tietää, ettei korvausvaatimus automaattisesti johda maksuvelvollisuuteen”, Sarasmaa sanoo.

Lisätietoa: Neuvontalakimies Aleksi Sarasmaa, p. (09) 1667 6345 (ma-pe klo 12-15), aleksi.sarasmaa@vuokranantajat.fi

LUE LISÄÄ

Hyvään vuokratapaan ei kuulu viranomaissäädöksiä kiertävät ”lisävuokrasopimukset”

Kansanedustaja Kari Uotila on tehnyt kirjallisen kysymyksen vuokralaisten oikeuksista ja laittomista lisävuokrasopimuksista. Toimintatapa ei kestä päivänvaloa. Hyvään vuokrasuhteeseen kuuluu, että vuokrasopimus on laadittu reilusti ja avoimesti molempien osapuolien kannalta eikä siihen kuulu salaisia ”pöytälaatikkosopimuksia”.

”Hyvää vuokratapaa pitää noudattaa ja ylivoimainen enemmistö vuokranantajista näin toimiikin. Ilmiö on valitettava, mutta hyvin marginaalinen”, sanoo Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Suomen vuokramarkkinat toimivat hyvin verrattuna esimerkiksi Ruotsin vastaaviin, jossa pimeät vuokramarkkinat johtuvat erityisesti vuokrasääntelystä johtuvasta tarjonnan niukkuudesta.

”Vuokrien sääntely olisi siis väärä tapa vastata tähän ongelmaan, koska se vain pahentaisi tilannetta”, perustelee Koro-Kanerva.

”Jos vuokrataso tuollaisen lisäsopimuksen myötä muodostuu selkeästi alueen käypää vuokratasoa korkeammaksi, toimintatavalla on mahdollisesti yritetty kiertää toimeentulotuen enimmäisasumismenojen ylärajaa, tuomitsee Koro-Kanerva.

Suomen Vuokranantajat ja Vuokralaiset ry toimivat hyvässä yhteistyössä vuokraukseen liittyvien ongelmien ratkaisemisessa. Hyvä vuokratapa -ohje on tästä hyvä esimerkki.

”Hyvä vuokranantaja ei tee epäselviä sopimuksia eikä koita kiertää lakia tai viranomaissäädöksiä. Vuokralainen on vuokranantajan asiakas. Asiakkaasta kannattaa pitää hyvää huolta, jotta vuokrasuhde onnistuu ja molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä”, Koro-Kanerva perustelee.

”Tällaisten marginaalisten ilmiöiden kitkeminen on tärkeää myös Suomen Vuokranantajille järjestönä, koska kuten kansanedustaja Uotila sanoo, tästä kärsivät myös hyvät vuokranantajat. Suomen Vuokranantajat ovat hyvien vuokranantajien ja vuokralaisten puolella”, toiminnanjohtaja Koro-Kanerva alleviivaa.

LUE LISÄÄ

Riittääkö some tiedoksiantokanavaksi?

Lain mukaan purkuvaroitus, purkuilmoitus sekä irtisanomisilmoitus tulee antaa tiedoksi todisteellisesti vuokralaiselle. Näiden lisäksi vuokranantajalla voi olla myös muita tiedotettavia asioita, joiden tiedoksiantamisesta ei säännellä näin tiukasti. Riittääkö sosiaalinen media tiedoksiantoon?

Kun vuokranantaja haluaa päättää vuokrasopimuksen, tämä tulee antaa tiedoksi todisteellisesti. Ilmoitus on toimitettu todistettavasti silloin, kun vuokralainen on kuitannut omakätisesti vastaanottaneensa ilmoituksen, kun sivullinen todistaja todistaa ilmoituksen vastaanottamisen vuokralaisen läsnä ollessa, kun postitse toimitetun kirjeen osalta saadaan selvitys sen saapumisesta vastapuolelle eli saantitodistus tai kun haastemies tekee tiedoksiannon.

On tärkeää muistaa, että kirjattu kirje ei riitä, jos vuokralainen ei palauta ilmoitusta allekirjoitettuna. Riittävää ei myöskään ole ilmoituksen tiputtaminen postiluukusta, vaikka todistaja sen allekirjoittaisikin.

Oikeuskäytännössä on kuitenkin katsottu, että ilmoitus on toimitettu todisteellisesti sähköpostilla silloin, kun vuokralainen on kuitannut viestin vastaanotetuksi ja luetuksi. Tätä taustaa vasten on kiinnostavaa pohtia, miten sosiaalisen median kanavat toimivat tiedoksiannossa.

Riittääkö sosiaalinen media tiedoksiantoon?

Yhteiskunnan muuttuessa koko ajan enemmän sähköisten palveluiden suuntaan on hyvä pohtia, voidaanko myös vuokrasuhteissa antaa enemmän painoarvoa sähköisille yhteydenpitovälineille. Sähköpostin on jo katsottu olevan riittävä todisteelliseen tiedonantoon, mutta mitä merkitystä tulee antaa esim. WhatsApp -viestille tiedottamisen osalta, jos nähdään että vastaanottaja on lukenut viestin?

Asiasta ei ole olemassa oikeuskäytäntöä, mutta voidaan ajatella, että sosiaalista mediaa voidaan käyttää ilmoitusten toimittamiseen paremmin kuin perinteistä kirjettä. Sähköisen viestin lähettämisestä jää aina jälki, jolla vuokranantaja voi todentaa viestin lähettämisen ajankohdan.

Esimerkiksi huoneistossa käynneistä tulee aina sopia vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Hyvän vuokratavan mukaan, jos vuokralaista ei tavoiteta, käynti-ilmoitus on voitu toimittaa postin välityksellä taikka tiputtamalla käynti-ilmoitus postiluukusta. Sopimusesityksenä voidaan pitää käynti-ilmoitusta, jossa on pyydetty ottamaan yhteyttä esitetyn ajan ollessa sopimaton.

Suomen Vuokranantajien näkemyksen mukaan sopiminen käynnistä voidaan hoitaa WhatsAppin tai vaikka Facebookin välityksellä, kunhan asiasta sovitaan yhteisymmärryksessä. Todisteellisuutta vaativissa tiedoksiannoissa vaaditaan tietenkin sosiaalisessa mediassakin ”omakätinen” vastaus vuokralaiselta.

Kiinnostavaa nähdä, mihin käytännöt kehittyvät digitalisaation aikana.

Teksti: neuvontalakimies Ville Hopsu
Teksti on julkaistu myös Kiinteistölehdessä 6/2017.

LUE LISÄÄ

Vuokralainen tuhosi asunnon – kuka korvaa?

TIEDOTE

Asuntosijoittajien tarve vakuuttaa asunto vuokralaisen aiheuttamilta tahallisilta vahingoilta on selvästi lisääntynyt. If kehitti yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa uudenlaisen sijoitusasunnon vakuutuksen, joka korvaa vuokralaisen huoneiston kiinteälle sisustukselle tekemän tuhon.

Asuntosijoittaminen kiinnostaa useita suomalaisia. Monia kuitenkin huolettavat myös vuokraamiseen liittyvät riskit. Entäpä, jos vuokralaisen muuttaessa asunnossa odottaakin ikävä yllätys?

”Näemme valitettavasti tapauksia, joissa huoneisto on vuokralaisen jäljiltä todella huonossa kunnossa”, kertoo korvauskeskusjohtaja Juha T. Virtanen Ifistä.

Vuokralaisen tahallaan aiheuttamia vahinkoja tulee Ifin korvauspalvelussa vastaan melkein viikoittain.

”Osa näistä on pieniä, osa taas isompia vahinkoja, kuten nyrkkien jälkiä väliovissa, rikkoutuneita parvekelaseja, haljenneita kaakeleita sekä kolhiutuneita kylpyhuoneen vesikalusteita. Vastaan tulee myös vuokralaisen havaitsemia vesivahinkoja, joista ei vain ole viitsitty ilmoittaa”, Virtanen kuvaa.

Kuka maksaa vuokra-asunnon vahingot?

Vuokralaiselta kannattaa aina vaatia oman kotivakuutuksen ottamista. Vuokralaisen kotivakuutus korvaa vuokralaisen irtaimiston sekä huoneiston kiinteälle sisustukselle, kuten pintamateriaaleille ja kaapistoille, syntyvät korvattavat vahingot.

”Käytännössä vuokralainen voi kuitenkin halutessaan irtisanoa vakuutuksen vaikka heti vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen, eikä vuokranantaja saa tätä tietää. Vuokranantajan kannattaakin vakuuttaa myös itse huoneiston kiinteä sisustus sekä asunnossa oleva mahdollinen oma irtaimisto. Lisäksi vakuutukseen on järkevää lisätä sijoitusasunnon oikeusturvavakuutus riitoja varten”, kertoo tuotepäällikkö Laura Utunen Ifistä.

Entä, jos kyseessä ei olekaan vahinko, vaan vuokralainen on tehnyt tahallisesti tuhoja vuokra-asunnolle?

”Tämä on selkeästi lisääntynyt huoli. Olemme huomanneet, että asuntosijoittajien tarve vakuuttaa asunto tahallisen täystuhon varalta kasvaa koko ajan. Asiakkaiden toivomuksesta tarjoamme nyt uutta vakuutusta myös näiden vahinkojen varalle”, Utunen kuvaa.

If rakensi yhteistyössä Suomen Vuokranantajat ry:n kanssa sijoitusasunnon kotivakuutukseen laajennuksen vuokralaisen tahallisia vahinkoja varten. Vakuutuksesta korvataan äkillinen ja vuokranantajalle ennalta arvaamaton vahinko, jonka vuokralainen on tahallaan aiheuttanut kerrostalohuoneiston kiinteälle sisustukselle. Sijoitusasunnon vakuutuksen voi lisäksi laajentaa kattamaan vuokratulon keskeytyksen. Vakuutus on toistaiseksi saatavilla Suomen Vuokranantajien jäsenille.

”Olemme todella tyytyväisiä, että markkinoille saatiin vakuutusratkaisu, jolla yksityinen vuokranantaja voi vakuuttaa sijoitusasuntonsa tahallisia vahinkoja vastaan. Asunnon täystuho on yksi vuokranantajien suurimmista peloista”, sanoo Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Lisätietoa:

Laura Utunen, tuotepäällikkö, If, p. 010 514 3920, laura.utunen@if.fi
Juha T. Virtanen, korvauskeskusjohtaja, If, p. 010 514 5664, juha.t.virtanen@if.fi
Mia Koro-Kanerva, toiminnanjohtaja, Suomen Vuokranantajat, p. 050 303 1615, mia.koro-kanerva@vuokranantajat.fi

LUE LISÄÄ

Korkein oikeus: Vuokralainen vastaa aiheuttamastaan vesivahingosta

Vuokranantajan vastuuta vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista puitiin vuonna 2016 korkeinta oikeutta myöten. Asianajaja Marina Furuhjelm avaa, mikä on osakkaan vastuu, jos asukas sammuu suihkuun.

Tässä korkeimman oikeuden viime vuotisessa tapauksessa oli kyse vuokralaisen aiheuttamasta vesivahingosta. Osakkeenomistaja piti huoneistoaan vuokralla. Erään hieman vauhdikkaamman illan päätteeksi vuokralainen nukahti lattiakaivon päälle suihkuun. Suihku oli päällä, eikä vesi päässyt kunnolla viemäriin. Tästä aiheutui vesivahinko ja vahinkoa myös taloyhtiön rakenteille. Taloyhtiö vaati vahingonkorvauksia sekä osakkaalta että vuokralaiselta. Taloyhtiön mielestä osakas vastaa huoneistoa käyttävän vuokralaisen huolimattomuudesta kuin omastaan. Mikä on osakkaan vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta?

Asiaa puitiin kaikissa oikeusasteissa ja lopputulos oli yksimielinen. Osakas ei ole vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta. Mielestämme tämä on oikea ratkaisu ja toisenlaiseen ratkaisuun päätyminen olisi ollut erikoista.

Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) asettaa osakkaalle tiettyjä velvollisuuksia. AOYL 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Lisäksi osakehuoneistoa on hoidettava huolellisesti. Tämän huolellisuusvelvollisuuden nojalla osakkaan täytyy huolehtia myös vuokraamansa huoneiston kunnosta. Osakas voi kuitenkin luottaa siihen, että vuokralainen huolehtii huoneistostaan asianmukaisesta ja ilmoittaa, jos jotain vahinkoa sattuu. Osakkaan ei siis tarvitse vahtia vuokralaisen käyttäytymistä ilman erityistä syytä. Osakas voi joutua AOYL 24 luvun 2 §:n mukaiseen vahingonkorvausvastuuseen. Vastuun aktualisoituminen edellyttää kuitenkin sitä, että osakas rikkoo tahallaan tai huolimattomasti asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Vahingonkärsijän, eli tässä tapauksessa taloyhtiön täytyy näyttää toteen vahingonaiheuttajan tahallinen tai huolimaton toiminta.

KKO toteaa perusteluissaan että, osakkeenomistaja ei siis ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta. Osakas ei vastaa vuokralaisen epäasiallisesta toiminnasta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää. Alkoholin vaikutuksen alaisena suihkuun nukahtaminen on juuri tällaista käytöstä.

Jos osakkeenomistajalla on vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella syytä olettaa, että vuokralainen ei huolehdi huoneistosta asianmukaisesti, on osakkaan tarkistettava huoneiston kunto. Huoneiston kunnon tarkistaminen on toki osakkaan edun mukaista muutenkin, mutta erityistä pakkoa siihen ei ole. Kannattava vuokratoiminta edellyttää sitä, että osakas voi jossain määrin luottaa vuokralaiseensa. Olisi kohtuutonta, että osakas joutuisi korvausvastuuseen vuokralaisen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttamista vahingoista.

Kirjoittaja:

Marina Furuhjelm
Asianajaja
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

LUE LISÄÄ

Kunnan päätöksenteko vaikuttaa asumiseen

Valtuutetut ja kuntapäättäjät vaikuttavat merkittävästi kuntien ja kaupunkien rakennettuun ympäristöön ja asumisen kustannuksiin. Kaavoitus, asuntotuotannon määrä, maapolitiikka sekä vuosittaiset kustannukset, kuten kiinteistövero ovat kuntapäättäjien käsissä. Mitä valtuutetut voivat tehdä asuntomarkkinoiden toimivuuden parantamiseksi?

Asumismenojen nousu jatkuu ja on jatkunut pitkään. Näin on tapahtunut viime vuosina siitä huolimatta, että korkotaso on ollut hyvin matalaa, jopa miinusmerkkistä. Päätöksentekijöiden olisikin myös kuntatason päätöksenteossa otettava paremmin huomioon päätösten vaikutus asumismenoihin. Tämä vaikuttaa suoraan myös asukkaiden hyvinvointiin. Mitä suurempi osa asukkaiden tuloista jää muuhun käyttöön kuin asumiseen, sitä enemmän asukkaat ostavat palveluita, mikä synnyttää lisää työpaikkoja ja verotuloja kunnalle. Asumismenoilla niiden suuruudella tai keveydellä on myös iso vaikutus kunnan vetovoimaan. Asuminen ja asumisen viihtyisyys ovat tärkeimpien vetovoimatekijöiden joukossa.

Kaavoituksessa pitää pyrkiä vähentämään kuluja, liiallista yksityiskohtaisuutta ja pyrkiä nopeampiin prosesseihin. Pöydällepanoja on syytä välttää: lähtökohtaisesti päättäjän kannattaa luottaa virkamiehiin ja kaavoitusarkkitehteihin.

ARA-vuokra-asuntojen rakentamista pitää harkita tarkkaan

Tuettuja vuokra-asuntoja ei pidä rakentaa, jos se syrjäyttää yksityisen investoinnin. Tuotantotukiasuntojen pitäisi olla asuntorakentamista täydentävää. Tuotantotukea pitää ja kannattaa suunnata entistä enemmän erityisryhmille, kuten pienituloisille senioreille ja opiskelijoille.

ARA-vuokra-asunnot ovat tulonsiirto, joiden rakentamiseen ja ylläpitoon osallistuvat myös muut veronmaksajat.

Läpinäkyvyyden kannalta kaikkien kuntien olisi laskettava talousarviossaan auki, kuinka paljon kunnan alueen ARA-vuokra-asuntojen rakentamista tuetaan. On myös hyvä ymmärtää, että kun jotain hyödykettä on tarjolla alle markkinahinnan, syntyy siihen aina jonoa. Koska näitä matalamman hinnan asuntoja ei kuitenkaan riitä kaikille tuen tarpeessa oleville, johtaa tilanne väistämättä epätasa-arvoiseen tilanteeseen. Kuntalaisten pitäisi ehdottomasti olla samalla viivalla. Nykyinen järjestelmä ei sitä tee.

Tukiasunnot myös nostavat vapaarahoitteisia vuokria, koska kilpailu vapaarahoitteisista asunnoista kasvaa. Mitä suuremman osan asuntokannasta kunnan tukiasunnot muodostavat, sitä kovempaa on kilpailu vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista ja sitä korkeampia ovat markkinavuokrat. Asuntojen tarjonta ei jousta niin paljon kuin kysyntä. Koska esimerkiksi Helsingissä hintasäännösteltyjen asuntojen (esim. ARA ja Hitas) määrä on suurempi suhteessa vapaarahoitteisiin asuntoihin (omistus- ja vuokra-asunnot), on näiden asuntojen hintaero suurempi kuin muualla. ARA-vuokra-asuntojen lisääminen asuntokannassa siis päinvastoin nostaa markkinavuokria, ei laske niitä.

Ongelmana on myös se, että tukiasuntojen tuesta osa menee hyvätuloisille. Tämä ei ole tarkoituksenmukaista. Tämä olisi päättäjien hyvä ymmärtää.

Tällä hetkellä noin 200 kunnassa ARA-vuokrat ovat korkeampia kuin yksityisten vuokra-asuntojen vuokrat. Lisäksi Suomessa on jo noin 8000 ARA-vuokra-asuntoa tyhjillään ja määrä kasvaa koko ajan, koska kaupungistuminen voimistuu Suomessa. Näistä syistä tukimuodon tarkoituksenmukaisuus pitää aina selvittää tapauskohtaisesti. Tuotantotukijärjestelmä on hyvä olla olemassa, jos asuntotarjontaa ei muuten synny tai tarvitaan lisää asumista erityisryhmille, mutta tukiasunnoilla ei pitäisi luoda epätasa-arvoa.

Kuntien vuokra-asuntojen rakentamisessa ongelma on myös siinä, että vuokratalot ovat kasaantuneet samoihin paikkoihin. Uusien vuokratalokeskittymien rakentamista pitäisi alueiden eriytymisen kannalta ehdottomasti välttää. Alueiden eriytymisen ehkäisemiseksi päättäjien pitää estää vuokratalokeskittymien syntymistä ja vastaavasti vähentää vuokrataloja myymällä tai purkamalla, jos niitä on joillekin alueille keskittynyt liikaa. Segregoituminen tulee kunnalle kalliiksi pitkällä tähtäimellä, joten sen ehkäisemiseen on syytä panostaa.

Pitkällä tähtäimellä tasapainoisen asuntokannan luomisessa pitäisi pyrkiä siihen, että samassa rakennuksessa asuisi sekaisin erilaisia ihmisiä eli omistusasumista, vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja ja tukiasuntoja olisi enemmän samassa rakennuksessa.

Kuntien pitäisikin vuokrata sosiaaliseen asumiseen asuntoja suoraan yksityisiltä vuokranantajilta ja vuokrata nämä eteenpäin tukiasunnon tarpeessa olevalle. Se olisi järkevintä, koska kunnalle ei tulisi investointimenoja ja samalla ehkäistäisiin asuinalueiden segregaatiota: kunnanasukkaat asuisivat sekaisin omistusasujien ja vapaarahoitteisten vuokra-asujien kanssa, koska yksityisten vuokranantajien asunnot ovat hajautetusti ympäri asuntokantaa.

Kiinteistöveron kiristyminen vaikuttaa asumismenoihin

Kiinteistövero on kiristynyt viime vuosina vauhdikkaasti. Vuosina 2010–2016 keskimääräinen vuosikasvuvauhti on ollut 8,1 prosenttia. Tänä aikana kiinteistöveron tuotto on kasvanut kokonaisuudessaan 43 prosenttia.

Verohallinnon ennakkotietojen perusteella kiinteistöveron tuotto nousee tänä vuonna 126 miljoonaa (+7,5%) suuremmaksi kuin viime vuonna. Hallitus on tällä kaudella tehnyt useita tarkennuksia ja kiristyksiä kiinteistöveroon. Esimerkiksi alarajojen nosto on pakottanut useita kuntia nostamaan kiinteistöveroja. Soteuudistus lisää paineita kiinteistöverotukseen suuntaan, koska myös suuri osa verotuloista siirtyy uudistuksen myötä maakuntahallinnolle.

Valtion pitäisi mieluummin antaa kunnille lisää liikkumatilaa oman kunnan veropolitiikan suunnitteluun. Ylärajoja pitäisi nostaa ja alarajoja laskea. Pitkällä tähtäimellä kiinteistöveron alaraja pitäisi poistaa kokonaan. Kiinteistövero on merkittävä tekijä kunnan vetovoiman kannalta myös yrityksille, jotka miettivät minkä kunnan alueelle sijoittuvat ja investoivat. Sen merkitystä vetovoimatekijänä tai oikeastaan vetovoiman vähentäjänä ei kunnissa kannata missään nimessä aliarvioida.

Vinkkejä päättäjälle kunnan asuntopolitiikan terävöittämiseen:

  1. Kaupungin talousarviossa on laskettava auki, kuinka paljon kunnan alueen ARA-vuokra-asuntojen rakentamista tuetaan. Alennetut tonttien hinnat ja vuokrat näkyviin ja päätöksenteko on mahdollisimman läpinäkyväksi. Tonttien ja maan myynnillä esimerkiksi Helsinki sai viime vuonna noin 200 miljoonaa. Kuinka paljon se olisi, jos kaikki olisi myyty markkinahintaan? Osa tuosta saamatta jääneestä tulosta olisi voitu käyttää esimerkiksi investointien tai palvelujen rahoittamiseen.Se ei tietenkään tarkoita, että kaikki tontit ja vuokrat pitäisi laittaa heti markkinahintoihin, mutta ainakin päätöksentekijöillä olisi tiedossa, kuinka paljon ja mihin tukea menee. Avoimuus on avainsana tässä.Vastaava budjetointi on käytössä valtion talousarviossa esimerkiksi asumisen verotukien osalta, joten mitään estettä noiden saamatta jääneiden tulojen kirjaamiseen ei ole.
  2. Yksityiset vuokranantajat pitää ottaa mukaan kuntien asuntopoliittisiin ohjelmiin jo kaavoitusvaiheessa.
  3. Asuntopolitiikka on työllisyyspolitiikkaa.
  4. Kunnan rakennusjärjestys kannattaa päivittää, sääntelyä purkaa ja mahdollistaa enemmän erityisesti uusiutuviin energialähteisiin perustuvia uusia energiantuotantotapoja.
  5. Autopaikkanormin keventäminen erityisesti hyvin joukkoliikenneyhteyksien läheisyydessä kannattaa selvittää tarkkaan. Tiukka autopaikkanormi saattaa vähentää rakentamisen määrää ja kasautumisedut saattavat jäädä syntymättä, minkä vuoksi pahimmillaan jää syntymättä työpaikkoja, jotka suuremmalla asukaspohjalla olisivat syntyneet.

Päättäjän on tärkeä asettaa kunnianhimon taso korkealle, hakea yhteistyötä laajasti muiden päättäjien kanssa ja olla proaktiivinen sekä kompromissikykyinen. Kaikkiin uusiin asumisratkaisuihin kannattaa suhtautua lähtökohtaisen positiivisesti. Kokeilukulttuurin vahvistuminen sekä kuntien ja kaupunkien uudet ratkaisut ovat avainasemassa, kun pyritään lisäämään kunnan vetovoimaa.

Kirjoittaja:
Tuomas Viljamaa
Vaikuttamistyön asiantuntija
tuomas.viljamaa@vuokranantajat.fi
040 723 5821

LUE LISÄÄ

Vakuuden asettamatta jättäminen vuokranantajan purkuperusteena

Voiko vuokrasopimuksen purkaa, jos vuokralainen ei maksa sovittua vakuutta? Neuvontalakimies Kaisa Kangasniemi vastaa.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi, mikäli vuokralainen ei aseta vuokrasopimuksen mukaista vakuutta sovittuun päivämäärään mennessä.

Näin ollen vakuudesta sovittaessa tulisi sopia päivämäärästä, johon mennessä vakuuden tulee viimeistään olla asetettuna. Jos vuokranantaja haluaa käyttää purkamisoikeuttaan, täytyy hänen toimittaa vuokralaiselle purkamisilmoitus todistettavasti tiedoksi. Koska vuokrasopimuksen purkaminen on hankalampaa, jos vuokralainen on jo saanut huoneiston hallintaansa, vakuuden asettamisen eräpäivän tulisi olla ennen kuin huoneiston avaimet on tarkoitus luovuttaa vuokralaiselle. Jos vuokralainen ehtii antaa vakuuden ennen kuin saa tiedon sopimuksen purkamisesta, oikeutta purkamiseen ei ole.

Kaisa Kangasniemi, neuvontalakimies
Teksti on julkaistu Kiinteistölehdessä 5/2017

Kysyttävää?

Suomen Vuokranantajien neuvonta vastaa jäsenille.

Lisätietoa verotuksesta löydät täältävuokrasopimuksen päättämisestä löydät täältä.

LUE LISÄÄ

Pääomatulovero iskee kovimmin yksityisen vuokranantajan vuokratuloihin

TIEDOTE

Suomen Vuokranantajat on huolissaan yksityisten vuokranantajien verokohtelusta. Yksityinen vuokranantaja maksaa vuokratuloistaan pääomaverotuloa, jota on järjestelmällisesti kiristetty viimeisen 20 vuoden aikana. Käytännössä aivan kaikille muille pääomatulomuodoille paitsi vuokratuloille on keksitty joku väline, jolla loivennetaan verokantaa ja vähennetään pääomatuloveroja. Suomen Vuokranantajien mielestä ei ole tarkoituksenmukaista, että verotus iskee kovimmin asuntomarkkinoille.

Yksityinen vuokranantaja maksaa vuokratuloistaan pääomatuloveroa. Pääomatuloveroa on järjestelmällisesti kiristetty viimeisen 20 vuoden aikana: vuonna 1995 pääomatuloverokanta oli vielä 25 prosenttia, kun tällä hetkellä pääomatulovero on 30-34 prosenttia.

Käytännössä pääomatulojen verotus iskee kovimmin yksityisiin vuokranantajiin. ”Aivan kaikille muille pääomatulomuodoille paitsi vuokratuloille on keksitty joku apparaatti tai väline, jolla loivennetaan verokantaa ja vähennetään pääomatuloveroja. Arvopaperisijoittajilla on vakuutuskuoret, yhtiöllä on kevennetyt osingot, yrittäjillä yrittäjävähennys, metsätalouden harjoittajilla (ehkä parhaiten rinnastettavissa yksityisiin vuokranantajiin) on metsävähennys, metsän verovapaa myynti lapselle sekä vielä myös metsälahjavähennys ja yrittäjävähennys”, luettelee Suomen Vuokranantajien vaikuttamistyön asiantuntija Tuomas Viljamaa.

”Tämä alkaa olla yhteiskunta, jossa jatkuvasti nostetaan pääomatuloveroa, mutta ainoa merkittävä ryhmä, jonka oletetaan sen täysimääräisesti ja kertymätahtisesti maksavan, ovat vuokranantajat. Jos verrataan yksityisen vuokranantajan verokohtelua muihin pääomatulolajeihin, on täysin selvää, että vuokratuloja verotetaan liikaa suhteessa muihin verrokkeihin. Varsinkin, kun asuntokauppaan liittyy vielä varainsiirtoverokin”, Viljamaa sanoo.

Ratkaisuna verokohtelun yhtenäistäminen

Suomen Vuokranantajat on tilanteesta huolissaan. Yksityisten vuokranantajien merkitys yhteiskunnassa on suuri: Suomessa on verottajan ja Tilastokeskuksen arvion mukaan noin 210 000 yksityistä vuokranantajaa, jotka vuokraavat noin 300 000 asuntoa joka puolella Suomea.

”Tarvitsemme nykyisiä ja uusia yksityisiä vuokranantajia sijoittamaan pääomia asumiseen ja vuokra-asuntoihin. Ilman tuota panostusta vuokra-asuntojen kasvavaan kysyntään ei voida vastata. Nykyinen verokohtelu ei tähän kannusta”, Viljamaa kuvailee.

Suomen Vuokranantajat ehdottaa ratkaisuna veropolitiikan yhtenäistämistä: ”Nykytilanteessa ei olisi edes järkevää esittää vuokratuloille vähennystä, koska silloin pääomatuloverokanta ei koskisi käytännössä ketään tai mitään. Suomen veropolitiikassa pitäisi vähentää vähennyksiä ja reikiä veropohjassa, pyrkiä yhtenäistämään pääomatuloverotusta ja laskemaan koko pääomatuloverokantaa kokonaisuudessaan. Nykyinen tie, jolla kiristetään vasemmalla kädellä ja luodaan loivennuksia oikealla kädellä, ei ole millään muotoa järkevää tai perusteltua. Mahdollisimman laaja veropohja tarvitaan verojärjestelmän oikeudenmukaisuuden ja kannustavuuden kannalta”, Viljamaa ehdottaa.

Lisätietoa: Vaikuttamistyön asiantuntija Tuomas Viljamaa, p. 040 7235 821, tuomas.viljamaa@vuokranantajat.fi

LUE LISÄÄ

Pääomatulovero koskee nykyisin vain yksityisen vuokranantajan vuokratuloja

Yksityinen vuokranantaja maksaa pääomatuloveroa vuokratuloistaan. Pääomatuloveroa on järjestelmällisesti kiristetty: Vuonna 1995 pääomatuloverokanta oli vielä 25 prosenttia, ja nyt pääomatulovero on 30 prosenttia alle 30 000 euron vuokratuloista sekä ylittävältä osalta 34 prosenttia. Käytännössä aivan kaikille muille pääomatulomuodoille paitsi vuokratuloille on keksitty joku väline, jolla loivennetaan verokantaa ja vähennetään pääomatuloveroja. Onko tarkoituksenmukaista, että verotus iskee kovimmin asuntomarkkinoille?

Verotus iskee vuokranantajiin

Suomessa on verottajan ja Tilastokeskuksen arvion mukaan noin 210 000 yksityistä vuokranantajaa, jotka vuokraavat noin 300 000 asuntoa joka puolella Suomea. Laskennallisesti yksityinen vuokranantaja siis omistaa ja vuokraa noin 1,4 asuntoa. Yksityiset vuokranantajat ovat siis merkittäviä veronmaksajia ja tarjoavat vielä jollekin ihmiselle tai ihmisille asunnon.

Käytännössä aivan kaikille muille pääomatulomuodoille paitsi vuokratuloille on keksitty joku apparaatti tai väline, jolla loivennetaan verokantaa ja vähennetään pääomatuloveroja.

Arvopaperisijoittajilla on vakuutuskuoret, yhtiöllä on kevennetyt osingot, yrittäjillä yrittäjävähennys, metsätalouden harjoittajilla (ehkä parhaiten rinnastettavissa yksityisiin vuokranantajiin) on metsävähennys, metsän verovapaa myynti lapselle sekä vielä myös metsälahjavähennys.

Tämä alkaa olla yhteiskunta, jossa jatkuvasti nostetaan pääomatuloveroa, mutta ainoa merkittävä ryhmä, jonka oletetaan sen täysimääräisesti ja kertymätahtisesti maksavan, ovat vuokranantajat. Tämä kaikki siis vielä Suomessa, jossa vuokra-asuminen kilpailee omistusasumisen kanssa olosuhteissa, joissa asuntotulon verotusta ei ole ja omistusasunnon luovutusvoitot ovat verovapaita muutaman vuoden asumisen jälkeen. Kaiken päälle asuntolainan koroistakin saa vielä edelleen vähentää osan.

Jos verrataan yksityisen vuokranantajan verokohtelua muihin pääomatulolajeihin, on täysin selvää, että vuokratuloja verotetaan liikaa suhteessa muihin verrokkeihin. Varsinkin, kun asuntokauppaan liittyy vielä varainsiirtoverokin.

Nykytilanteessa ei olisi edes järkevää esittää vuokratuloille jotain vähennystä tai härpäkettä, jolla keventää verotusta, koska silloin tuo pääomatuloverokanta ei koskisi käytännössä ketään tai mitään. Suomen veropolitiikassa pitäisi vähentää vähennyksiä ja reikiä veropohjassa, pyrkiä yhtenäistämään pääomatuloverotusta ja laskemaan koko pääomatuloverokantaa kokonaisuudessaan. Nykyinen tie, jolla kiristetään vasemmalla kädellä ja luodaan loivennuksia oikealla kädellä, ei ole millään muotoa järkevää tai perusteltua. Mahdollisimman laaja veropohja tarvitaan verojärjestelmän oikeudenmukaisuuden ja kannustavuuden kannalta.

Nyt ehkä joku saattaa ajatella, että onhan vuokranantajillakin vähennyksensä. Tulonhankkimisvähennykset on toki kaikissa pääomatulomuodoissa, mutta vastaavia lisävähennyksiä ja verojen loivennuksia, joita edellä luettelen, ei vuokratuloista voi tehdä.

Miksi yksityisen vuokranantajan verokohtelun keventäminen on tärkeää?

Suomi kaupungistuu poikkeuksellisin voimakkaasti. Tuo kehitys on vasta alkuvaiheessa ja tulee jatkumaan voimakkaana vielä pitkään. Samaan aikaan myös vuokra-asuminen yleistyy, koska nuoremmat sukupolvet arvostavat enemmän vapautta ja helppoa mahdollisuutta muuttaa tilanteen vaatiessa. Työelämän muutos näkyy siis myös asuntomarkkinoilla. Seniorikansalaiset haluavat enenevissä määrin myydä omistusasuntonsa, muuttaa lähemmäs palveluja ja sijoittaa mahdolliset myyntitulot matkustamiseen ja leppoisampiin eläkepäiviin.

On siis päivänselvää, että asuntoja tarvitaan lisää kaupunkeihin ja vuokra-asumisen kysyntä vain kasvaa. Tarvitaan nykyisiä ja uusia yksityisiä vuokranantajia sijoittamaan pääomia asumiseen ja vuokra-asuntoihin. Ilman tuota panostusta vuokra-asuntojen kysyntään ei voida vastata. Jos tarjontaa ei saada pysymään riittävällä tasolla, se tarkoittaa väistämättä asumisen hinnan nousua.

Yksityinen vuokranantaja on myös siitä erinomainen asuntopolitiikan kannalta, että yksityiset tehokkaasti taklaavat segregaatiota eli alueiden eriytymistä jo itsessään. Yksityisten vuokra-asunnot ovat tasaisesti ympäri asuntokantaa sekaisin omistusasujien kanssa.

Veropolitiikan isoon kuvaan olisikin viipymättä saatava muutos. Vuokra-asuntotuotantoa ei saa jättää vain suurten vuokramarkkinatoimijoiden, kuntayhtiöiden tai asuntorahastojen hoidettavaksi.

Kirjoittaja:
Tuomas Viljamaa
Vaikuttamistyön asiantuntija
tuomas.viljamaa@vuokranantajat.fi
040 723 5821

LUE LISÄÄ

Asumisen tukijärjestelmien kehittämistä pitää jatkaa

TIEDOTE

Valtion taloudellinen tutkimuskeskus VATT julkaisi tänään tutkimuksen, jonka mukaan asumistuki nostaa vuokria luultua vähemmän. Uusi tutkimustieto on tärkeä lisä vilkkaaseen keskusteluun asumisesta ja asumisen tukipolitiikasta. Suomen Vuokranantajien mielestä asumisen tukijärjestelmien yksinkertaistamista tulee jatkaa.

Yleinen asumistuki on sosiaaliturvajärjestelmän läpinäkyvin ja parhaiten asumiseen kohdentuva tukimuoto. Sen vuoksi sen julkinen kritisointi ja keskustelu siitä onkin helpointa. Suomen Vuokranantajien mukaan VATTin uusi tutkimus selkeyttää keskustelua.

”Toivottavasti julkisesta keskustelusta poistuu nyt löysät heitot, joiden mukaan asumistuki ”valuisi vuokranantajan taskuun”. Tutkijat osoittavat, että asumistuen yhteyttä vuokrien nousuun on liioiteltu”, sanoo Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Suomen Vuokranantajien Vuokranantaja2016 -kyselyn mukaan yksityisistä vuokranantajista 44 prosenttia ilmoittaa, että heidän vuokralaisensa (tai joku heidän vuokralaisistaan) saa asumistukea. Valtiovarainministeriön arvion mukaan noin puolessa vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista asuu asumistuen saaja.

”Asumistuki ei siis näyttele isoa roolia vuokralaisten valinnassa yksityisillä vuokranantajilla, vaan vuokralaisen luotettavuus, säännölliset tulot ja asunnon sopivuus vuokralaiskandidaatin elämäntilanteeseen ovat tärkeimmät kriteerit”, luettelee Koro-Kanerva.

Asumistukimenojen kasvu ei johdu vuokrien noususta

Tilastojen perusteella on selvää, että viime aikojen asumistukimenojen kasvu ei ole johtunut vuokrien aiempaa nopeammasta noususta. Vuoden 2015 asumistukiuudistus lisäsi tuen saajien määrää ja nosti asumistukimenoja. Pitkään jatkunut työttömyys ja heikko talouskasvu on lisännyt merkittävästi asumistuen saajien määrää, mikä on myös osaltaan johtanut asumistukimenojen kasvuun.

”Vuokrien nousuun on erityisesti vaikuttanut kaupunkiseutujen kasvava kysyntä, hoitokulujen kasvu ja verorasituksen nousu. Markkinoilla on myös viimeiset vuodet ollut selkeitä viitteitä, että yritystoimijat nostavat vuokria enemmän kuin yksityiset vuokranantajat. Vain 18 prosenttia yksityisistä vuokranantajista nostaa vuokraa vuosittain ”, Koro-Kanerva alleviivaa.

Asumisen tukijärjestelmien kehittämistä on jatkettava

Yleinen asumistuki on jaettu kuntaryhmittäin neljään eri ryhmään. Ensimmäinen ryhmä on Helsinki, toinen ryhmä on muu pääkaupunkiseutu, kolmanteen ryhmään kuuluvat muut suuremmat kaupungit ja neljänteen ryhmään kuuluvat loput Suomen kunnat. Kuntaryhmiä pitäisi miettiä aivan uudelleen.

”Käytännössä esimerkiksi Tampere ja Kouvola eivät ole asuntomarkkinoiden osalta samanlaisia, joten ei ole perusteltua, että ne kuuluvat samaan yleisen asumistuen ryhmään”, perustelee Koro-Kanerva.

Suomen Vuokranantajien näkemyksen mukaan asumistukimenojen kasvua pitää hillitä ja asumisen tukien yhdenmukaistamista ja yksinkertaistamista pitää jatkaa. Hyvä esimerkki yksinkertaistamisesta on kesällä toteutuva opiskelijoiden siirto yleisen asumistuen piiriin.

”Asumistuen leikkaaminen kannattaisi tehdä enimmäisasumismenojen leikkaamisen kautta, kuten opiskelijoiden siirron yhteydessä yleisen asumistuen piiriin tehtiin. Neliövuokraleikkuri monimutkaistaa järjestelmää ja tekee siitä tuensaajallekin hankalamman ymmärtää”, sanoo Koro-Kanerva.

”Eläkkeensaajien asumistuki pitäisi seuraavaksi yhtenäistää yleiseen asumistukeen. Pitkällä aikavälillä on syytä pohtia siirtymistä jonkinlaiseen perustulomalliin, jossa asukkaiden oma vastuu asumisensa järjestämisestä vahvistuisi. Saattaa kuitenkin olla, että joissain tilanteissa on syytä myös olla olemassa jokin asumiseen korvamerkitty tukimuoto. Kaikista heikoimmassa asemassa olevista on suomalaisessa hyvinvointiyhteiskunnassa pidettävä huolta”, jatkaa Koro-Kanerva.

Lisätietoa:

Toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva, mia.koro-kanerva@vuokranantajat.fi, p. 050 303 1615
Vaikuttamistyön asiantuntija Tuomas Viljamaa, tuomas.viljamaa@vuokranantajat.fi, p. 040 723 5821

LUE LISÄÄ